Zašto ova brojka mijenja pravila igre za kupce iz Hrvatske
Svaki deseti stan u Tajlandu nema stanara. Prema podacima portala Thailand Business News, riječ je o 1,64 milijuna praznih stambenih jedinica čija ukupna vrijednost iznosi 3,45 bilijuna bahta (otprilike 96 milijardi dolara), što je usporedivo s cijelim godišnjim BDP-om Šri Lanke. Za hrvatske investitore koji razmišljaju o kondominiju u Bangkoku ili na kopnu, ovo je jasan signal opreza: masovni segment tržišta je pregrijan, a kupnja stana "na papiru" bez temeljite analize lokacije može zamrznuti kapital na godine.
Dobra vijest je da priča nije jednostavna crno-bijela. Kad se brojke rastave po regijama, pokazuje se da problem uglavnom pogađa predgrađa Bangkoka i industrijske provincije središnjeg Tajlanda, dok odmarališna tržišta poput Phuketa igraju po posve drugim pravilima.
Brzi odgovor za nestrpljive
- U Tajlandu prazno stoji 1,64 milijuna stambenih jedinica, najveći višak ponude u povijesti zemlje
- Ukupna vrijednost nenaseljenih nekretnina iznosi 3,45 bilijuna bahta (oko 96 milijardi dolara)
- Najveća koncentracija praznih stanova je u predgrađima Bangkoka i industrijskim provincijama središnjeg Tajlanda
- Analitičari traže reforme: ograničavanje špekulativne kupnje, porez na prazne nekretnine i revidirane građevinske kvote
- Odmarališna tržišta poput Phuketa i Koh Samuija znatno su manje pogođena zahvaljujući stabilnoj stranoj potražnji i ograničenoj ponudi zemljišta; Knight Frank Thailand očekuje da će luksuzni segment Phuketa ostati otporan i tijekom 2026. godine
- Za investitore je poruka jasna: birajte selektivno, cilj je prinos od najma, a ne špekulativni rast cijena
Koliko je zapravo ozbiljan problem
Ukupan stambeni fond Tajlanda broji oko 17 milijuna nekretnina, a 1,64 milijuna praznih jedinica znači da stopa nepopunjenosti prelazi 9%, iznad praga od 5 do 7% koji većina međunarodnih analitičara smatra kritičnim.
Bangkok i njegova predgrađa generiraju najveći dio viška. Prema tržišnim procjenama, čak 40% praznih kondominija nalazi se u projektima masovnog segmenta (studiji i jednosobni stanovi ispod 3 milijuna bahta) u područjima bez razvijene infrastrukture.
Mehanizam prekomjerne proizvodnje dobro je poznat onima koji prate tajlandsko tržište: developeri godinama grade projekte oslanjajući se na predprodaju prije nego što gradnja uopće počne. Špekulanti uplaćuju depozite od 10 do 20% nadajući se da će preprodati jedinicu prije završetka gradnje. Kad tržište uspori, te jedinice ostaju neprodane i neizdane.
Dodatni problem je porezni vakuum. Tajland nema učinkovit porez na prazne nekretnine. Porez na zemljište i zgrade (Land and Building Tax), uveden 2020. godine, iznosi tek 0,02 do 0,3% procijenjene vrijednosti, što nije dovoljno da natjera vlasnike praznih stanova na prodaju ili iznajmljivanje.
Zanimljivo je i da je popunjenost strane kvote vrlo neujednačena: u vrhunskim projektima na Phuketu i u središnjem Bangkoku, kvota od 49% za strano vlasništvo po projektu potpuno je iskorištena, dok se u prigradskim kondominijima tek 5 do 15% jedinica proda strancima.
Odgovor vlasti tek se čeka. Vlasti raspravljaju o ograničavanju dozvola za novu gradnju u zonama s viškom ponude te o progresivnom porezu za vlasnike više nekretnina, no konkretni zakoni još nisu usvojeni.
Kako je do ovoga uopće došlo
Tajlandsko tržište nekretnina desetljećima je funkcioniralo po modelu: developer gradi, špekulant preprodaje, a krajnji korisnik useljava tek na kraju. Tijekom godina rasta taj je model obogatio sve sudionike. No od 2022. godine rast cijena u masovnom segmentu usporio je, kupovna moć tajlandske srednje klase oslabila je, a kamatne stope na hipoteke porasle su. Rezultat su skladišta neprodanih stanova koje nitko ne želi ni kupiti ni unajmiti.
Ozbiljnost problema uvelike varira ovisno o segmentu. Prema izvještaju agencije Better-than-Freehold, tajlandski najveći upravitelj problematičnom imovinom, BAM, potvrđuje da tržište još nije dotaklo dno, navodeći otprilike 700.000 neprodanih jedinica koje jure za manje od 100.000 kućanstava sa stvarnom kupovnom moći, omjer nesrazmjera od gotovo sedam puta. Upravo u tom nesrazmjeru leži prilika za popust, ali samo za kupce koji koriste u potpunosti usklađene strukture vlasništva, s obzirom na pooštrena tajlandska pravila oko nominee aranžmana.
