Zamislite da ste uplatili nekoliko milijuna bahta za stan u izgradnji na Phuketu, a rok useljenja je odavno prošao. Developer vam pošalje kratku poruku: 'viša sila, kašnjenje zbog nestašice goriva i poskupljenja materijala'. Zvuči uvjerljivo, no prema tajlandskom pravu to samo po sebi ne oslobađa developera obveza. Upravo to je scenarij s kojim se 2026. susreće sve više stranih kupaca nekretnina u Tajlandu, a posebno na Phuketu.
Članci 8. i 219. Tajlandskog građanskog i trgovačkog zakonika jasno postavljaju uvjete: okolnost mora biti stvarno nepredvidiva, neizbježna i izvan kontrole ugovorne strane. Obično poskupljenje građevinskog materijala ili logistički zastoj sam po sebi ne zadovoljava taj prag, koliko god developeru bio neugodan.
Ovo nije apstraktna tema za pravnike. Prema podacima iz industrije, tržište stanova u izgradnji (off-plan) na Phuketu je između 2021. i 2025. generiralo promet od otprilike 470 milijardi THB, a strani kupci sudjeluju s oko 60% transakcija. Unatoč tom golemom obujmu, zaštita kupaca i nadzor nad developerima i dalje su relativno slabi. Kapara uplaćena prije potpisivanja ugovora vrlo često nema zajamčen povrat ako projekt zastane.
Brzi odgovor: što trebate znati odmah
- Viša sila prema tajlandskom pravu (članak 8. Građanskog i trgovačkog zakonika) odnosi se na događaje koji su nepredvidivi i neizbježni, ne na uobičajene poslovne rizike.
- Developer mora dokazati jasnu, dokumentiranu uzročno-posljedičnu vezu između navedenog događaja i stvarnog kašnjenja.
- Kupac ima pravo na formalnu pisanu obavijest s točnim uzrokom kašnjenja i novim, revidiranim rokom useljenja.
- Tipično kašnjenje zbog više sile u 2025. i 2026. kreće se u rasponu od 3 do 12 mjeseci.
- Sve odlučuje ugovor: ako klauzula o višoj sili nije ugovorena, developer se na nju ne može pozvati bez zasebnog sudskog postupka.
- Detaljna dokumentacija je ključna: kupci koji vode urednu evidenciju imaju znatno jaču pregovaračku i pravnu poziciju.
Četiri scenarija koja hrvatski kupac može očekivati
Scenarij 1: Viša sila je stvarna i provjerljiva
Potvrđena nacionalna nestašica goriva ili vladina restrikcija je realan primjer. U tom slučaju razumno je prihvatiti kašnjenje, ali inzistirati na pisanoj obavijesti s novim rokom te tražiti neku vrstu kompenzacije, popust na uslužne naknade ili nadogradnju u izvedbi stana. Rizik je nizak ako je developer financijski stabilan i ima potvrđenu povijest dovršenih projekata.
Scenarij 2: Viša sila kao izgovor za druge probleme
Neki developeri navode krizu s gorivom dok je stvarni razlog nedostatak financiranja ili loše planiranje projekta. U ovom slučaju isplati se naručiti neovisnu pravnu analizu ugovora i usporediti navedeni uzrok sa stvarnim stanjem na tržištu. Tajlandski sudovi vrlo pomno ispituju ovakve tvrdnje o višoj sili prije nego ih prihvate.
Scenarij 3: Kašnjenje se otegne, developer prestane odgovarati
Ovo je najalarmantniji obrazac: nema obavijesti, nema novog roka, prodajni ured ne odgovara na pozive. To su jasni znakovi upozorenja koji traže hitnu reakciju: pošaljite formalni dopis (s ovjerenim prijevodom na tajlandski) i podnesite pritužbu Uredu za zaštitu potrošača (OCPB) u Tajlandu. Paralelno je vrlo preporučljivo angažirati lokalnog odvjetnika.
