Ako ste zadnjih godina razmišljali o vili na Phuketu preko tajlandske kompanije s 'prijateljskim' tajlandskim dioničarima na papiru, vrijeme je za oprez. Tajlandski Ured za razvoj poslovanja (DBD) upravo je pokrenuo dosad najveću provjeru takozvanih nominee struktura, a broj je impresivan: 36.277 tvrtki povezanih sa stranim kapitalom sada je pod formalnim nadzorom zbog sumnje na zaobilaženje zabrane izravnog stranog vlasništva nad zemljištem.
Za hrvatske i regionalne kupce koji su se u kupnju nekretnina u Tajlandu upustili upravo kroz tajlandsku d.o.o. strukturu, ovo nije samo statistika iz novina, nego direktan signal da je vrijeme provjeriti vlastite papire.
Kratak odgovor za one koji žure
- 36.277 tvrtki sa stranim udjelom trenutno je pod istragom DBD-a zbog usklađenosti s tajlandskim zakonom o zemljištu
- Fokus istrage je na 31.516 firmi gdje strani udio službeno ostaje ispod 49%, što je upravo struktura koja se često koristi s nominalnim (nominee) tajlandskim dioničarima
- Zakon o zemljištu (Land Code) zabranjuje izravno strano vlasništvo nad zemljištem; jedina zakonita zaobilaznica je tvrtka s tajlandskom većinom, a upravo se zloupotreba te zaobilaznice sada gasi
- Kazne za nominee strukture idu do 1 milijun THB i/ili 3 godine zatvora prema Zakonu o stranom poslovanju (Foreign Business Act), a teži rizik je prisilna prodaja zemljišta u roku 180 dana
- Provjera obuhvaća 16 provincija, uključujući metropolitansko područje Bangkoka i turistička središta poput Phuketa, Surat Thanija (Koh Samui) i Chonburija
- Vlasnici koji drže zemljište preko tajlandske tvrtke trebali bi hitno naručiti pravnu reviziju svoje strukture
Zašto se baš sad pooštrava kontrola?
Pritisak na nominee strukture raste od 2022. godine, kada su parlamentarni odbori počeli raspravljati o masovnoj kupnji zemljišta od strane stranaca u turističkim regijama. Politički pritisak, rast cijena zemljišta i sve glasnije nezadovoljstvo javnosti zbog koncentracije stranog kapitala na najatraktivnijim lokacijama ubrzali su cijeli proces do točke gdje je vlada odlučila djelovati sustavno, a ne pojedinačno.
Prema izvještaju tajlandskog medija Thairath, istraga obuhvaća 16 provincija: Bangkok i pet okolnih provincija, plus deset velikih turističkih regija poput Chonburija, Surat Thanija i Phuketa. To jasno pokazuje da se ne radi o kampanji usmjerenoj samo na jedno tržište, poput Phuketa, nego o promjeni politike na nacionalnoj razini.
Kako uopće funkcionira ta 'tajlandska tvrtka' struktura?
Zakon o stranom poslovanju (Foreign Business Act, 1999.) definira stranu tvrtku kao svaki entitet u kojem je više od 49% kapitala strano. Tvrtke ispod te granice tretiraju se kao tajlandske i smiju posjedovati zemljište. Upravo je taj prag od 49% razlog zašto su godinama tisuće stranih investitora osnivale tajlandske firme s tajlandskim dioničarima koji formalno drže 51%, dok stvarna kontrola, novac i korist ostaju kod stranog vlasnika.
DBD sada ne gleda samo tko je upisan u registru dioničara, nego istražuje stvarnu kontrolu: tko donosi odluke, tko je financirao kupnju, i tko na kraju prima prihod od nekretnine. Ako se pokaže da su tajlandski dioničari samo formalnost, radi se o kršenju zakona.
Podsjetimo, Zakon o zemljištu (Land Code Act B.E. 2497, iz 1954.) zabranjuje strancima izravno vlasništvo nad zemljištem, uz usku iznimku za projekte odobrene od strane Odbora za investicije (Board of Investment), koji zahtijevaju minimalno ulaganje od 40 milijuna THB.
Koliko je ovo zapravo rašireno na Phuketu?
Tržišne procjene govore da čak 60-70% vila u stranom vlasništvu na Phuketu danas je registrirano preko tajlandskih tvrtki s nominalnim dioničarima. To je ogroman broj i objašnjava zašto ova provjera izaziva toliku pažnju među stranim vlasnicima nekretnina.
Konkretan primjer koliko ozbiljno tajlandske vlasti ovo shvaćaju: u fazi 4 obračuna s nominee mrežom na Phuketu, u kolovozu 2026. godine procesuirano je 16 osoba (10 Tajlanđana i 6 stranih državljana, uključujući Kanađane, Ruse i jednog državljanina Kazahstana) povezanih s poslovanjem koje se vodilo preko nominalnog vlasništva.
