Zašto bi vas trebalo zanimati da Savills mijenja strategiju u Tajlandu
Kada jedna od pet najvećih svjetskih konzultantskih kuća za nekretnine, Savills, s uredima u više od 70 zemalja, odluči temeljito presložiti poslovanje u nekoj zemlji, to nikada nije samo interna korporativna vijest. Početkom 2026. Savills je najavio strateško restrukturiranje svog tajlandskog poslovanja, izravna posljedica hlađenja stambenog segmenta. Za hrvatske investitore navikle na priče o brzom rastu Phuketa i Bangkoka posljednjih godina, ovo nije razlog za paniku, nego poziv na promjenu taktike: razdoblje kupnje 'naslijepo, bilo koji kat, bilo koji projekt' je gotovo, sada je na redu precizno, podacima potkrijepljeno odlučivanje.
Gdje točno tržište usporava, a gdje ne
Najviše je pogođen masovni segment bangkoških stanova, osobito jedinice do 3 milijuna THB. Prema podacima Bank of Thailand, obujam stambenih kredita pao je za 12% na godišnjoj razini u četvrtom tromjesečju 2025. Veliki developeri već reagiraju: odgađaju lansiranje novih projekata, nude popuste od 15-20% na neprodane jedinice i sve se više okreću kupcima koji plaćaju u gotovini, uključujući strane državljane.
Premium i odmorišne nekretnine, uključujući Phuket, Koh Samui i Pattayu, i dalje pokazuju otpornost. To je ključna razlika koju treba imati na umu: ne radi se o slomu cijelog tržišta, nego o korekciji jednog, vrlo specifičnog segmenta.
Pooštreni nadzor nad 'nominee' vlasničkim strukturama
Uz financijski pritisak, vlasti su pojačale nadzor nad takozvanim nominee strukturama, kojima strani državljani zaobilaze zakonsko ograničenje od 49% stranog vlasništva putem tvrtki s 51% tajlandskog i 49% stranog vlasničkog udjela. Prema izvještaju Bangkok Posta, trenutno se istražuje oko 33 luksuzne nekretnine vrijedne 1,27 milijardi THB na područjima poput Pattanakarna i Krungthep Kreethe u Bangkoku. Ova akcija usporava transakcije vilama u odmorišnim žarištima poput Phuketa i Koh Samuija jer kupcima treba više vremena da strukturiraju kupnju na siguran, zakonit način.
Za hrvatskog kupca ovo je zapravo dobra vijest u dugoročnom smislu: tržište se čisti od rizičnih shema, a legalne strukture kupnje (izravno vlasništvo stana do 49% kvote zgrade ili dugoročni zakup zemljišta) dobivaju na težini.
Ključne brojke koje trebate znati
- Nova ponuda stanova u Bangkoku pala je procijenjenih 25-30% u prvom tromjesečju 2026. u odnosu na isto razdoblje 2025.
- Kamate na tajlandske stambene kredite kreću se oko 6,5-7% godišnje, što snažno koči potražnju domaćih kupaca
- Prema CBRE Thailand, strani kupci čine do 40% prodaje u premium projektima Bangkoka i do 60% prodaje na Phuketu
- Prosječan prinos od najma stanova u Bangkoku iznosi 4-5% godišnje, dok upravljane jedinice pod hotelskim brendovima na Phuketu donose 6-8%
- Tajlandski Zakon o kondominijima (Condominium Act) i dalje ograničava strano vlasništvo na 49% ukupne površine projekta
- Tajlandski baht oslabio je oko 5% prema američkom dolaru u posljednjih 12 mjeseci, što poboljšava ulaznu cijenu za strane kupce
Tri trenda koja oblikuju tržište 2026.
Prvo, promjena proizvoda. Kada velike konzultantske kuće mijenjaju strategiju, developeri slijede. Umjesto identičnih masovnih studija, tvrtke sada ulažu u vrjednije formate: upravljane rezidencije, co-living koncepte i hibridne modele 'rezidencija plus hotel'. Za investitore to znači da se pojavljuju novi proizvodi s potencijalno boljim prinosima.
Drugo, geografska preraspodjela kapitala. Novac se seli iz prezasićenog središta Bangkoka prema odmorišnim lokacijama. Phuket ostaje jasan favorit: prema Turističkoj upravi Tajlanda (TAT), broj turističkih dolazaka na otok porastao je 18% u 2025., što nastavlja podupirati potražnju za najmom. Samui i istočna obala (Pattaya, Rayong) također privlače pozornost zahvaljujući infrastrukturnim projektima.
Zanimljivo je da se strani kupci sve češće spominju kao svojevrsni amortizer šireg pada tržišta. Prema izvještajima iz branše, tajlandsko stambeno tržište ide prema četvrtoj uzastopnoj godini pada, a upravo strani kupci, osobito na Phuketu, pomažu ublažiti slabiju domaću potražnju dok se developeri sve više oslanjaju na prodajne kanale usmjerene inozemstvu.
