Zamislite investitora koji je prije tri godine kupio stan u Bangkoku očekujući klasičan rast vrijednosti od 8-10% godišnje. Danas gleda tržište koje se guši u rekordnom zaduženju domaćinstava, dok se svega sat i pol vožnje dalje, u industrijskim zonama istočno od grada, grade tvornice i podatkovni centri vrijedni milijarde dolara. To nije hipotetska priča nego stanje tajlandskog tržišta nekretnina na pragu 2026. godine.
Kratak odgovor na ključno pitanje
Strana izravna ulaganja u poluvodiče i podatkovne centre danas su glavni pokretač rasta na tajlandskom tržištu komercijalnih nekretnina. Zaduženost tajlandskih kućanstava dosegla je rekordnih 91% BDP-a krajem 2025. godine (prema Bank of Thailand), što guši potražnju za stanovima, dok istovremeno industrijske zone u Istočnom gospodarskom koridoru (EEC) upijaju najveći dio novog kapitala. Za nekoga tko traži prinos, a ne samo apartman s pogledom na more, industrijski segment je danas znatno zanimljivija priča od kondominija u Phuketu ili Bangkoku.
Što se točno događa s tržištem stanova
Rezidencijalni segment nije mrtav, ali prolazi kroz dugotrajnu kompresiju. Banke su pooštrile kreditiranje, a potražnja domaćih kupaca, koja inače postavlja temeljnu cijenu na tržištu, znatno je oslabila. Broj novih projekata stanova u Bangkoku pao je za otprilike 30% u odnosu na vrhunac iz 2023. godine. Kupnja stana u Phuketu ili Bangkoku i dalje je moguća i legitimna opcija, ali očekivati brz rast kapitala u 2026. godini jednostavno nije realno. Direktor tvrtke Frasers Property Thailand javno je izjavio da priljev stranih ulaganja u čipove i podatkovne centre trenutno kompenzira usporavanje u rezidencijalnom sektoru, a to je jasan signal da je vrijeme za preispitivanje portfelja.
Gdje zapravo ide novac: Istočni gospodarski koridor
Industrijske zone u Istočnom gospodarskom koridoru (EEC), koji obuhvaća provincije Chonburi, Rayong i Chachoengsao, apsorbiraju najveći dio novih ulaganja. Riječ je o posebnoj gospodarskoj zoni gdje tajlandska vlada kroz Odbor za investicije (BOI) nudi porezne olakšice do 13 godina za projekte iz sektora poluvodiča i podatkovnih centara. Upravo je to razlog zašto su Google, Microsoft i Amazon najavili izgradnju podatkovnih centara u zemlji. Google konkretno gradi kampus u provinciji Chonburi, a ukupno najavljena ulaganja velikih tehnoloških tvrtki premašuju 5 milijardi američkih dolara.
Brojke iza ove priče su impresivne. Između 2023. i sredine 2026. Tajland je kroz BOI privukao zahtjeve za ulaganja u čipove i naprednu elektroniku vrijedne više od 26,8 milijardi američkih dolara, raspoređene kroz 880 projekata. Najveći pojedinačni segment čine tiskane pločice (PCB), s 224 projekta ukupne vrijednosti oko 9,85 milijardi dolara, budući da više od polovice svjetskih vodećih proizvođača PCB-a širi proizvodnju upravo u Tajlandu.
Brojke koje pokazuju stvarni zamah sektora
- Potražnja za logističkim skladištima i industrijskim parkovima porasla je procjenjuje se za 15-20% u posljednjih 12 mjeseci
- Industrijske najamnine u EEC-u porasle su 8-12% tijekom 2025. godine, prema podacima CBRE Thailand
- Popunjenost industrijskih parkova blizu luke Laem Chabang kreće se oko 85-90%, što ukazuje na trajni nedostatak ponude
- Frasers Property Thailand potvrđuje da je njihov industrijski odjel nadmašio rezidencijalni razvoj kao primarni izvor prihoda
- Tajland se nalazi među tri vodeće ASEAN destinacije za strana ulaganja, u izravnoj konkurenciji s Vijetnamom i Indonezijom za investicije u proizvodnju poluvodiča
- Tajlandski baht stabilizirao se u rasponu 34-35 THB za jedan američki dolar, što industrijske prinose čini predvidljivijima u valutnom smislu
Kako investitor bez tvornice može sudjelovati u ovom rastu
Industrijski segment funkcionira po sasvim drugačijoj logici od stambenog tržišta. Ovdje potražnju stvaraju multinacionalne korporacije s milijardama dolara u budžetu koje potpisuju dugoročne ugovore o najmu, generirajući stabilan i predvidljiv novčani tok za vlasnike imovine. Privatni investitori ne moraju kupovati tvornicu da bi sudjelovali u ovoj priči, dovoljno je ući preko REIT-ova (fondova za ulaganje u nekretnine) usmjerenih na industrijske i logističke nekretnine, poput Frasers Property Industrial REIT (FTREIT), koji kotira na burzi Stock Exchange of Thailand (SET).
