Netko je u Chonburiju prošle godine kupio parcelu po cijeni tri puta većoj od okolnog zemljišta, uvjeren da će je za par mjeseci preprodati operatoru data centra. Taj scenarij je sada zamrznut, jer je Tajland u jednom potezu zaustavio 49 aktivnih gradilišta data centara i blokirao odlučivanje o više od 117 dodatnih zahtjeva, dok regulatori ne definiraju nova pravila o potrošnji energije, vode i sigurnosnim standardima. Ako imate apartman u Bangkoku ili na Phuketu, ovo se vas ne tiče. Ako ste kupili zemlju u Chonburiju, Rayongu ili uz koridor Bang Na u posljednjih godinu i pol, tiče se, i ne samo na mjesec dana koliko službeno traje pauza.
Što se točno dogodilo i koliko će trajati
Tajlandski regulatori su zaustavili 49 projekata koji su bili u fazi gradnje, dok je više od 117 zahtjeva koji čekaju odobrenje stavljeno na čekanje dok se ne usvoje novi kriteriji. Službeno, pauza je postavljena na otprilike mjesec dana, koliko je regulatorima potrebno da napišu dokument s pravilima o potrošnji resursa (struja i voda) i sigurnosnim standardima objekata.
Problem je jasan: Bangkok već ima 34 data centra, a najveći dio planiranog razvoja koncentriran je u Istočnom gospodarskom koridoru (EEC). Ukupna tajlandska vršna potražnja za električnom energijom u 2024. premašila je 36.000 MW. Jedan hyperscale kompleks od 100 do 200 MW sam po sebi je mala frakcija te potražnje, ali klaster nekoliko takvih kompleksa u jednoj provinciji postaje stvaran problem za mrežu. Istočni gospodarski koridor je 2020. prošao kroz ozbiljnu sušu koja je izazvala ograničenja industrijskog zahvata vode, pa vodna klauzula u novim pravilima nije formalnost nego sjećanje na stvarnu krizu.
Mjesec dana je optimistični scenarij, ne realistična procjena. Singapur je 2019. uveo sličnu de facto moratoriju na nove data centre, koja je trebala biti tehnička revizija, a trajala je do 2022. Umjesto povratka na otvoreni pristup, Singapur je uveo sustav kvota, gdje se kapacitet dodjeljuje kroz natječaj vezan za obveze energetske učinkovitosti. Malezija, koja je dio te preusmjerene potražnje apsorbirala u Johoru, do 2024. je uvela svoje procjene potrošnje vode i energije za nove lokacije. Tajland vjerojatno slijedi istu putanju, nekoliko godina iza. Objava kriterija je tek prva faza; druga, sporija faza je ponovno odobravanje projekata dizajniranih po starim pretpostavkama o pristupu vodi i cijenama električne energije.
Koga stvarno pogađa zamrzavanje
Rizik ne nosi stambeno tržište, nego zemljište, ugovaratelji i mješoviti projekti vezani uz priču o data centrima.
Parcele u industrijskim pojasevima Chonburija, Rayonga i Samut Prakana bile su repricane kroz 2024. i 2025. oko AI narative. Kupci nisu plaćali zemlju, plaćali su opciju da se pojavi hyperscaler. Ta opcija je sada jeftinija, jer dok se kriteriji ne objave, nijedan operator neće potpisati po staroj cijeni.
Ugovaratelji i inženjerske tvrtke osjećaju udarac odmah: zaustavljanje 49 aktivnih gradilišta znači besposlenu opremu i posade, trošak koji se negdje apsorbira duž lanca opskrbe. Za investitore izložene dioničkim tvrtkama iz građevinskog sektora, ovo je kvartal oštećenog prihoda.
Mješoviti projekti, poput skladišta i uredskih prostora marketiranih uz susjedni data centar kao sidrenu priču, izgubili su taj argument. Stambene nekretnine, s druge strane, tu priču nikad nisu ni trebale imati, a upravo tu počinje najčešća zabuna.
