Zamislite da ste uplatili kaparu za stan u fazi izgradnje na Phuketu, a onda otkrijete da je developer odlučio zamrznuti nove projekte i samo štedjeti novac. Upravo se to sada događa na tajlandskom tržištu, i to kod tri velika igrača odjednom.
Sansiri, Raimon Land i SENA javno su najavili zaokret sa strategije rasta na strategiju čuvanja likvidnosti. Kad tvrtke čiji portfelji zajedno vrijede desetke milijardi bahta odluče gomilati gotovinu umjesto pokretanja novih projekata, to nije slučajnost nego signal da nešto ozbiljnije ne štima na tržištu.
Drugo polugodište 2026. najavljuje se kao razdoblje stagnacije na tajlandskom tržištu novogradnje. Kreditni uvjeti su se zaoštrili, prognoze rasta su revidirane naniže, a najveći igrači otvoreno priznaju da ovo nije trenutak za širenje. Za sve koji razmišljaju o kupnji nekretnine u fazi izgradnje, ovo je jasan poziv da preispitaju plan kupnje.
Kratak odgovor za nestrpljive
Sansiri, Raimon Land i SENA prešli su s agresivnog rasta na upravljanje novčanim tokom za drugu polovicu 2026. godine, zbog slabih kreditnih uvjeta i smanjenih prognoza gospodarskog rasta Tajlanda. Developeri smanjuju broj novih projekata i fokusiraju se na prodaju postojećih zaliha stanova, što za strane kupce znači povećan rizik kašnjenja gradnje, ali i veći prostor za pregovaranje o popustima.
Zašto se tri najveća developera odjednom povlače
- Sansiri, Raimon Land i SENA javno su najavili strateški zaokret prema upravljanju gotovinom za drugu polovicu 2026. godine
- Okidač je slabo kreditno okruženje i snižene prognoze gospodarskog rasta Tajlanda
- Developeri smanjuju pokretanje novih projekata i usmjeravaju se na prodaju postojećih zaliha stanova
- Za strane kupce to znači povećan rizik kašnjenja gradnje i moguće izmjene projektnih planova
- Sekundarno tržište i gotove, useljive jedinice postaju sigurnija alternativa kupnji u fazi izgradnje
- Pregovaračka pozicija kupca jača: developeri su spremniji nuditi popuste i dodatne pogodnosti kako bi ubrzali prodaju
Tko su ti developeri i zašto je to bitno za vas
Sansiri je najveći burzovno kotirani developer na Tajlandu, s tržišnom kapitalizacijom većom od 40 milijardi bahta (prema podacima Burze Tajlanda, SET). Kad ovakav div odluči pritisnuti kočnicu, to nije problem jedne tvrtke nego signal sistemskog problema na cijelom tržištu.
Raimon Land specijaliziran je za premium kondominije u Bangkoku i turističkim regijama. Njegov prelazak na štednju gotovine izravno pogađa luksuzni segment koji je oduvijek bio omiljen kod stranih investitora, uključujući kupce iz Hrvatske koji traže apartmane više klase.
SENA Development djeluje u segmentu srednje klase, što pokazuje da se pritisak osjeća na svim cjenovnim razinama, ne samo u vrhunskom segmentu.
Brojke koje govore više od najava
- Prema Središnjoj banci Tajlanda (Bank of Thailand), stopa odbijanja hipotekarnih kredita za tajlandske kupce ostala je povijesno visoka tijekom prve polovice 2026., što ograničava domaću potražnju
- Analitičari tržišta procjenjuju moguće smanjenje broja novih projekata od 15 do 25% u odnosu na isto razdoblje prošle godine
- Kvota vlasništva stranaca nad kondominijima (maksimalno 49% prodajne površine po zgradi) znači da developeri ne mogu nadoknaditi pad domaće potražnje isključivo stranim kupcima
- Paralelno se pooštrava i regulatorni nadzor: vlasti su proširile kontrolu nad takozvanim nominee strukturama vlasništva nad zemljištem u Phuketu, Koh Samuiju, Krabiju, Phangnji, Bangkoku i Chiang Maiju, zbog čega mnogi strani kupci odgađaju kupnju vila dok ne provjere vlasničke strukture i poreznu povijest, prema izvještaju Bangkok Posta
- Turistička tržišta Phuketa i Koh Samuija pokazuju veću otpornost zahvaljujući stalnom turističkom prometu, iako je i tamo tempo pokretanja novih projekata usporen
Je li ovo pravi trenutak za kupnju u fazi izgradnje
Odgovor nije jednostavno da ili ne, ovisi o projektu. Projekti velikih developera kod kojih je već prodano preko 70% jedinica, uz potvrđeno financiranje, i dalje se smatraju relativno sigurnima. Rani projekti s niskim postotkom prodaje nose znatno povećan rizik, jer developer u fazi štednje gotovine lakše odluči odgoditi ili obustaviti gradnju upravo kod projekata koji se sporo pune kupcima.