Scenarij 4: Kupac želi raskinuti ugovor
Ako kašnjenje znatno premašuje razuman rok (općenito preko 12 mjeseci), kupac može zahtijevati raskid ugovora i povrat novca. No uvjeti povrata ovise isključivo o samom ugovoru, a developeri često zadrže između 10% i 30% već uplaćenih sredstava. Parnica u Tajlandu obično traje od 1 do 2 godine, pa je raskid ugovora rijetko brzo ili jednostavno rješenje.
Usporedna tablica: kako prepoznati vrstu slučaja
| Parametar | Stvarna viša sila | Upitna viša sila | Prijevarna shema |
|---|---|---|---|
| Obavijest | Formalni dopis s datumima i razlozima | Usmena ili nejasna e-poruka, bez detalja | Nikakva komunikacija |
| Dokazi | Vladini izvori, mediji, izvještaji struke | Generičke izjave, bez konkretnih podataka | Nema dostavljenih dokumenata |
| Novi rok | Jasan raspored po fazama | Nejasna obećanja | Rokovi se stalno pomiču |
| Postupanje kupca | Prihvatiti, dokumentirati, pratiti napredak | Neovisna analiza ugovora | Odmah odvjetnik i prijava OCPB-u |
| Vjerojatnost povrata novca | Visoka (po dovršetku projekta) | Umjerena (kroz pregovore) | Niska (samo putem suda) |
Najčešće greške kupaca i kako ih izbjeći
Greška 1: Potpisivanje ugovora bez vremenskog ograničenja za kašnjenja zbog više sile. Rješenje: prije potpisa provjerite postavlja li ugovor maksimalno razdoblje kašnjenja zbog više sile (primjerice 180 dana), nakon kojeg kupac stječe pravo na raskid.
Greška 2: Nedokumentiranje događaja. Rješenje: čuvajte svu korespondenciju, redovito fotografirajte gradilište i bilježite datum svakog poziva i sastanka. Tajlandski sudovi prihvaćaju čak i snimke zaslona iz aplikacija za poruke kao dokaz.
Greška 3: Oslanjanje na usmena obećanja prodajnog agenta. Rješenje: svaki dogovor mora biti pisano dokumentiran na tajlandskom jeziku i potpisan od ovlaštenog predstavnika tvrtke.
Greška 4: Pretpostavka da pravni obrasci iz Hrvatske vrijede i u Tajlandu. Rješenje: angažirajte odvjetnika specijaliziranog isključivo za tajlandsko nekretninsko pravo. Europski pravni okviri se ne primjenjuju automatski.
Greška 5: Pregovaranje samostalno, bez poznavanja tajlandskog jezika. Rješenje: uvijek uključite prevoditelja ili dvojezičnog odvjetnika. Tajlandski sudovi i državna tijela posluju isključivo na tajlandskom jeziku.
Greška 6: Kupnja od developera bez provjere financijske stabilnosti. Rješenje: provjerite registraciju tvrtke putem Department of Business Development (DBD), pregledajte portfelj već dovršenih projekata i, ako je moguće, financijske izvještaje prije nego uplatite bilo što.
Širi kontekst: tržište ide prema strožoj regulaciji
Tajlandske vlasti pooštravaju nadzor nad strukturama stranog vlasništva, uključujući istragu nad više od 11.400 tvrtki povezanih s nominee vlasništvom samo na Koh Samuiju i Koh Phanganu. Zato kupci trebaju očekivati više papirologije i temeljitiju provjeru, a ne manje. Tržište se pomiče prema strožoj regulaciji, a pozivanje na višu silu jedno je od nekoliko područja koja sada prolaze detaljniju pravnu kontrolu.
Poruka za kraj je jednostavna: nema mjesta panici, ali ni pasivnosti. Viša sila je pravni mehanizam, ne univerzalni izgovor koji briše odgovornost developera. Vaš zadatak je dokumentirati sve, provjeriti navode i na vrijeme uključiti stručnjake. Što prije reagirate, veće su šanse da zaštitite svoju investiciju. Tim Nekretnine u Tajlandu redovito prati ovakve slučajeve i može vam pomoći da prepoznate rizik prije nego potpišete ugovor.
Izvor: The CITY - Asia