Zašto je ovo zanimljivo hrvatskom ulagaču koji razmišlja o Tajlandu
Ako ste ikad razmišljali o kupnji apartmana u Phuketu, ali vas je odbila birokracija oko stranog vlasništva, dolazi vam alternativa koja zaobilazi cijelu tu priču. Tajlandski developer AWC (Asset World Corp) priprema uvrštenje novog REIT-a (investicijskog fonda za nekretnine) vrijednog 50 milijardi bahta, otprilike 1,4 milijarde USD, na Burzu vrijednosnih papira Tajlanda (SET). Ako se realizira u najavljenom roku tijekom 2026. godine, radit će se o jednoj od najvećih ponuda nekretnina u jugoistočnoj Aziji u posljednje tri godine, pod nazivom Asset World Corp REIT (AWR).
Za razliku od kupnje apartmana ili vile, gdje morate otvarati tajlandsku tvrtku, tražiti najmoprimce i razumjeti lokalne zakone o vlasništvu zemljišta, REIT funkcionira posve drugačije: kupite udjele na burzi i primate dividendu koja stoji iza portfelja petzvjezdanih hotela i komercijalnih objekata. Zvuči jednostavno, ali prije otvaranja brokerskog računa vrijedi znati točno što AWC planira staviti unutar ovog fonda i kakav rizik zapravo preuzima strani vlasnik udjela.
Kratak odgovor za one koji žure
- AWC priprema REIT vrijedan do 50 milijardi bahta (oko 1,4 milijarde USD), s ciljem uvrštenja na SET tijekom 2026. godine, pod nazivom Asset World Corp REIT (AWR)
- Temeljna imovina su premium hoteli i komercijalne nekretnine u Bangkoku i turističkim destinacijama, pod brendovima poput Marriotta, Hiltona i Melie
- AWR će u startu biti napunjen s oko pet premium nekretnina u punom vlasništvu (freehold), izdvojenih iz šireg AWC portfelja od otprilike 61 imovine, uz plan dodavanja 1-2 dodatne imovine godišnje
- Ciljna veličina REIT-a predstavlja oko 25% ukupne imovine AWC-a prema stanju u drugom tromjesečju 2026.
- Prosječni prinos od dividende za tajlandske REIT-ove u 2024.-2025. iznosio je 5-7% godišnje u bahtu, prema podacima SET Market Data
- Strani ulagači mogu kupiti udjele REIT-a preko tajlandskih brokerskih računa, bez ograničenja na udio u vlasništvu
- Dividende podliježu 10% poreza po odbitku za nerezidentne vlasnike udjela
Tko stoji iza AWC-a i koliko je to velik igrač
AWC (Asset World Corp) kontrolira obitelj Sirivadhanabhakdi, jedna od najbogatijih na Tajlandu, a njihov širi portfelj obuhvaća preko 30 hotela i trgovačkih centara diljem zemlje. Ovo nije mali lokalni igrač koji testira tržište, nego jedan od stupova tajlandskog nekretninskog i turističkog sektora.
Na SET-u već trguje nekoliko desetaka REIT-ova, s ukupnom tržišnom kapitalizacijom tajlandskih REIT-ova koja je do kraja 2025. premašila 300 milijardi bahta. Najveći postojeći hotelski REIT na Tajlandu trenutno je SHREIT (Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold REIT), no novi AWC fond bi ga po veličini mogao nadmašiti.
Struktura AWC-a jasno razdvaja uloge: sam AWC ostaje 'razvojni motor' za projekte s visokim potencijalom rasta, dok je AWR osmišljen da drži stabiliziranu imovinu koja generira redovit prihod za isplate dioničarima. To je model koji hrvatskim ulagačima navikllim na dionice europskih nekretninskih fondova neće biti stran.
Zašto je ovaj trenutak posebno zanimljiv za prinose
Središnja banka Tajlanda (Bank of Thailand) snizila je referentnu kamatnu stopu na 2,0% u prosincu 2025., čime instrumenti s isplatom dividende postaju relativno atraktivniji u odnosu na bankovne depozite. Za usporedbu, u Hrvatskoj su kamate na oročenu štednju već godinama minimalne, pa prinos od 5-7% godišnje u stranoj valuti djeluje primamljivo, uz napomenu da nosi i valutni rizik.
Tajlandski Zakon o transakcijama na tržištu kapitala (Trust for Transactions in Capital Market Act) obvezuje REIT-ove da isplate najmanje 90% neto dobiti kao dividendu, što je regulatorni okvir sličan onome u zapadnim zemljama i daje određenu predvidljivost isplata.
Udjeli REIT-a denominirani su u tajlandskim bahtima. Tečaj se tijekom 2025. kretao između 33-36 THB/USD, što znači da svaki vlasnik udjela nosi i valutnu izloženost, jednako kao i pri kupnji fizičke nekretnine u Tajlandu. Minimalni prag za ulazak u kupnju tajlandskih REIT udjela na burzi kreće se od nekoliko tisuća bahta (ispod 100 USD), što je dramatično niže od cijene fizičke nekretnine.
