Tokio 640.000 dolara za stan, a na Phuketu za taj novac kupujete tri

Zamislite da prodate stan u Zagrebu ili nekom drugom velikom gradu i s tim novcem umjesto jednog stana u Tokiju kupite tri nekretnine uz more na Phuketu. Upravo se to trenutačno događa investitorima iz Japana, Hong Konga, Singapura i sve češće s Bliskog istoka. Prema podacima Nikkei Asije, prosječna cijena stana u široj tokijskoj regiji prvi put je u povijesti probila granicu od 100 milijuna jena, što je otprilike 640.000 dolara, za prvu polovicu 2026. godine. Tolika cijena tjera čak i domaće japanske kupce da odustaju od kupnje, a taj se novac sada preusmjerava prema alternativnim azijskim tržištima, među kojima Phuket zauzima jedno od vodećih mjesta.\n\n## Kratak odgovor na najvažnije pitanje\n\n- Prosječna cijena stana u Tokiju u prvoj polovici 2026. iznosi 100 milijuna jena (oko 640.000 dolara), što je povijesni rekord\n- Za isti iznos kupac na Phuketu može kupiti 2-4 kvalitetna stana s pogledom na more\n- Prinos od najma na Phuketu iznosi 6-8% godišnje, dok je u Tokiju to svega 2-3%\n- Cijena po četvornom metru u Tokiju doseže 12.000-18.000 dolara, dok premium jedinice na Phuketu koštaju 3.000-6.000 dolara po m²\n- Phuket privlači sve više japanskih, hongkonških, singapurskih i bliskoistočnih investitora razočaranih prinosima na domaćim tržištima\n- Ulazna cijena na Phuketu kreće se od oko 100.000 dolara za studio u kvalitetnom projektu\n\n## Zašto su cijene u Tokiju eksplodirale\n\nGlavni krivac je cijena gradnje. Troškovi građevinskog materijala i rada u Japanu porasli su procijenjenih 20-25% u posljednje tri godine, a nedostatak radne snage u građevinarstvu dodatno pritišće developere prema premium segmentu, gdje su marže veće. Uz to, slab jen, koji se trenutačno kreće oko 155-160 za dolar, čini japanske nekretnine skupima u lokalnoj valuti, ali relativno jeftinima za sve koji raspolažu dolarima. Istovremeno, upravo ta slabost jena tjera same japanske investitore da traže prilike izvan granica Japana.\n\nZa usporedbu, troškovi gradnje u Tajlandu rastu znatno sporije, svega 8-12% u istom razdoblju, što drži konačne cijene nekretnina pod kontrolom i čini Phuket dodatno privlačnim u odnosu na domaće japansko tržište.\n\n## Koliko zapravo košta nekretnina na Phuketu\n\nDok prosječan stan u Tokiju staje 640.000 dolara, cijene nekretnina uz plažu na Phuketu kreću se između 5 i 15 milijuna THB (140.000-420.000 dolara). Studio u dobrom projektu moguće je naći već od 3,5 do 6 milijuna THB (100.000-170.000 dolara), dok jednosobni apartman ide od 5 do 12 milijuna THB (140.000-340.000 dolara). To znači da su usporedive nekretnine na Phuketu 3 do 5 puta jeftinije nego u središtu Tokija.\n\nOno što dodatno privlači pažnju investitora jest da ultra-luksuzne vile i stanovi cijenom iznad 50 milijuna THB i dalje bilježe stabilnu potražnju, čak i dok se opći turistički promet na otoku blago usporava, prema pisanju Bangkok Posta.\n\n## Prinosi: 6-8% na Phuketu naspram 2-3% u Tokiju\n\nProsječni prinosi od kratkoročnog najma na Phuketu procjenjuju se na 6-8% godišnje, prije troškova upravljanja nekretninom. U visokoj sezoni, od studenog do travnja, popunjenost kvalitetnih objekata doseže impresivnih 80-90%. Dugoročni najam donosi nešto niži prinos, između 4 i 5%, ali uz manje operativne troškove i mirniju administraciju.