Za hrvatskog investitora ovo je praktički jednostavnije rješenje nego kupnja stana. REIT-ovi ne nose ograničenja za strano vlasništvo, ne zahtijevaju prijenos sredstava preko tajlandske banke uz potvrdu o deviznoj transakciji (FET certifikat), niti podliježu poznatoj kvoti od 49% stranog vlasništva koja vrijedi za kondominije.
Vrijedi napomenuti i da veliki hyperscale investitori danas nisu ograničeni cijenom zemljišta, nego dostupnošću struje i infrastrukture. Developeri podatkovnih centara često trebaju i do 500 MW pouzdanog kapaciteta električne energije, a mnogi traže parcele od 50 do 100 raija u blizini stabilnih izvora struje, vode i optičkih veza, što je usko grlo koje trenutno oblikuje gdje će sletjeti sljedeći val projekata u EEC-u.
Ako planirate put u Tajland radi razgledavanja nekretnina u EEC-u, dobra je vijest da su Chonburi i Rayong udaljeni tek sat i pol vožnje od zračne luke Suvarnabhumi, pa je moguće obići ključne industrijske lokacije u sklopu putovanja od dva do tri dana.
Najčešća pitanja hrvatskih investitora
Što je EEC i zašto svi o njemu pričaju?
Istočni gospodarski koridor je posebna gospodarska zona koja obuhvaća tri provincije istočno od Bangkoka: Chonburi, Rayong i Chachoengsao. Vlada ovdje kroz BOI nudi maksimalne poticaje, uključujući oslobođenje od poreza na dobit do 13 godina. Upravo se ovdje gradi većina novih podatkovnih centara i tvornica poluvodiča.
Može li stranac izravno kupiti industrijsku nekretninu u Tajlandu?
Izravno vlasništvo nad zemljištem strancima je zabranjeno u Tajlandu. Realne alternative uključuju dugoročni zakup (tipično struktura 30+30+30 godina), ulaganje kroz REIT-ove koji kotiraju na SET burzi, ili strukturiranje vlasništva preko tvrtke odobrene od strane BOI-a s dopuštenim stranim udjelom.
Kakav prinos nude tajlandski industrijski REIT-ovi?
Prema podacima SET-a, dividendni prinosi najvećih tajlandskih industrijskih REIT-ova kreću se 6-8% godišnje u bahtima. U kombinaciji sa stabilnošću bahta, riječ je o konkurentnoj brojci u odnosu na regiju.
Treba li čekati oporavak rezidencijalnog tržišta ili sada preusmjeriti fokus na industrijski segment?
Rezidencijalno tržište vjerojatno će se oporaviti tek kada Bank of Thailand počne snižavati kamatne stope i ublažavati makroprudencijalna ograničenja poput LTV limita. Analitičari očekuju da bi se to moglo dogoditi u drugoj polovici 2026. ili tijekom 2027. godine. Industrijski segment, s druge strane, raste upravo sada i ne ovisi o domaćem potrošačkom kreditiranju.
Koji su rizici ulaganja u podatkovne centre i poluvodiče?
Glavni rizik je geopolitički: eskalacija trgovinskih napetosti između SAD-a i Kine mogla bi preusmjeriti dio investicijskih tokova drugdje. Drugi rizik je prekomjerna ponuda, ako sve ASEAN zemlje istovremeno nude slične poticaje, konkurencija za najmoprimce mogla bi se pojačati, a rast najamnina usporiti.
Kako visoka zaduženost tajlandskih kućanstava utječe na investitore u komercijalne nekretnine?
Izravno, ne utječe. Industrijski najmoprimci su multinacionalne korporacije, ne potrošači opterećeni hipotekama. Neizravno, sporija ekonomija mogla bi natjerati vladu da proširi poticaje za industrijski sektor, što bi koristilo vlasnicima industrijske imovine.
Je li bolja opklada Vijetnam ili Tajland?
Tajland nudi razvijeniju infrastrukturu, stabilan pravni sustav i dubok, likvidan REIT tržište na SET burzi. Vijetnam privlači nižim troškovima, ali zaostaje u transparentnosti i dostupnosti investicijskih instrumenata prilagođenih portfeljima.
Plaćaju li investitori porez na dividende iz tajlandskih REIT-ova?
Da. Porez po odbitku na dividende REIT-ova za strane investitore na SET burzi iznosi 10%. Ugovori o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja između Tajlanda i mnogih zemalja, uključujući Hrvatsku, mogu smanjiti efektivnu stopu za investitore koji ispunjavaju uvjete.
Zaključak za investitora koji gleda dalje od Phuketa
Tajlandski industrijski sektor nekretnina tek je na početku višegodišnjeg ciklusa rasta, potaknutog globalnim preslagivanjem lanaca opskrbe poluvodičima. Za investitore spremne pogledati dalje od poznatog kondominija u Phuketu, ovaj segment nudi pristup novčanim tokovima denominiranim u dolarima od multinacionalnih korporacija, unutar jurisdikcije s jasnim i uspostavljenim pravilima igre. Naš tim u Nekretnine u Tajlandu rado će vam pomoći razmotriti obje strane priče, i stambenu i industrijsku, ovisno o vašim ciljevima.
Izvor: Bangkok Post