Kupac uplati 12 milijuna THB za vilu na Phuketu, odvjetnik osnuje tvrtku u kojoj tri tajlandska državljanina formalno drže 51%, a stranac uzme 49% i pravo potpisa direktora. Ovaj recept je dvadesetak godina bio standard za hrvatske i druge strane kupce nekretnina u Phuketu. Od 1. kolovoza 2026. taj isti recept prvi put nailazi na pitanje na koje ranije nitko nije tražio odgovor: odakle je tim trima Tajlanđanima novac za udio.
Odgovor na pitanje koje najviše zanima svakog kupca koji sada planira kupnju: Naredba DBD-a br. 2/2569 ne zabranjuje strano sudjelovanje u tajlandskim tvrtkama i ne poništava tvrtke koje su već upisane u registar. Ono što stvarno radi je da praktički onemogućuje jeftine nominee strukture s tajlandskim dioničarima koji postoje samo na papiru, jer registrator sada prati novčani tok od dioničara do tvrtke, a ne samo konačnu strukturu kapitala.
Što se točno mijenja od 1. kolovoza 2026.
Naredba br. 2/2569 stupila je na snagu 1. kolovoza 2026. i zamjenjuje dva ranija instrumenta, Naredbu 2/2568 i Naredbu 1/2569. Za svaki upis koji uključuje strano sudjelovanje sada su potrebni: bankovni izvaci tajlandskih dioničara, izvaci s računa tvrtke koji prima uplatu i potpisano Pismo objašnjenja ulaganja (Investment Explanation Letter).
Provjera se sada odvija u trenutku registracije ili izmjene upisa, a ne kasnije, tijekom poreznog nadzora. Pravilo pokriva osnivanje tvrtki i ortačkih društava sa stranim udjelom ispod 50%, kao i svaku izmjenu kojom se uvodi strani manjinski dioničar ili strani potpisnik.
Bitno za sve koji već imaju tvrtku: upisi dovršeni prije 1. kolovoza 2026. pod Naredbom 2/2568 se ne otvaraju ponovno. Nema retroaktivne revizije. Tvrtka registrirana 2021. ili 2025. ne postaje automatski problematična 1. kolovoza 2026.
Odakle dolazi pravilo 49/51 i zašto je uvijek bilo krhko
Broj 49% nikad nije bio ekonomska logika, nego politički kompromis. Zakon o stranom poslovanju iz 1999. (Foreign Business Act B.E. 2542) zatvorio je strancima tri popisa djelatnosti, uključujući trgovinu zemljištem i većinu usluga, i definirao stranu tvrtku kao onu u kojoj nerezidenti drže 50% kapitala ili više. Tržište je jednostavno izračunalo: 49% strancu, 51% Tajlanđanima.
Koji su to Tajlanđani i odakle im novac za udio, dugo nikoga nije zanimalo. Prema procjenama tržišta, tisuće vila sa zemljištem na Phuketu, Koh Samuiju i u Pattayi strukturirane su upravo na ovaj način. Pravno je struktura uvijek bila krhka: Zemljišni zakonik (Land Code) izričito zabranjuje strancu stjecanje zemljišta preko punomoćnika (proxy), a Odjel za zemljišta (Department of Lands) teoretski može prisilno prodati parcelu. U praksi, prije 2024., ovo skoro nikad nije otišlo dalje od teorije.
Promjena fokusa nije počela u nekretninama. Počela je u istragama pranja novca i sivom tržištu turističkih biznisa: rent-a-shopovi, barovi, dive centri i turističke agencije formalno u vlasništvu Tajlanđana s plaćom od 15.000 THB, koji su na papiru vlasnici kapitala vrijednog nekoliko milijuna bahta. Odatle se ista logika proširila na sve što se prijavljuje DBD-u.
Kako registrator sada provjerava porijeklo novca
Registrator je ranije gledao strukturu. Sada gleda izvor. Tajlandski dioničar koji je prijavio ulog od 510.000 THB u registrirani kapital od milijun THB mora sada dokazati izvatkom gdje je taj novac bio prije transfera i na koji je račun tvrtke stigao. Pismo objašnjenja ulaganja potpisuje se osobno, a potpisnik odgovara za njegov sadržaj.