Odmarališne destinacije poput Phuketa, Koh Samuija i Pattaye igraju po posve drugačijim pravilima. Potražnju ovdje pokreću strani kupci i turisti, kojih je 2025. godine bilo više od 36 milijuna. Zemljište na otocima fizički je ograničeno, a nova gradnja podliježe strogim ekološkim propisima. Strani kupci i dalje dominiraju u luksuznom segmentu vila diljem Phuketa, dok Koh Samui i Koh Phangan bilježe posebno visoku aktivnost stranih kupaca, a vile sve češće nadmašuju kondominije među imućnim međunarodnim kupcima koji prioritiziraju stil života, provjerene developere i potencijal prinosa od najma.
Najčešća pitanja hrvatskih kupaca
Znači li 1,64 milijuna praznih stanova da će cijene srušiti u cijelom Tajlandu?
Ne na razini cijele zemlje, ali unutar pojedinih segmenata, da. Kondominiji masovnog segmenta u predgrađima Bangkoka, Nonthaburiju i Samut Prakanu već pokazuju stagnaciju cijena i popuste od 10 do 15% ispod objavljene cijene. Premium segment i odmarališne nekretnine zadržavaju stabilnost cijena.
Koje četvrti Bangkoka nose najveći rizik?
Najveći višak ponude nalazi se na periferiji: Bang Na, Rangsit, Bang Yai i Lat Krabang, područja masovne gradnje daleko od centralnih BTS/MRT stanica. Središnje četvrti poput Silom, Sathorna i Sukhumvita (od Nane do Phrom Phonga) posluju znatno bolje.
Isplati li se uopće kupovati nekretninu u Tajlandu 2026. godine?
Da, ali s kirurškom preciznošću. Odmarališne nekretnine s dokazanim prihodom od najma, jedinice u središnjem Bangkoku blizu prometnih čvorišta i vile s pogledom na more na Phuketu ostaju atraktivne kategorije. Masovni segment kupljen isključivo radi špekulativne preprodaje ne isplati se.
Kako višak praznih stanova utječe na prinose od najma?
Direktno i negativno. Prekomjerna ponuda gura cijene najma prema dolje. U zasićenim četvrtima, vlasnici su prisiljeni sniziti tražene cijene najma za 15 do 25% ispod početnih očekivanja samo kako bi osigurali najmoprimca.
Hoće li Tajland uvesti porez na prazne nekretnine?
Rasprave traju, ali za 2026. godinu nijedan konkretan zakon nije usvojen. Trenutni porez na zemljište i zgrade premalen je da bi potaknuo vlasnike na prodaju ili iznajmljivanje praznih stanova.
Po čemu se odmaralište tržište Phuketa razlikuje od Bangkoka?
Tri ključna faktora: ograničeno zemljište, strana potražnja (do 70% kupaca u premium segmentu) i visoki prinosi od najma kroz kratkoročno iznajmljivanje. Phuket se nalazi izvan zone prekomjerne ponude, a Knight Frank Thailand očekuje pojačanu konkurenciju za projekte kondominija "na papiru" pokrenute u posljednje 3 do 4 godine.
Koji je minimalni proračun za relativno sigurno ulaganje?
U odmarališnom segmentu Phuketa, ulazak počinje oko 5 do 7 milijuna bahta (otprilike 140.000 do 200.000 dolara) za kondominij s profesionalnim upravljanjem. U središnjem Bangkoku, proračuni kreću od 4 do 6 milijuna bahta za studio ili jednosobni stan blizu BTS stanica.
Mogu li stranci izravno kupiti nekretninu u Tajlandu?
Stranci mogu kupiti kondominije u punom (freehold) vlasništvu unutar kvote od 49% stranog vlasništva po projektu. Vile i kuće obično se stječu putem 30-godišnjeg zakupa (leasehold) s mogućnošću produljenja ili preko tajlandske tvrtke, a kupci moraju osigurati punu usklađenost s propisima o podrijetlu sredstava i nominee aranžmanima.
Naš savjet za kraj
Izbjegavajte masovni segment kondominija u predgrađima Bangkoka. Usmjerite se na nekretnine s dokazanim prinosima od najma iznad 6% u odmarališnim područjima ili premium projektima u središnjem Bangkoku. Prije potpisivanja bilo kojeg ugovora provjerite popunjenost strane kvote i stvarne podatke o prinosima od najma. Naš tim u Nekretninama u Tajlandu rado će vam pomoći da razlučite priliku od zamke.
Izvor: Bangkok Post