Ako ste već razmišljali o kupnji na Phuketu, ovo je trenutak kada vrijedi tražiti detaljne financijske podatke o developeru prije potpisivanja bilo čega, a ne se osloniti samo na render slike i marketinški materijal.
Koje regije Tajlanda su najotpornije na usporavanje
Najmanje su izložene turističke zone sa stabilnom međunarodnom potražnjom, prije svega zapadna obala Phuketa (Bang Tao, Laguna, Kamala), te centar Bangkoka (Sukhumvit, Silom, Sathorn), gdje ograničena ponuda zemljišta i dalje podupire cijene neovisno o širem usporavanju tržišta.
Što ovo znači za pregovaranje o cijeni
Dobra je vijest da developeri koji žele brzu prodaju trenutno nude besplatne pakete namještaja, popuste od 5 do 10% na oglašenu cijenu, planove obročne otplate s niskim pologom, ili pokrivanje troška takozvane Transfer Fee. Ovo je jedan od rijetkih pozitivnih učinaka trenutnog stanja na tržištu za kupca koji pregovara s pozicije snage.
Gotova jedinica ili stan u fazi izgradnje
U trenutnim uvjetima jasno je sigurnije kupiti gotov kondominij. Kod gotove jedinice možete provjeriti kvalitetu gradnje na licu mjesta i odmah je iznajmiti, bez rizika kašnjenja gradnje i bez ovisnosti o likvidnosti developera. Ovo je posebno relevantno za kupce koji planiraju nekretninu odmah staviti u najam, a ne čekati dovršetak projekta neizvjesnog trajanja.
Kako provjeriti financijsko zdravlje developera
Burzovno kotirani developeri na Tajlandu obavezni su objavljivati financijska izvješća putem Burze Tajlanda (SET). Prije potpisivanja ugovora provjerite omjer duga i kapitala (Debt-to-Equity), razinu neprodanih zaliha stanova, te trend novčanog toka kroz posljednja dva kvartala. Ako developer nije burzovno kotiran, zatražite dodatnu dokumentaciju preko odvjetnika ili lokalnog agenta prije uplate ikakve kapare.
Što učiniti ako developer zamrzne vaš projekt
Tajland nema obvezno osiguranje koje štiti novac kupca tijekom gradnje. Povrat kapare u potpunosti ovisi o uvjetima pojedinačnog ugovora. Zato je angažiranje odvjetnika prije potpisivanja ugovora, a ne nakon što se problemi pojave, apsolutno ključno.
Kada se očekuje oporavak tržišta
Većina analitičara ne očekuje značajniji oporavak prije drugog kvartala 2027. godine. Mnogo ovisi o odlukama Središnje banke Tajlanda o kamatnim stopama i o kretanju broja turističkih dolazaka.
Trenutno stanje tajlandskog tržišta nije kolaps, nego korekcija. Za promišljenog investitora ovo je prozor prilike: developeri su spremni na pregovore, izbor je širi, a konkurencija među kupcima manja. Ključno je pravilo dati prednost dovršenim ili gotovo dovršenim projektima provjerenih developera s transparentnim financijskim izvještavanjem, posebno sada kad pojačan nadzor nad nominee vlasništvom mijenja odluke kupaca diljem Phuketa i drugih ključnih tržišta.
Izvor: Bangkok Post
Ako razmišljate o ulaganju u nekretninu na Tajlandu, tim Nekretnine u Tajlandu može vam pomoći da pronađete pravu priliku i provjerite sve detalje prije nego uplatite prvi euro.