Zamislite kupca koji sjedi u Moskvi ili Almatiju s dovoljno novca za dvosobni apartman u Bang Tao, ali čija banka je odsječena od SWIFT-a. Novac postoji. Volja postoji. Problem je uvijek isti: kako ta sredstva legalno prijeći granicu i, još važnije, kakav trag ostave iza sebe.
Odgovor koji tajlandski Odjel za zemljišta (Land Department) traži je jasan i konkretan: da je strana valuta fizički stigla u Tajland i da je na tajlandskom tlu konvertirana u bate. To potvrđuje FET obrazac (Foreign Exchange Transaction), bez kojeg upis freehold vlasništva jednostavno nije moguć. Gotovina donesena u kovčegu tu ne pomaže, koliko god zvučala kao najjednostavnije rješenje.
Rusko zakonodavstvo, s druge strane, ne zabranjuje kupnju nekretnine u Tajlandu. Ni Zakon 173-FZ o valutnoj regulaciji ni ruska pravila o vlasništvu nad stranom imovinom ne postavljaju prepreku. Pitanje nije može li se kupiti stan na Phuketu, nego kojim putem novac mora ići da izbjegne članak 193.1 Kaznenog zakona Rusije, koji se odnosi na prijenose izvedene pod lažnim izgovorom.
Koja su tri legalna načina plaćanja iz Rusije?
Postoje tri kanala koja se u praksi priznaju kao legalni i provjerivi:
- Transfer s osobnog računa kupca u ruskoj banci.
- Transfer s deklariranog računa u stranoj banci koji kupac vodi izvan Rusije.
- Gotovina koja se deklarira na obje granice - pri izlasku iz EAEU i pri ulasku u Tajland.
Sva tri puta su zakonski dopuštena, ali samo prva dva mogu generirati FET obrazac. Treći put, gotovina, rješava fizički unos novca, ali ne rješava tajlandsku administrativnu stranu jednadžbe. Za registraciju freeholda taj papir jednostavno mora postojati, a gotovina ga ne stvara.
Zašto gotovina ne rješava ništa, čak i kad je legalno deklarirana?
Ovo je točka na kojoj većina kupaca pogrešno procijeni situaciju. Deklarirati 10.000 USD pri izlasku iz EAEU i 20.000 USD pri ulasku u Tajland je zakonski u redu i sasvim izvedivo. Ali banka koja fizički primi tu gotovinu na šalteru ne izdaje FET obrazac na način koji Zemljišni odjel prihvaća kao dokaz da je novac "stigao iz vana" u smislu propisa.
Rezultat: kupac može uredno unijeti novac, uredno ga zamijeniti za bate, a ipak ostati bez mogućnosti upisa freehold vlasništva. Ako je cilj freehold kondominij, gotovinski kovčeg treba tretirati kao dodatni, a ne kao glavni kanal.
Kako funkcioniraju platni agenti i na što obratiti pažnju?
Platni agenti su prihvatljivi, ali samo oni koji imaju licenciju specifično za rad s privatnim osobama, ne korporativnu licenciju za vanjsku trgovinu. Ta razlika nije kozmetička; upravo tu nastaje najviše problema.
Ključni dokument je ugovor o uslugama (punomoć ili agencijski ugovor) u kojem svrha transakcije mora glasiti isključivo "plaćanje nekretnine". Nikad "usluga transfera", a apsolutno nikad "isporuka robe". Ako agent predloži da se plaćanje prikaže kao plaćanje opreme ili robe, radi se o transferu pod lažnim izgovorom, što nosi rizik zahtjeva za repatrijaciju sredstava, novčane kazne po članku 15.25 ruskog Zakona o prekršajima, a kod većih iznosa i kaznenu odgovornost po članku 193.1.
Provjera dobrog agenta izgleda ovako:
- registarski broj i podaci o registraciji
- agencijski ugovor s jasno navedenom svrhom
- dokaz o ovlaštenju za rad s privatnim osobama
- primjeri prijašnjih izvršenih plaćanja
- gotovinski račun za pruženu uslugu
Upravo taj posljednji stavak, običan gotovinski račun, najjednostavniji je pokazatelj da agent radi transparentno unutar Rusije. Njegov izostanak je razlog da se okrenete i potražite drugog agenta.
Koliko koštaju platni agenti i posrednici?
Tržišna provizija kreće se oko 1 do 2,5% od iznosa transakcije, plus spread pri konverziji valute. Razlike u cijenama među pružateljima usluga mogu doseći i 1,5% od budžeta cijele transakcije, što na kupnji od, primjerice, 150.000 USD znači razliku od gotovo 2.250 USD samo u proviziji. Vrijedi provjeriti dva ili tri agenta prije nego odaberete, jer ušteda od jednog postotnog boda na velikoj transakciji nije mala stvar.
Ono što nikad ne smije biti motiv za uštedu je sigurnost dokumentacije. Ušteda od jednog postotka provizije nikad ne vrijedi rizika transakcije izgrađene na lažiranim dokumentima.
Koje su najčešće greške pri plaćanju nekretnine u Tajlandu?
