Ako ste zadnjih godina pratili tržište nekretnina u Phuketu i razmišljali kad je pravi trenutak za kupnju, tajlandska vlada vam je upravo dala vrlo konkretan razlog da ne čekate predugo. Umjesto uobičajenih kratkotrajnih akcija koje su trajale svega nekoliko mjeseci, ovoga puta je pristojbe znatno snižene, i to na duži period, sve do sredine 2027. godine.
Za hrvatske kupce koji razmišljaju o apartmanu na Phuketu, u Bang Tau, Kata ili Rawaiu, ovo je jedna od rijetkih promjena tajlandskih propisa koja direktno utječe na visinu čeka koji ćete morati ispisati u dan primopredaje nekretnine.
Što se točno promijenilo
Tajlandska vlada snizila je pristojbu za prijenos vlasništva (transfer fee) s 2% na samo 0,01% od procijenjene vrijednosti nekretnine. Istovremeno je pristojba za registraciju hipoteke pala s 1% na 0,01%. Na kondominiju vrijednom 10 milijuna bahta to znači uštedu od gotovo 300.000 bahta samo na te dvije stavke, a riječ je o novcu koji inače ide direktno u državnu blagajnu, ne posredniku ili agentu.
Ovo nije potpuno nova mjera. Bangkok je slične poticaje uvodio povremeno još od 2019. godine, uvijek s jasnim rokom trajanja i gornjim cjenovnim pragom. Ono što 2026. verziju čini drugačijom jest upravo trajanje: tajlandski kabinet produžio je sniženu stopu od 0,01% sve do 30. lipnja 2027. godine, što kupcima daje stvarno vrijeme za planiranje umjesto žurnih odluka u zadnji čas. Strani ulagači koji kupuju kondominije u sklopu stranog vlasničkog kvota imaju pravo na iste snižene stope kao i tajlandski državljani.
Za koje nekretnine vrijedi sniženje
Snižene stope primjenjuju se na stambene nekretnine čija kupoprodajna cijena i procijenjena vrijednost ne prelaze 7 milijuna bahta, a na hipoteke do 7 milijuna bahta po ugovoru. U ovu kategoriju spadaju samostalne kuće, redovi kuća (townhouse), jedinice u kondominiju te zemljište sa zgradom. Prodaja djelomičnih vlasničkih udjela izuzeta je iz ove pogodnosti.
Za apartman vrijedan 5 milijuna bahta, ukupna ušteda iznosi otprilike 149.500 bahta, što je u protuvrijednosti oko 4.200 američkih dolara. To je iznos koji mnogi kupci u praksi iskoriste za namještaj, klimatizaciju ili prvu godinu troškova održavanja zgrade.
Koliko konkretno možete uštedjeti
Razbijmo brojke na primjeru apartmana od 5 milijuna bahta:
- Ušteda na pristojbi za prijenos vlasništva: oko 99.500 bahta (razlika između 2% i 0,01%)
- Ušteda na pristojbi za hipoteku: oko 49.950 bahta (razlika između 1% i 0,01%)
- Ukupna ušteda: otprilike 149.500 bahta
Važno je naglasiti da se ova olakšica odnosi isključivo na pristojbu za prijenos vlasništva i registraciju hipoteke. Standardni troškovi kupnje nekretnine na Tajlandu inače uključuju i pristojbu biljega (stamp duty) od 0,5%, poseban porez na poslovanje (specific business tax) od 3,3% koji se naplaćuje kod preprodaje unutar prvih 5 godina vlasništva, te progresivni porez po odbitku (withholding tax). Nijedna od tih stavki nije obuhvaćena trenutnim sniženjem.
Zašto je ova promjena posebno važna za tržišta poput Phuketa
Ministarstvo financija Tajlanda procjenjuje da će produžena shema podržati oko 540 milijardi bahta godišnjeg prometa nekretninama i privući dodatnih otprilike 305 milijardi bahta investicija u sektor.
Strani kupci i dalje čine značajan dio tržišta kondominija: godišnja kupnja kondominija od strane stranih državljana zadržala se na oko 14.500 jedinica u razdoblju 2024-2025, a samo u prvom kvartalu 2025. dodano je otprilike 3.919 jedinica, prema podacima iz industrije. Bangkok, Chonburi i Phuket ostaju glavne destinacije za takvu potražnju.
Upravo Phuket, Pattaya i Samui su tri destinacije u kojima strani kupci čine najveći udio u kupnji kondominija, što znači da će praktični učinak sniženja pristojbi na investicijsku potražnju biti najizraženiji baš tamo. Za hrvatskog kupca koji gleda konkretan projekt u Phuketu, ovo sniženje nije apstraktna vladina mjera, nego stvarna ušteda vidljiva već u prvom koraku procesa kupnje.
Važno je podsjetiti da izravno vlasništvo stranaca nad zemljištem ili kućama ostaje strogo ograničeno. Puno vlasništvo (freehold) dostupno je isključivo za jedinice u kondominiju, unutar kvote od 49% stranog vlasništva po projektu, dok se za nekretnine na zemljištu koriste ugovori o dugoročnom najmu (leasehold) ili vlasničke strukture putem tajlandske tvrtke.
Vrijedi li ovo i za nekretnine iz druge ruke
Da, snižene stope primjenjuju se i na kvalificirane transakcije preprodaje, iako prodavatelji mogu i dalje dugovati poseban porez na poslovanje ili pristojbu biljega, ovisno o tome koliko dugo su nekretninu posjedovali. Ovo je posebno relevantno za kupce koji na Phuketu traže gotove, useljive apartmane umjesto kupnje u fazi izgradnje (off-plan).
Institucija koja provodi prijenos vlasništva
Departman za zemljišne knjige (Department of Lands) jedino je tijelo nadležno za registraciju prijenosa vlasništva na Tajlandu. Pristojbe se obračunavaju na temelju procijenjene vrijednosti koju određuje država, a ona se može razlikovati od stvarne kupoprodajne cijene navedene u ugovoru. Trenutni status sheme objavljuje se putem Departmana za zemljišne knjige, a može se potvrditi izravno u lokalnom uredu za zemljišne knjige gdje će se registracija i obaviti.
Što ostaje nepromijenjeno
Ovo sniženje ne dira poseban porez na poslovanje od 3,3%, koji se i dalje primjenjuje na nekretnine koje se preprodaju unutar prvih pet godina vlasništva. Također ostaju nepromijenjeni progresivni porez po odbitku te troškovi pravnog savjetovanja i dubinske analize (due diligence), koje svaki ozbiljan kupac na Tajlandu treba planirati bez obzira na ovu vladinu mjeru.
Zaključak za hrvatske kupce
Višegodišnje sniženje pristojbi s fiksnim, ali dovoljno udaljenim rokom, kupcima daje stvarni prostor za disanje kako bi kupnju isplanirali kako treba, umjesto da donose žurnu odluku. Za svakog tko je već pronašao nekretninu i završio dubinsku analizu, trenutni prozor prilika, koji traje do sredine 2027. godine, povoljan je trenutak za pomak naprijed. Ušteda od 150.000 do 300.000 bahta funkcionira kao dodatni postotni poen prinosa koji vlada praktički poklanja kupcima.
Ipak, riječ je o vladinoj politici koja se može promijeniti, pa je sigurnije osigurati uvjete ranije nego kasnije. Ako razmišljate o ulaganju u nekretninu na Phuketu, tim Nekretnine u Tajlandu može vam pomoći da provjerite konkretne brojke za odabranu nekretninu i uskladite vrijeme kupnje s ovom povoljnom shemom.
Izvor: The Nation Thailand