\n\nNeki developeri na Phuketu nude i programe zajamčenog prinosa, ugovorno dogovorene s upravljačkom tvrtkom, tipično u rasponu od 5 do 7% kroz razdoblje od 3 do 5 godina. Za investitora iz Zagreba ili Splita navikanog na prinose od najma od 3-4% na domaćem tržištu, ovakve brojke djeluju gotovo nestvarno, no potrebno je uzeti u obzir sezonalnost turizma i troškove upravljanja.\n\n## Koje lokacije na Phuketu su najtraženije\n\nMeđu azijskim investitorima najviše se traže Bang Tao, Laguna i Kata, zahvaljujući razvijenoj infrastrukturi i visokoj popunjenosti. U Bang Taou prosječna cijena stana danas iznosi oko 283.975 THB po četvornom metru, što se približava razinama u vrhunskim dijelovima Bangkoka, prema podacima Nation Thailanda.\n\nOvakav rast cijena u pojedinim mikrolokacijama pokazuje da Phuket polako prestaje biti isključivo "jeftinija alternativa" i sve više postaje ozbiljno investicijsko tržište samo za sebe.\n\n## Turistički brojevi koji podupiru najam\n\nPhuket je 2025. zabilježio rekordan broj turista, s više od 14 milijuna međunarodnih dolazaka na otok. Ta brojka izravno podupire popunjenost nekretnina namijenjenih kratkoročnom najmu i jedan je od ključnih razloga zašto prinosi ostaju stabilno visoki unatoč povremenim najavama o usporavanju turizma.\n\n## Vlasništvo za strance: što donosi kvota od 49%\n\nStranci, uključujući hrvatske državljane, mogu na Phuketu kupiti stan u punom vlasništvu (freehold) unutar kvote od 49% strane u vlasničkoj strukturi pojedinog projekta. To znači potpuno, neograničeno vlasništvo nad nekretninom, bez potrebe za tajlandskim partnerom ili posebnim tvrtkama. Sredstva za kupnju moraju stići iz inozemstva i biti konvertirana u tajlandski bat, uz potvrdu banke koja to dokumentira, što je standardan i dobro uhodan postupak.\n\n## Phuket ili Bangkok: gdje uložiti\n\nBangkok nudi nižu ulaznu cijenu, već od 2,5 milijuna THB za studio, ali prinosi su tamo niži, oko 4-5% naspram 6-8% na Phuketu. Bangkok je bolji izbor za strategiju dugoročnog rasta vrijednosti kapitala, dok je Phuket bolje pozicioniran za redovit prihod od najma, što je ključna razlika za investitora koji planira konkretan povrat iz godine u godinu.\n\n## Rizici koje treba imati na umu\n\nNajveći rizici pri kupnji na Phuketu odnose se na nepouzdane developere, kašnjenja u izgradnji i pravna pitanja vezana uz vlasničke listove zemljišta. Zbog toga je due diligence putem neovisnog odvjetnika ključan korak prije potpisivanja bilo kakvog ugovora. Valutni rizik prilikom transfera sredstava iz Hrvatske ili eurozone u tajlandski bat također treba uzeti u obzir pri planiranju budžeta.\n\n## Hoće li kapital iz Japana nastaviti dolaziti na Phuket\n\nSvi pokazatelji upućuju na to da će se ovaj trend dodatno jačati. Dok god troškovi gradnje u Japanu rastu, a jen ostaje slab, japanski će investitori nastaviti tražiti alternative s višim prinosom. Phuket se, uz Bangkok i Kuala Lumpur, ubraja među tri vodeće destinacije za taj kapital.\n\nRekordnih 100 milijuna jena za prosječan stan u Tokiju nije anomalija, to je nova normala japanskog tržišta. Za investitora spremnog pogledati izvan granica Japana, Phuket nudi konkretnu prednost: dvostruko do trostruko veći prinos uz djelić ulazne cijene. Brojke govore same za sebe, a tim Nekretnina u Tajlandu stoji na raspolaganju svima koji žele istražiti ovu priliku iz prve ruke.\n\nIzvor: Bangkok Post