Plaćanje pod krinkom vanjskotrgovinske dokumentacije. Najčešća greška na tržištu: novac se šalje kao plaćanje robe ili opreme dok se u stvarnosti kupuje stan. Rješenje je jednostavno - pročitajte navedenu svrhu plaćanja prije slanja sredstava i odustanite od svake transakcije koja spominje "robu".
Prekinut lanac platitelja. Novac stiže u Rusiju preko jedne tvrtke, ali tajlandski developer ga prima od potpuno nepovezanog subjekta. Tražite da konačni platitelj bude naveden u ugovoru i zatražite primjere prethodno izvršenih plaćanja.
Plaćanje od nepovezane treće strane. Tajlandski developeri sve češće odbijaju sredstva od osoba koje nemaju nikakvu vezu sa stvarnim kupcem. Svrha plaćanja treba sadržavati puno ime kupca, naziv projekta i broj jedinice.
Plaćanje kriptovalutom. Prema 173-FZ, digitalna imovina se ne smatra ni ruskom ni stranom valutom. Nema izričite zabrane, ali nema ni popratnog dokumenta na ruskoj strani. Kriptovalutu koristite samo ako možete u potpunosti objasniti trag sredstava poreznim tijelima kod eventualne repatrijacije.
Leasehold bez FET-a. Nekoliko zemljišnih ureda na Phuketu godinama traži ovaj dokument i za registraciju 30-godišnjeg zakupa. Strukturirajte plaćanje tako da FET može biti pribavljen bez obzira zahtijeva li se trenutno ili ne.
Oslanjanje na nevidljivost. Dok nitko ne postavlja pitanja, nema problema. Ali pojačan nadzor dolazi obično baš u trenutku razvoda, poreznog nadzora ili pokušaja repatrijacije sredstava nakon prodaje. Kompletan dosje, ugovor, račun, platni nalog, FET, potvrda developera, treba sastaviti odmah i čuvati oko deset godina.
Kako izgleda idealan lanac plaćanja za 2026.?
Struka za 2026. dosljedno preporučuje istu strukturu: sredstva se prenose u stranoj valuti, idealno preko računa u trećoj zemlji koji kupac osobno vodi, direktno na tajlandski bankovni račun, koji zatim izdaje FET na ime kupca tako da se podaci poklapaju s osobom koja se upisuje u vlasnički list.
Konkretno, taj lanac izgleda ovako: transfer s vlastitog ruskog bankovnog računa prema licenciranom platnom agentu pod agencijskim ugovorom koji navodi "plaćanje nekretnine" kao svrhu, zatim prijenos valute developeru s referencom na kupca i jedinicu, konverzija u bate u tajlandskoj banci, izdavanje FET-a, i naposljetku registracija u Zemljišnom odjelu.
Vrijedi naglasiti jednu stvar koju mnogi kupci zanemare: između Tajlanda i Rusije ne postoji automatska razmjena podataka o transakcijama nekretninama, iako se financijski podaci o računima razmjenjuju. To smanjuje, ali ne uklanja, razinu nadzora. Tko računa da transakcija nikad neće biti provjerena, gradi na pogrešnoj pretpostavci.
Najčešća pitanja
Može li ruski državljanin još kupiti stan u Tajlandu 2026.?
Da. Nema zabrane. Stranci mogu imati freehold vlasništvo unutar kvote od 49% ukupne stambene površine kondominija; ostatak se strukturira kao leasehold ili kroz tajlandski pravni subjekt.
Što je točno FET certifikat i zašto je bitan?
To je bankovna potvrda da je strana valuta stigla iz vana i bila zamijenjena za bate unutar Tajlanda. Bez njega Zemljišni odjel neće registrirati strano vlasništvo nad stanom.
Mogu li jednostavno donijeti gotovinu i platiti developeru direktno?
Gotovinu možete donijeti, uz obveznu deklaraciju iznosa preko 10.000 USD pri izlasku iz EAEU i preko 20.000 USD pri ulasku u Tajland. No takvo plaćanje ne generira FET, što znači da registracija freeholda neće biti moguća.
Živim u inozemstvu više od 183 dana godišnje. Vrijede li još ruska valutna pravila za mene?
Ako plaćanje potječe s računa u stranoj banci, ruska banka nije uključena u transakciju. Obveza prijave otvaranja stranog računa Federalnoj poreznoj službi ostaje, no dio zahtjeva za izvještavanje ukida se za one koji su proveli više od 183 dana izvan Rusije u toj godini.
Vrijedi li osobno otputovati na Phuket radi finalizacije kupnje?
Za prvu kupnju, da. Pregled nekretnine, sastanak s odvjetnikom i potpisivanje u uredu developera uživo štedi mjesece dopisivanja na daljinu.
Ako vam neko ponudi da "pojednostavi" postupak prikrivanjem prave svrhe plaćanja u bilo kojem koraku, to je crvena zastava koju treba ozbiljno shvatiti. Provjerite navedenu svrhu u ugovoru i zatražite uzorak FET obrasca iz prethodnih transakcija istog developera - ta dva koraka sama zatvaraju većinu rizika.
Izvor: Realty-Phuket.com