Na katastarskom uredu u Phuketu službenik danas zna postaviti pitanje koje prije nitko nije postavljao: odakle su tri tajlandska dioničara dobila novac za svoje udjele, imaju li prijave dohodka i zašto sva trojica žive u različitim provincijama. Prije nekoliko godina takav paket dokumenata prošao bi bez drugog pogleda. Danas se automatski provjerava u bazi Department of Business Development (DBD).
Kratki odgovor za sve koji planiraju kupnju u 2026: strana vlasnička prava na nekretnine u Tajlandu nisu liberalizirana, nego se strože provode postojeći propisi. Jedini izravan i legalan put za pojedinca stranca ostaje vlasništvo (freehold) nad stanom u kondominiju, unutar kvote od 49% ukupne površine zgrade koja je rezervirana za strance. Sve ostalo je ili poseban dozvolski режим ili je, budimo iskreni, zakup, a ne vlasništvo.
Koliko iznosi strana kvota u kondominiju i kako se provjerava?
Strana kvota u kondominiju iznosi 49% ukupne (zbrojene) korisne površine svih jedinica u zgradi, ne 49% broja stanova. To je bitna razlika: u projektu gdje su strani kupci kupovali veće jedinice, kvota po kvadraturi može biti popunjena i kad brojčano ima još slobodnih stanova.
Prije potpisivanja bilo čega, kupac treba tražiti aktualnu potvrdu upravitelja zgrade (juristic person) o preostaloj kvoti, i provjeriti da baš ta jedinica koju želi upada unutar te kvote. Kvota se u zgradi ne puni ravnomjerno; u popularnim projektima oko Rawaia ili Bang Taoa moguće je da kvote više nema ni malo, bez obzira na to što prodavatelj tvrdi. Tu provjeru vrijedi obaviti osobno, po mogućnosti u kombinaciji s obilaskom nekretnine, i ostaviti si fleksibilnost oko datuma puta, jer katastar radi samo radnim danima i jedan dan često nije dovoljan za zatvaranje transakcije.
Zašto tajlandska firma s domaćim dioničarima više ne prolazi neopaženo
Desetljećima je tajlandska firma s 51% lokalnog vlasništva bila standardni način da se "kupi" vila sa zemljištem. Na papiru sve je bilo uredno: firma je tajlandska, dakle može posjedovati zemljište. U praksi, tajlandski dioničari nikad nisu uplatili ni bahta, nisu sudjelovali u upravljanju i jednostavno su potpisali prazne obrasce za prijenos udjela. Baš tu razliku između forme i suštine regulatori su naučili prepoznati.
Od 2025. Land Department i DBD razmjenjuju podatke da bi provjerili stvarno podrijetlo kapitala tajlandskih dioničara u firmama koje posjeduju zemljište. Kad katastar vidi firmu s 2 milijuna THB temeljnog kapitala koja je kupila parcelu za 25 milijuna, a DBD pokaže da dioničari nikad nisu podnijeli prijavu dohodka i da su upisani na dvadesetak drugih firmi, dodatna pitanja nisu potrebna.
Nominalno vlasništvo (nominee) je kazneno djelo prema Foreign Business Act, s kaznom od 100.000 do 1.000.000 THB i do tri godine zatvora, a odgovornost se proteže i na tajlandskog nominalnog dioničara. Naredba DBD Order No. 1/2026 pokrenula je masovnu reviziju više od 46.000 firmi sa stranim udjelom, od travnja 2026, s pooštrenim kaznama i mogućnošću prisilne likvidacije za strukture koje se pokažu kao nominee aranžmani.
Vlasništvo nad zemljištem: kada je moguće i koliko realno
Vlasništvo stranaca nad zemljištem u svoje ime u pravilu nije dopušteno prema Land Code. Postoje uske iznimke, primjerice određeni slučajevi nasljedstva i tzv. Section 96 bis, koja dopušta parcelu do 1 raia za stambenu namjenu, uz investiciju od najmanje 40 milijuna THB u odobrenu imovinu i uz odobrenje Ministarstva unutarnjih poslova. U praksi je do sada dodijeljeno vrlo malo takvih odobrenja, pa ovu opciju treba gledati kao teoretsku, a ne kao realan plan B za prosječnog kupca.
Zakup na 30+30+30 godina: što zapravo piše u zemljišnoj knjizi
Prodavači leasehold vila to marketiraju kao "devedeset godina vlasništva". Stvarnost je drugačija: u zemljišni registar upisuje se samo prvo razdoblje od 30 godina. Obećanje o produženju je osobna obveza trenutačnog vlasnika zemljišta prema konkretnom najmoprimcu, a tajlandska sudska praksa je više puta tretirala takva produženja kao osobno ugovorno pravo koje se ne prenosi automatski na novog vlasnika zemljišta ako on prodaju zemljište.
Dok je developer u poslovanju i drži do svog imena, sve funkcionira glatko. Prava provjera dolazi u trideset i prvoj godini, a tržište za sada jednostavno nema statistiku o tom testu, jer su leasehold nekretnine u turističkim zonama te starosti još rijetke.
Odakle novac mora stići i koji je prag za FET obrazac?