Šira istraga vlasništva nad zemljištem na Phuketu obuhvatila je 361 tvrtku, od čega je 149 pravnih subjekata identificirano kao vlasnika zemljišta sa sumnjivom stranom strukturom dioničara. Rezultat: 114 tužbi i 39 izrečenih kazni.
Što se događa ako moja tvrtka ne prođe provjeru?
Ako DBD utvrdi da su tajlandski dioničari u vašoj tvrtci samo nominee, Zemljišni ured (Land Department) može narediti prodaju nekretnine u roku 180 dana. Ako do prodaje ne dođe u tom roku, vlasti imaju ovlast same izvesti javnu dražbu zemljišta. Ovo nije teoretski scenarij, nego stvarna posljedica koja se već primjenjuje u drugim slučajevima diljem zemlje.
Vrijedi li ova provjera i za apartmane (kondominije)?
Ne. Ovo je važna razlika koju svaki kupac treba znati: DBD-ova provjera odnosi se isključivo na tvrtke koje drže zemljište. Izravno vlasništvo nad apartmanom prema Zakonu o kondominijima (Condominium Act, 1979.) potpuno je odvojen pravni režim, koji strancima dopušta vlasništvo do 49% ukupne površine zgrade. Dakle, ako imate ili planirate kupiti apartman u vlastito ime kao stranac, ovaj val provjera vas se ne tiče izravno.
Koje su zakonite opcije za strance koji žele vilu u Tajlandu?
Postoji nekoliko legalnih puteva, i svaki ima svoje prednosti i mane:
- Dugoročni najam zemljišta (leasehold) na 30 godina, uz mogućnost produljenja (iako produljenje nije zakonski zagarantirano)
- Odvojeno vlasništvo nad građevinom, dok se zemljište uzima u najam
- Prava zajednička ulaganja (joint venture) s tajlandskim partnerom koji stvarno sudjeluje u poslu i financiranju, a ne samo posuđuje ime
- Kupnja apartmana u vlastito ime (freehold), što ostaje najjednostavniji i pravno najčišći put za strance
Što se tiče cijene, nekretnine prodane putem leaseholda obično su 15-30% jeftinije od usporedivih freehold nekretnina. Ključna razlika: kod leaseholda unajmljujete zemljište, a ne posjedujete ga trajno.
Što učiniti ako već imate zemljište preko tajlandske tvrtke?
Prvi korak je neovisna pravna revizija cijele strukture, po mogućnosti kod odvjetnika koji nije bio uključen u osnivanje tvrtke. Ako se pokaže da je aranžman ranjiv, odvjetnik može predložiti restrukturiranje: prelazak na leasehold, uvođenje stvarnog tajlandskog partnera koji aktivno sudjeluje u poslu, ili prodaju zemljišta uz zadržavanje prava nad građevinom.
Postoji li kaznena odgovornost za strane direktore? Da. Zakon o stranom poslovanju predviđa kaznu do 3 godine zatvora za vođenje poslovanja koje je strancima zabranjeno, a korištenje nominee dioničara za zaobilaženje zakona smatra se kršenjem tog zakona.
Kako će ovo utjecati na tržište vila na Phuketu i Koh Samuiju?
Kratkoročno, moguće je da će se ponuda povećati jer će neki vlasnici radije prodati nego čekati eventualni nalog za restrukturiranje. Srednjoročno, tržište će se vjerojatno preusmjeriti prema leasehold strukturama i apartmanima, što bi moglo povećati potražnju i cijene upravo u tim segmentima.
Zato je prije bilo kakve transakcije nekretnine u Tajlandu iznimno važno osobno pregledati imovinu, sastati se s odvjetnikom na terenu i provjeriti svu dokumentaciju uživo, a ne samo preko fotografija i obećanja agenta.
Zaključak: sustavna promjena, ne jednokratna akcija
Razmjeri ove provjere, koja obuhvaća 36.277 tvrtki u 16 provincija, jasno pokazuju da se radi o dugoročnoj promjeni politike, a ne o jednokratnoj kampanji. Za međunarodne investitore poruka je jasna: era nekontroliranih nominee struktura za kupnju tajlandskog zemljišta se gasi. Oni koji na vrijeme restrukturiraju svoje vlasništvo zaštitit će i imovinu i mir, dok oni koji ignoriraju ovaj signal riskiraju prisilnu prodaju i kaznenu odgovornost.
Ako razmišljate o kupnji nekretnine u Tajlandu ili već imate imovinu preko tajlandske tvrtke, tim Nekretnine u Tajlandu može vam pomoći povezati se s provjerenim lokalnim pravnim stručnjacima prije nego što donesete sljedeći korak.
Izvor: Thairath