Zamislite inženjera koji radi za Samsung Electronics u Hwaseongu. Godišnji bonus mu zna iznositi i do 8-12 mjesečnih plaća, a taj novac odmah ide u polog za stan u Seoulu. Na drugom kraju svijeta, investitor iz Dubaija istog trena doznačuje 350.000 dolara za vilu na Phuketu. Dvije potpuno različite priče, a rezultat je isti: cijene nekretnina rastu. Razlika je u tome što jedna priča stoji na jednoj jedinoj industriji, a druga na desecima izvora kapitala iz cijelog svijeta, i upravo ta razlika trebala bi odrediti gdje usmjeriti novac u 2026.
Prema pisanju Nikkei Asije, korejski boom poluvodiča izravno se pretače u stambene nekretnine. Bonusi zaposlenika i rastuće dionice proizvođača čipova, prije svega Samsunga i SK Hynixa, pretvaraju se u kupovinu stanova u Seoulu i takozvanom 'poluvodičkom pojasu' zemlje. Model je jednostavan: lokalne plaće stvaraju lokalnu potražnju. Phuket funkcionira na posve drugačiji način, pogonjen stranim kapitalom iz Rusije, Kine, Europe i Bliskog istoka.
Brzi pregled: Seoul vs Phuket u brojkama
- Seoul bilježi rast cijena nekretnina od otprilike 5-8% godišnje, potaknut bonusima zaposlenika u poluvodičkom sektoru
- Phuket ostvaruje 8-12% godišnjeg rasta u segmentu premium apartmana, gdje je preko 80% kupaca stranih državljana
- Korejski model ovisi o jednoj industriji: svaki pad potražnje za čipovima brzo povlači tržište nekretnina za sobom
- Phuketova baza kapitala razgranata je po Rusiji, Kini, Europi i Bliskom istoku
- Prinos od najma iznosi 2-3% u Seoulu, nasuprot 6-8% u profesionalno upravljanim projektima na Phuketu
- Ulazna cijena kreće se od 500.000 dolara za stan srednje klase u Seoulu, dok kvalitetan studio na Phuketu možete naći već od 150.000 dolara
Zašto korejsko tržište stoji na jednoj nozi
Samsung Electronics i SK Hynix zajedno čine otprilike 20% BDP-a Južne Koreje. U dobrim godinama bonusi zaposlenika, prema korejskim medijima, znaju dosegnuti 50-100% godišnje plaće. Zvuči impresivno, ali prosječna cijena stana u Seoulu prešla je milijardu wona (oko 750.000 dolara) još 2024. godine, čime ostaje nedostižna mnogim mladim stručnjacima čak i uz velikodušne bonuse.
Tome treba dodati i regulativu: porezi na drugu nekretninu u Koreji mogu doseći 12-16%, što dodatno guši investicijsku potražnju. Tajland ništa slično nema propisano.
Zašto Phuket privlači kapital iz cijelog svijeta
Na Phuketu je 2025. godine zabilježeno preko 11.000 transakcija apartmanima (podaci REIC Thailand), a značajan udio otpada na strane kupce. Turistički dolasci na otok dosežu 10-12 milijuna ljudi godišnje, što osigurava potražnju za najmom tijekom cijele godine, a ne samo u sezoni.
Prema Bangkok Postu, luksuzno tržište nekretnina na Phuketu, posebno brendirane vile na zapadnoj obali u Bang Taou, Layanu, Kamali i Cherng Talayu, nadmašuje ostatak tajlandskog tržišta ulaskom u 2026., prema podacima Knight Frank Thailanda, i to unatoč usporavanju domaće potražnje za stanovanjem u drugim dijelovima zemlje.
Tajlandski baht se kroz 2026. kretao u rasponu 33-35 bahta za dolar, što ulazne troškove drži pristupačnima za kupce koji raspolažu dolarima ili rubljama.
Vlasništvo nad nekretninom: što stranac stvarno može kupiti
Stranci mogu u potpunosti vlasnički posjedovati apartman unutar tajlandske kvote od 49% stranog vlasništva po projektu. Zemljište i vile obično se strukturiraju kroz zakup na 30+30+30 godina.
Za kupnju apartmana novac mora stići iz inozemstva u stranoj valuti, a tajlandska banka na temelju toga izdaje FET obrazac (Foreign Exchange Transaction). Bez tog dokumenta vlasništvo se ne može upisati, pa je ova administrativna sitnica zapravo ključna stavka koju treba provjeriti prije uplate.
Usporedba prinosa: Seoul protiv Phuketa
| Kriterij | Seoul | Phuket |
|---|---|---|
| Godišnji rast cijena | 5-8% | 8-12% (premium segment) |
| Prinos od najma | 2-3% | 6-8% |
| Ulazna cijena | od 500.000 USD | od 150.000 USD |
| Udio stranih kupaca | nizak, uz jaku regulativu | preko 80% u premium segmentu |
| Porez na drugu nekretninu | 12-16% | nema usporedive barijere |
Za 500.000 dolara u Seoulu dobivate skroman stan u stambenoj četvrti s prinosom od otprilike 2%. Isti budžet na Phuketu kupuje vilu s bazenom ili dva do tri apartmana koji zajedno generiraju 35.000-40.000 dolara godišnjeg prihoda od najma. Brojke govore same za sebe.
Ima li Tajland svoj 'poluvodički pojas'
Da, Istočni ekonomski koridor (EEC), koji obuhvaća pokrajine Chonburi, Rayong i Chachoengsao, domaćin je industrijskih i digitalnih zona. Ipak, taj segment stranim kupcima nudi manje zanimljivosti od turističkih nekretnina na Phuketu i Koh Samuiu, gdje je model najma znatno jednostavniji i transparentniji.
Prijeti li Phuketu korekcija cijena
Ograničena ponuda zemljišta na otoku, rastući broj turista i kontinuirani priljev stranog kapitala ne daju puno razloga za očekivanje pada cijena. Business Times navodi da strani kupci amortiziraju širi pad tajlandskog tržišta nekretnina, koji ulazi u četvrtu godinu opadanja na nacionalnoj razini, dok se Phuket izdvaja kao najinternacionaliziranije tržište zemlje i ključni pokretač rasta za developere. Svaka godina odgode kupnje kupca može koštati 8-12% propuštenog rasta vrijednosti. Pametna strategija je kupnja u fazi izgradnje, kada developeri često nude popust od 15-25% u odnosu na konačnu cijenu.
Kako organizirati put razgledavanja nekretnina na Phuketu
Rezervirajte 3-5 dana. Direktni letovi postoje s nekoliko velikih čvorišta, a presjedanje preko Dubaija česta je ruta za kupce s Bliskog istoka i iz Europe. Preporučljivo je smjestiti se blizu područja koja planirate obići, primjerice Bang Tao, Laguna ili Rawai. Naš tim u Nekretninama u Tajlandu može vam posložiti cijeli raspored razgledavanja unaprijed, tako da u par dana obiđete sve relevantne projekte bez gubljenja vremena.
Priča o korejskom boomu čipova i njegovom odrazu na stambeno tržište nosi jasnu poruku: tržišta ovisna o jednom jedinom izvoru potražnje po prirodi su krhka. Prednost Phuketa leži upravo u brojnim kanalima kapitala, novcu koji pristiže iz cijelog svijeta, nevezanom uz kvartalne rezultate bilo koje pojedine korporacije. Za investitora koji traži i prinos i stabilnost, odgovor je prilično jasan.
Izvor: Bangkok Post