Za registraciju vlasništva nad kondominijem novac mora doći iz inozemstva, u stranoj valuti. Za iznose od 50.000 američkih dolara ili više, banka izdaje Foreign Exchange Transaction (FET) obrazac, bez kojeg katastar transakciju neće obraditi. Ovo je administrativna sitnica koja u praksi otkazuje kupnje: ako se novac pošalje pod krivom svrhom plaćanja ili se raspoređuje kroz više manjih transfera bez pravog objašnjenja, FET obrazac se ne izdaje, ili ga banka izdaje s pogrešnim podacima koje katastar odbija.
Što se stvarno promijenilo u 2026, a što nije
Očekivanja tržišta u 2024. izgledala su drugačije. Vlada je naložila nadležnim ministarstvima da proučе dva prijedloga: produženje maksimalnog trajanja zakupa na 99 godina i povećanje strane kvote u kondominijima na 75%. Zajednica međunarodnih kupaca u Phuketu mjesecima nije govorila o ničem drugom. Do 2026, nijedna mjera nije postala zakon. Rasprava je naletjela na politički otpor, i argument o "prodaji zemlje strancima" pokazao se jačim od argumenta o privlačenju kapitala.
Umjesto širenja prava, država je učinila nešto jeftinije i brže: počela je provjeravati poštuju li se prava koja već postoje.
Ima i druga strana priče, koja rijetko dospije u naslove. Pojačan nadzor pogađa sive šeme, ne transparentne kupnje. Vlasništvo nad stanom u kondominiju kupljeno novcem doznačenim iz inozemstva, s valjanim FET obrascem u ruci, u posljednje dvije godine nije postalo ni malo teže registrirati. Naprotiv, što je nadzor nad nominee strukturama stroži, sekundarno tržište za jedinice unutar strane kvote postaje predvidljivije, jednostavno zato što se legalne alternative za strance sve više sužavaju.
Naša preporuka: kada tajlandska firma ipak ima smisla
Stav ove redakcije: kupac s budžetom ispod 30 do 40 milijuna THB u 2026. ne bi trebao ni razmatrati strukturu preko tajlandske firme za stambenu kupnju. Rizik nije da će inspektori sutra pokucati na vrata. Rizik je da će, kad dođe vrijeme za prodaju, kupac koji radi s odvjetnikom jednostavno odbiti ući u takav posao, i nekretnina će izgubiti likvidnost mnogo prije nego što izgubi zakonitost.
Postoji jedna razumna iznimka od ovog savjeta: ako vodite stvarno operativni tajlandski biznis, s realnim prometom, zaposlenicima i partnerima koji ulažu svoj vlastiti novac, vlasništvo nad zemljištem kroz tu firmu nije zaobilazno rješenje, nego standardna korporativna praksa.
Za Hrvate i ostale kupce iz regije koji razmišljaju o vili u Phuketu, ovo znači jednu jasnu smjernicu: ako plan uključuje firmu samo zato da bi strani kupac "vlasnički" držao vilu, taj plan treba odbaciti prije nego što se potpiše bilo što. Naš tim u Nekretnine u Tajlandu redovito se susreće s upitima gdje je klijent već platio kapariju prije nego što je čuo za ovu razliku, i to je uvijek skuplja lekcija nego provjera unaprijed.
FAQ
Može li stranac 2026. kupiti zemljište u Tajlandu?
Općenito ne. Land Code ne dodjeljuje strancima vlasničko pravo nad zemljištem u vlastito ime. Iznimke su uske: određeni slučajevi nasljedstva i Section 96 bis, koja dopušta parcelu do 1 raia za stambenu namjenu uz investiciju od najmanje 40 milijuna THB u odobrenu imovinu i odobrenje Ministarstva unutarnjih poslova.
Što je 49% strana kvota i kako se provjerava prije kupnje?
To je ograničenje po kojem stranci zajedno mogu posjedovati najviše 49% ukupne površine svih jedinica u kondominiju, računato u kvadratnim metrima, ne po broju stanova. Provjerava se potvrdom upravitelja zgrade (juristic person), koju katastar traži prilikom registracije vlasništva.
Je li rizično kupiti vilu preko tajlandske firme?
Ako tajlandski dioničari nikad nisu uplatili svoj vlastiti novac i ne sudjeluju u upravljanju firmom, riječ je o nominee aranžmanu. To je kazneno djelo prema Foreign Business Act, s kaznama do 1.000.000 THB i tri godine zatvora, a odgovornost se proteže i na tajlandske sudionike.
Je li istina da se zakup može registrirati na 90 godina?
Ne. U zemljišnu knjigu upisuje se samo 30 godina. Daljnja produženja postoje samo kao ugovorno obećanje, ne kao upis u registru, i njihova provedivost protiv novog vlasnika zemljišta nije zagarantirana.
Mora li novac za kupnju kondominija doći baš iz inozemstva?
Da, za freehold kupnju kondominija. Novac mora stići u Tajland u stranoj valuti, a za iznose od 50.000 američkih dolara ili više, banka izdaje FET obrazac. Bez njega registracija vlasništva na strano ime neće proći na katastru.
Izvor: DBD Order No. 1/2026, prema aiproperty-phuket.com