Kupac vile na Phuketu, vrijedne milijun dolara, potpisao je u jednom danu tri dokumenta: ugovor o zakupu zemljišta, vlasnički list za samu građevinu i ugovor s upravljačkom tvrtkom. Odvjetnici su u toj hrpi papira pronašli jednu klauzulu koja je developeru davala pravo da raskine sve tri ugovore odjednom, uključujući zakup zemljišta ispod kuće, zbog nečega tako beznačajnog kao što je neplaćen račun za vodu.
Tu klauzulu su na kraju izbacili iz ugovora tijekom pregovora. Da nisu, imovina vrijedna milijun dolara ovisila bi o tome je li netko na vrijeme platio komunalni račun.
Ovo nije usamljen slučaj, nego gotovo pravilo. Tajland nema obvezan notarski pregled kupoprodajnih ugovora, a standardne obrasce koje koriste developeri i iznajmljivači pišu njihovi vlastiti odvjetnici, u njihovu korist. Dubinska analiza na Phuketu ili Kohu Samuiju rijetko je pitanje provjere čanota (vlasničkog lista) jer su naslovi vlasništva u pravilu čisti. Novac se gubi u tekstu ugovora, ne u zemljišnim knjigama.
Koja je klauzula najskuplja u ugovoru o vili s zakupom zemljišta?
Najskuplja stavka u paketu vila-plus-zemljište je klauzula o križnom raskidu (cross-default): kršenje jednog od tri ugovora može poništiti sva tri. To je prva stvar koju treba provjeriti prije potpisa, prije cijene, prije lokacije.
U strukturi gdje je zemljište u zakupu a građevina u vlasništvu (uobičajeno na Phuketu i Kohu Samuiju), slaba točka su uvijek spojevi između dokumenata. Treba pitati što se događa kod prodaje trećoj strani, kod nasljeđivanja, kod promjene upravljačke tvrtke ili u slučaju spora sa susjedima. Ako je zakup zemljišta na 30 godina s obećanjem dva produženja, treba pitati što stvarno osigurava to drugo produženje. Odgovor je najčešće: ništa osim dobre volje vlasnika zemljišta. Upravo tu je iskren odgovor vašeg odvjetnika vrjedniji od uglađene prezentacije prodajnog tima.
Zašto se u ugovorima za trgovačke prostore u Bangkoku gubi novac na indeksaciji?
Tipični ugovori o zakupu maloprodajnih prostora u bangkokškim trgovačkim centrima kombiniraju godišnju indeksaciju od 10% s pravom vlasnika da svakih 18 mjeseci revidira cijenu zakupa bez pregovora. U jednom dokumentiranom slučaju, zaključavanje fiksne stope u ugovoru uštedjelo je zakupniku oko 5.000 dolara godišnje na srednje velikoj jedinici u trgovačkom centru.
To je razlika koja se osjeti kroz cijelo trajanje ugovora, ne samo u prvoj godini. Fiksna stopa za cijeli period vrijedi više od popusta u prvoj godini, koliko god taj popust izgledao privlačno na papiru.
Zašto graditelji u Pattayi kažnjavaju kupca, a ne sebe?
Ugovori o gradnji u Pattayi skoro redovito predviđaju penale za kupca zbog kasnog plaćanja, ali rijetko penaliziraju developera za kasniju primopredaju. Ta neravnoteža se rješava dodavanjem čvrstih rokova i standarda kvalitete izvedbe, a ne oslanjanjem na dobru volju izvođača.
Ovdje treba biti oprezan i s drugom stranom priče: penal za kasnu primopredaju sam po sebi nije rješenje. Klauzula se upiše u ugovor, developer isporuči stan godinu dana kasnije, i onda se pokaže da tvrtka koja je nositelj projekta nema imovine na bilanci s koje bi se penal mogao naplatiti. Penal funkcionira samo u kombinaciji s plaćanjima vezanim za faze gradnje, bankovnom garancijom ili zadržavanjem zadnje rate do primopredaje. To je slučaj gdje naizgled očito rješenje rješava samo pola problema.