Ovdje se ruši najpopularnija konstrukcija posljednjih godina. Mnoge su strukture koristile dva trika: preferencijalne dionice s ograničenim pravom glasa, koje strancu daju stvarnu kontrolu uz formalnih 49%, i zajam kojim je stranac tiho financirao udio tajlandskog partnera. DBD je prvi trik već ranije tretirao kao crvenu zastavicu za nominee status. Drugi je sada vidljiv na bankovnom izvatku: novac stiže na račun tajlandskog dioničara nekoliko dana prije prijave, u iznosu koji se točno poklapa s uplatom kapitala. Pravna kreativnost slabo prolazi protiv bankovne kronologije.
Kome ovo stvarno prijeti, a kome ne
Rizik ne dolazi u obliku iznenadne kazne za postojeću tvrtku. Dolazi u trenutku promjene direktora, prodaje udjela, promjene kapitala ili dodavanja stranog potpisnika, jer svaka takva izmjena sada povlači cijeli paket dokumentacije. Stare strukture nisu poništene, samo su zaključane na mjestu. Izaći iz njih postalo je teže nego ući.
Zakonska osnova zabrane nominee aranžmana stara je 27 godina i nema veze s novom naredbom. Nalazi se u Zakonu o stranom poslovanju B.E. 2542 (1999.), gdje članak 36 predviđa do 3 godine zatvora i novčanu kaznu od 100.000 do 1.000.000 THB, i to za stranca i za tajlandskog državljanina koji je pristao formalno drukciti udio. Za zemljište je moguća i prisilna prodaja parcele.
Vila ili dugoročni zakup: koja je opcija razumna 2026.
Naš stav: za vilu vrijednosti do otprilike 25 milijuna THB, otvaranje tvrtke danas se ne isplati. Registrirani 30-godišnji zakup (leasehold) po Zemljišnom zakoniku daje zaštićeno pravo korištenja, koštava znatno manje za održavanje i ne traži godišnje prijave, revizije ni živog tajlandskog partnera.
Ovo nije bez mane, i treba to reći otvoreno: tajlandski sudovi dosljedno odbijaju tretirati produljenje zakupa iznad 30 godina kao obvezujuće za novog vlasnika zemljišta. To je stvaran nedostatak. Ali odmjeren prema svim rizicima nominee strukture koja danas povlači papirologiju pri svakoj izmjeni, taj nedostatak je manje opterećenje.
Ova preporuka ne vrijedi ako vodite stvarno poslovanje, poput hotela, proizvodnje, izvoza ili restoranskog lanca s realnim prometom. Tamo je tvrtka sa stvarnim tajlandskim partnerom koji je zaista uložio kapital i sudjeluje u upravljanju posve normalna i legalna struktura. Naredba 2/2569 cilja na fikciju, ne na poslovanje. Za veće projekte postoji zasebna staza: Foreign Business License ili BOI promocija, gdje je dopušteno strano vlasništvo do 100%.
Praktični korak prije potpisa: banka i osobna prisutnost
Jedna stvar koju ljudi redovito zaborave: potpisivanje osnivačkih dokumenata i otvaranje korporativnog bankovnog računa u Tajlandu skoro uvijek zahtijeva osobnu prisutnost. Tajlandske banke su 2026. postale primjetno strože oko takvih računa, često traže drugi dolazak u banku. Ako planirate registraciju, računajte s najmanje tjedan dana boravka u zemlji, jer pomicanje termina u banci za mjesec dana unaprijed koštat će više od avionske karte.
Ako već imate nekretninu preko tajlandske tvrtke, razuman sljedeći korak je provjera prije nego što neka izmjena upisa postane neizbježna: provjerite čime su pokriveni ulozi tajlandskih dioničara, tko su potpisnici i koje izmjene će vam vjerojatno trebati u sljedeće dvije godine. Jeftinije je to riješiti sada nego otkriti problem na dan podnošenja prijave.
Izvor: AIM Bangkok