Zašto data centar ne znači stanare, ni na Phuketu ni u Sriracha
Najčešća pogreška u razgovorima o techno-nekretninama u Tajlandu ide otprilike ovako: gradi se data centar u blizini, dakle apartman u Sriracha ili Pattayi privući će strane profesionalne stanare.
Neće. Fabrika koja zapošljava 3.000 radnika stvara trajnu potražnju za najmom. Hyperscale kompleks, kad postane operativan, prema procjenama industrije obično ima od nekoliko desetaka do par stotina stalnih zaposlenika, od kojih je značajan dio lokalnih inženjera i sigurnosnog osoblja. Faza gradnje generira tisuće poslova, ali to je privremen, niskoplaćen rad smješten u radničke domove, ne u apartmane od 3 milijuna bahta.
Ako je vaš model prinosa za istočnu obalu računao na data centre kao pokretač potražnje, treba ga preračunati bez njih. Proizvodni pogoni (japanski i kineski), te luka Laem Chabang, su pravi pokretači potražnje za najam u Sriracha. Server hale tu ne spadaju.
Koliki je zapravo pipeline koji je stao
Razmjeri o kojima govorimo nisu mali. Veliki strani operatori su prije zamrzavanja preuzeli ozbiljne obveze: AWS je 2022. najavio investiciju od 5 milijardi USD kroz 15 godina, a Google je u rujnu 2024. najavio 1 milijardu USD za data centar u Chonburiju i cloud regiju u Bangkoku. Strane investicijske prijave u Tajland skočile su 80% na godišnjoj razini u prvoj polovici 2026., dosegnuvši 1,37 bilijuna bahta (otprilike 40,6 milijardi USD), pretežno vezano za AI i data centre. To pokazuje koliko je pipeline narastao prije nego što je zaustavljen.
Što napraviti ako ste vlasnik zemlje ili razmišljate o kupnji
Naša preporuka: ne kupujte zemljište namijenjeno techno-razvoju dok se kriteriji energije i vode ne objave. Ako imate preliminarni ugovor potpisan, tražite renegovanje rokova i cijene, budući da su se regulatorni uvjeti promijenili, pa bi se i datum zatvaranja trebao pomaknuti dok pravila ne izađu.
Ako je vaša parcela kupljena prije 2024. po industrijskoj cijeni i trenutno generira prihod, drži je. Ako je kupljena u 2024. ili 2025. po cijeni dva do tri puta većoj od okolnog zemljišta isključivo za preprodaju operatoru, prozor za izlaz se sužava i vrijedi tražiti kupca za drugu namjenu, poput logistike, lakše proizvodnje ili skladištenja.
Ovo sve zanemarite ako je vaš budžet ispod 10 milijuna bahta i kupujete stan za sebe ili za turistički najam. Ova regulatorna drama oko server hala vas se ne tiče.
Jedna praktična napomena: procjena industrijskog zemljišta u Chonburiju na daljinu je uglavnom besmislena. Bitni su pristupni putevi, blizina trafostanice i infrastruktura zahvata vode, a to se može potvrditi samo na terenu.
Plot vrijedan 100+ MW potvrđenog kapaciteta mreže
Ova rečenica sažima cijelu situaciju: takva parcela trenutno vrijedi više od same zemlje, jer je to opcija na budući ugovor s operatorom, a ne prava vrijednost nekretnine. Kad se objave kriteriji o potrošnji struje i vode, dio tih opcija će nestati, jer projekt jednostavno neće imati ekonomski smisao po novim pravilima. Ostatak frozen pipeline od 117+ projekata past će kroz taj filter, i ne svi će prolaziti.
Za investitore koji razmišljaju o kupnji u Tajlandu kroz Nekretnine u Tajlandu, poanta je jednostavna: stambeni segment u Bangkoku i na Phuketu nema nikakve veze s ovom regulatornom epizodom. Industrijsko zemljište uz EEC koridor je druga priča, i tamo je oprez opravdan dok se pravila ne slegnu.
Izvor: The CITY Asia