Kod off-plan stanova, gdje je stvarni posao dubinske analize?
Kod stana koji se kupuje prije završetka gradnje, stvarni posao nije provjera vlasničkog lista, nego platnog plana. Rate treba vezati za faze gradnje, ne za kalendarske datume. Treba tražiti zrcalne penale: ako kupac plaća naknadu za kasnu ratu, developer treba platiti za kasnu primopredaju. Također treba unaprijed dogovoriti što se smatra nedostatkom prilikom primopredaje, jer inače će rasprava o kvaliteti žbuke lako postati rasprava o ukusu.
Što se događa s licencnim i franšiznim ugovorima na Kohu Samuiju i u Bangkoku?
Međunarodni brendovi sve češće ulaze na tajlandsko tržište kroz partnerske ugovore, a slaba točka je gotovo uvijek intelektualno vlasništvo i licencne naknade (royalty). Ako zaštitni znak nije registriran na Tajlandu, nema se što štititi. Ako se royalty može mijenjati pismom, financijski model postoji samo do prvog takvog pisma.
U jednom poslu vezanom za turistički biznis na Kohu Samuiju, dodavanjem garancija i kompenzacijskih klauzula zatvorena je izloženost od otprilike 100.000 dolara. To nije mala razlika za posao te veličine, i pokazuje zašto se pravni pregled naplati puno prije nego što se prvi euro zaradi.
Promjena vlasnika zgrade bez klauzule o kontinuitetu zakupa znači da novi vlasnik može prekrojiti uvjete najma po svojoj volji. Rješenje je jednostavno: klauzula o sukcesiji (nasljeđivanju prava i obveza) koja obvezuje i novog vlasnika.
Tablica usporedbe: gdje se najčešće gubi novac
| Vrsta posla | Tipična zamka | Što prvo provjeriti | Cijena greške |
|---|---|---|---|
| Vila: zakup zemljišta + vlasništvo nad građevinom | Križni raskid koji poništava sve ugovore zbog jednog kršenja | Klauzula o raskidu, uvjeti produženja zakupa, prava na prijenos | Gubitak kontrole nad imovinom vrijednom do milijun dolara |
| Off-plan stan | Penali samo za kupca, nejasni standardi kvalitete | Platni plan vezan za faze gradnje, penali za kašnjenje, inspekcija primopredaje | Dvanaest do osamnaest mjeseci praznog hoda bez naknade |
| Zakup u trgovačkom centru | 10% godišnja indeksacija plus revizija cijene svakih 18 mjeseci | Formula indeksacije, klauzula o promjeni vlasnika, uvjeti depozita | Otprilike 5.000 dolara godišnje po jedinici |
| Licenca brenda | Nema zaštite intelektualnog vlasništva, raskid bez naknade | Registracija zaštitnog znaka na Tajlandu, trajanje, razlozi raskida | Do 100.000 dolara uloženih u promociju tuđeg brenda |
| Franšiza | Jednostrane promjene royaltyja, nejasne marketinške naknade | Fiksna stopa royaltyja, marketinški budžet, ekskluzivnost teritorija | Nepredvidiv rast troškova kroz cijelo trajanje ugovora |
Koje se pogreške najčešće ponavljaju kod kupnje nekretnine na Tajlandu?
Provjera samo vlasničkog lista i stanka na tome. Čist čanot ne štiti od jednostranog ugovora. Oba dokumenta treba pregledati, a problem se najčešće krije baš u ugovoru.
Vjerovanje prijevodu. Na tajlandskom sudu prevladava tajlandska verzija ugovora. Engleski i drugi prijevodi služe samo kao referenca. Treba inzistirati na klauzuli koja određuje koja verzija je mjerodavna, i dati obje verzije na provjeru neovisnom prevoditelju.