Najčešća pitanja hrvatskih ulagača
Što je REIT i po čemu se razlikuje od kupnje apartmana u Tajlandu?
REIT (Real Estate Investment Trust, investicijski fond za nekretnine) je burzovno uvrštena struktura koja posjeduje komercijalnu imovinu i dijeli prihod od najma vlasnicima udjela. Ne posjedujete konkretan apartman ili zgradu, nego dobivate udio u dobiti diverzificiranog portfelja. Za razliku od kupnje apartmana, ovdje nema troškova održavanja, nema rizika praznog stana i nema brige oko kvote stranog vlasništva koja inače komplicira kupnju nekretnina na Phuketu.
Može li stranac kupiti udjele REIT-a na tajlandskoj burzi?
Da. Potrebno je otvoriti brokerski račun kod licenciranog tajlandskog brokera, primjerice Bualuang Securities, KGI ili Maybank Kim Eng. Obično se traži putovnica, tajlandski bankovni račun i dokaz o adresi, a proces traje jedan do dva tjedna. Za razliku od vlasništva nad zemljištem, ovdje ne postoji ograničenje udjela stranog kapitala u REIT jedinicama.
Kakav prinos mogu očekivati ulagači od AWC REIT-a?
Točni uvjeti bit će poznati tek pri uvrštenju na burzu. Kao orijentir, postojeći tajlandski hotelski REIT-ovi ostvarili su prinos od dividende 5-7% godišnje u bahtu tijekom 2024.-2025. AWC-ova premium hotelska imovina, koja bilježi snažan oporavak popunjenosti nakon pandemije, mogla bi se približiti gornjoj granici tog raspona.
Koji porezi vrijede na dividende za stranog ulagača?
Tajland zadržava 10% poreza na izvoru na dividende isplaćene nerezidentima. Ugovori o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja postoje između Tajlanda i mnogih zemalja, ali njihova praktična primjena zahtijeva konzultaciju s poreznim stručnjakom u obje jurisdikcije, uključujući provjeru kako se to odražava na hrvatsku poreznu prijavu.
Može li se izgubiti novac ulaganjem u REIT?
Da. Cijena udjela fluktuira na burzi kao i kod svakog uvrštenog vrijednosnog papira. Pad na tržištu nekretnina, smanjenje broja turista ili rast kamatnih stopa mogu srušiti cijenu udjela. Valutni rizik između bahta i eura također može smanjiti stvarni prinos od dividende za hrvatskog ulagača.
Koja je prednost REIT-a u odnosu na vođenje najma vlastite nekretnine u Phuketu?
REIT donosi pasivni prihod bez operativne glavobolje: nema traženja najmoprimaca, nema plaćanja 20-30% provizije agenciji za upravljanje, nema popravljanja klima uređaja niti rješavanja sporova sa susjedima. Likvidnost je također puno veća: udio se može prodati za par minuta, dok prodaja fizičke nekretnine na Phuketu zna potrajati mjesecima.
Kada točno AWC REIT izlazi na burzu?
Tvrtka je najavila 2026. godinu, no točan datum još nije objavljen. Uvrštenja REIT-ova na Tajlandu tipično traju 6-12 mjeseci nakon formalnog odobrenja Komisije za vrijednosne papire Tajlanda (SEC). Ažuriranja se objavljuju na službenim stranicama SET-a.
Čekati uvrštenje REIT-a ili kupiti apartman u Phuketu odmah?
Ovo su dvije različite strategije. Fizička nekretnina odgovara kupcima koji žele osobno korištenje uz prihod od najma i koji su spremni na ulazni prag od 3-5 milijuna bahta. REIT odgovara ulagačima koji žele izloženost tajlandskom tržištu uz minimalan kapital i bez tereta upravljanja. Za kontekst, samo phuketsko tržište stambenih nekretnina pokazuje koliko je strana potražnja i dalje snažna: brend The Title tvrtke AssetWise sam po sebi predstavlja portfelj vrijedan 47,4 milijarde bahta na otoku, gdje bogati strani kupci često plaćaju i do 75% prije transfera vlasništva. Za mnoge ulagače najuravnoteženiji pristup je kombinacija oba svijeta: fizička nekretnina i uvršteni REIT-ovi u istom portfelju.
Zaključak: nova opcija, ne zamjena za staru
Uvrštenje AWC REIT-a od 50 milijardi bahta signal je da tajlandsko tržište kapitala sazrijeva. Za ulagače koji su do sada razmišljali isključivo o kupnji četvornih metara, na scenu stupa legalan, likvidan instrument s prinosom dividende iznad kamata na bankovne depozite. Ključno je ne brkati uvršteni REIT s garantiranim prihodom: i dalje je riječ o tržišnoj imovini koja nosi sve uobičajene rizike takvog ulaganja. Naš tim u Nekretnine u Tajlandu redovito prati oba tržišta, i fizičke nekretnine i burzovne instrumente, kako bi klijentima pomogao odabrati pristup koji odgovara njihovim ciljevima.
Izvor: Nation Thailand