Treće, valutni efekt. Slabiji baht stvara prirodan popust za kupce koji konvertiraju eure ili dolare, a s obzirom na to da hrvatski kupci najčešće raspolažu eurima, ovo je izravno relevantno. U kombinaciji s popustima developera, ukupna ušteda može doseći 20-25% u odnosu na vršne cijene iz 2024.
Rizici koje ne smijete zanemariti
Usporavanje tržišta nosi i realne rizike. Manji developeri sa slabijim financiranjem mogu doživjeti kašnjenja u gradnji ili zamrzavanje projekata. Neki od njih već izravno prodaju zemljišne banke i projekte s odobrenom EIA studijom (Environmental Impact Assessment) većim, financijski stabilnijim developerima samo kako bi očuvali likvidnost, trend zabilježen u cijelom sektoru sredinom 2026. Prije kupnje obavezno provjerite financijsku stabilnost developera, potvrdite postojanje EIA odobrenja i pregledajte povijest ranije završenih projekata te njihovu kvalitetu izvedbe.
Izvor: Bangkok Post
Najčešća pitanja
Ruši li se tržište nekretnina u Tajlandu 2026.?
Ne, riječ je o usporavanju i korekciji u specifičnim segmentima, ne o slomu tržišta. Masovni segment u Bangkoku stagnira, dok odmorišne i premium nekretnine i dalje dobro posluju. Ovo je ciklička korekcija, a ne kolaps.
Je li sada dobar trenutak za kupnju nekretnine u Tajlandu?
Za kupce koji plaćaju u gotovini, da. Developeri nude značajne popuste, baht je oslabio, a konkurencija među kupcima je manja nego prije. Ključno je pažljivo odabrati projekt i lokaciju, po mogućnosti uz pomoć lokalnog stručnjaka koji poznaje tržište.
Koji su dijelovi Tajlanda najotporniji na usporavanje?
Phuket (osobito zapadna obala: Bang Tao, Layan, Kamala), centar Bangkoka (Sukhumvit, Silom u segmentu iznad 150.000 THB po m²) i Samui pokazuju najveću otpornost zahvaljujući stabilnoj potražnji stranih najmoprimaca.
Kako usporavanje utječe na prinose od najma?
Pomalo paradoksalno, prinosi u odmorišnim područjima mogli bi zapravo rasti. Niže ulazne cijene, u kombinaciji sa stabilnim ili rastućim najamninama potaknutim većim brojem turista, poboljšavaju ukupni prinos. Bangkok ostaje stabilan na 4-5% godišnje.
Što promjena Savillsove strategije znači za prosječnog investitora?
Označava strukturnu promjenu tržišta. Veliki igrači prelaze s masovne prodaje na savjetovanje, upravljanje imovinom i usluge za institucionalne investitore. Za privatne kupce to znači da je razdoblje špekulativnog 'flipanja' stanova u fazi gradnje gotovo, fokus sada mora biti na stvarnom prinosu od najma.
Koji su rizici kupnje na tržištu koje usporava?
Glavni rizici su kašnjenja u gradnji kod financijski slabijih developera, smanjena likvidnost preprodaje u sljedeće 2-3 godine te moguće daljnje pooštravanje kreditne politike Bank of Thailand.
Kako provjeriti pouzdanost tajlandskog developera?
Pregledajte povijest ranije završenih projekata, potvrdite EIA odobrenje i provjerite zaduženost tvrtke kroz javne objave, ako je riječ o tvrtki kotiranoj na burzi Stock Exchange of Thailand (SET). Uvijek angažirajte neovisnog odvjetnika za pregled dokumentacije prije potpisivanja.
Koji je minimalni budžet za ulazak na tajlandsko tržište nekretnina 2026.?
U Bangkoku studio u dobrom projektu kreće od otprilike 3-4 milijuna THB (otprilike 85.000-115.000 USD). Na Phuketu jedinice u upravljanim kompleksima kreću od 5-6 milijuna THB. Uz trenutne popuste, stvarne cijene mogu biti 15-20% niže od cjenika.
Zaključak: preraspodjela prilika, ne njihov kraj
Sporije tržište ne znači kraj prilika, znači njihovu preraspodjelu. Pobjednici će biti oni koji odlučuju na temelju podataka, a ne emocija. Optimalna strategija upravo sada jest odabrati dokazane developere, usmjeriti se na odmorišne lokacije sa stabilnom potražnjom za najmom i ući na tržište uz popust kakav prije godinu dana jednostavno nije postojao.
Spremni ste uložiti u Tajland? Naš tim u Nekretnine u Tajlandu pomoći će vam pronaći nekretninu koja odgovara vašim ciljevima i budžetu.