Potpisivanje brzinom kojom se rezervira odmor. Depozit ide u jednom danu, a ugovor zaslužuje mjesec dana pregleda. Rezervacijski ugovori skoro uvijek sadrže klauzulu o nepovratnom depozitu, pa se treba pregovarati prije nego novac krene, ne poslije.
Ignoriranje odjeljka o rješavanju spora. Arbitraža u Singapuru zvuči impresivno, ali košta desetke tisuća dolara, što nema smisla za posao vrijedan 5 milijuna THB. Za kupnje na razini malog stana ili vile, mjesno nadležan tajlandski sud je razumnija opcija.
Pretpostavka da je upravljačka tvrtka neutralna strana. Ugovor o uslugama često je povezan s developerom i može dopuštati neograničeno povećanje naknada za upravljanje. Treba inzistirati na formuli indeksacije ili na fiksnom gornjem limitu.
Moja preporuka i kada je pravni pregled preskup luksuz
Nikada ne potpisujte developerski paket u developerovoj vlastitoj formulaciji, čak i ako prodajni menadžer tvrdi da je to standardni i nepromjenjiv obrazac. Ti obrasci se mijenjaju konstantno, i odbijanje razgovora o izmjenama je samo po sebi upozoravajući znak.
Postoji jedna iznimka od ovog pravila. Ako je vrijednost posla ispod otprilike 3 milijuna THB, potpuni pregled s provjerom korporativnih dokumenata i posjetom zemljišnom uredu može pojesti značajan dio dobiti od posla. U tom slučaju, fokusirajte se usko na četiri klauzule: raskid, plaćanja, prijenos prava i rješavanje spora.
Često postavljana pitanja
Koliko košta pravni pregled ugovora o nekretnini na Tajlandu?
Tržišne procjene stavljaju standardni pregled ugovora za stan na nekoliko desetaka tisuća bahta; vila sa zakupom zemljišta i korporativnom strukturom košta više i traje dulje. Tu cijenu treba usporediti s vrijednošću posla: za nekretninu iznad 10 milijuna THB, preskakanje pregleda nije racionalan način uštede.
Može li se developerski ugovor stvarno promijeniti?
Da, unatoč tome što prodajni timovi često tvrde suprotno. Izmjene rokova primopredaje, penala, standarda završne izvedbe i uvjeta prijenosa prava dešavaju se redovito, posebno u projektima koji nisu potpuno prodani. Kategorično odbijanje razgovora o bilo kakvoj izmjeni sam je znak upozorenja.
Što je klauzula o križnom raskidu i zašto je opasna?
To je klauzula koja dopušta da kršenje jednog ugovora u paketu pokrene pravo na raskid ostalih ugovora. U strukturi vila-plus-zakup-zemljišta, propušteno plaćanje naknade za usluge teoretski može ugroziti pravo korištenja samog zemljišta.
Koliko je pouzdan zakup zemljišta na 30 godina s obećanim produženjem?
Sam zakup na 30 godina registriran je u zemljišnom uredu i pravno zaštićen. Obećanje dva daljnja produženja od 30 godina predstavlja ugovornu obvezu vlasnika zemljišta, a nije automatsko pravo. Treba provjeriti tko je vlasnik zemljišta i što se događa ako on ode u bankrot ili prodaje zemljište.
Prije uplate bilo kakvog depozita, jedan jednostavan korak pomaže više od bilo kojeg popusta: zatražite šesterodijelni pregled koji obuhvaća vlasnički list i opterećenja, ovlasti prodavatelja, dozvole, kvotu strane vlasničke kvote, kupoprodajni ugovor i dokumentaciju o plaćanjima. Pošaljite nacrt ugovora neovisnom odvjetniku i tražite da posebno obilježi klauzule o raskidu, prijenosu prava i indeksaciji. To traje nekoliko dana i pomiče vašu pregovaračku poziciju više nego bilo koji popust.
Izvor: Kivilab Property