Zamislite situaciju: kupac stoji na šalteru zemljišnog ureda u Banglamungu s bankovnim čekom od 4 milijuna bahta i popisom dioničara svoje tajlandske tvrtke. Prije godinu dana taj bi se prijenos ovjerio i upisao u manje od dva sata. Od svibnja 2026. prva pitanja službenika glase drukčije: odakle novac, čime se kupac bavi i zašto tajlandski dioničari koji formalno drže 51% tvrtke nikada nisu primili ni bahta dividende.
Kratak odgovor za one koji žure: od svibnja 2026. tajlandski Odjel za zemljišta (Department of Lands) uveo je jedinstven, kontinuirani nadzor nad tvrtkama koje posjeduju zemljište. Gotovinske transakcije iznad 2.000.000 bahta automatski pokreću provjeru porijekla novca, a svaka nekretnina procijenjene vrijednosti iznad 5.000.000 bahta prolazi istu pojačanu provjeru, bez obzira na način plaćanja. Riječ je o provedbi zakona koji postoji već dva desetljeća, ne o novom zakonu.
Zašto se baš sada sve promijenilo na tajlandskim zemljišnim uredima
Ono što se promijenilo nije tekst zakona, nego državna sposobnost da odjednom vidi cijelu sliku. Do 2026. svaki zemljišni ured radio je u svojoj informacijskoj izolaciji. Tvrtka registrirana u Bangkoku mogla je kupiti zemljište u Surat Thaniju, a nitko nije uspoređivao njezine prijave Odjelu za razvoj poslovanja (DBD) s upisom u zemljišnu knjigu.
U svibnju 2026. Odjel za zemljišta poslao je sva tri kruga hitnih okružnica ('most urgent') svim provincijskim uredima u zemlji, s ciljem otkrivanja nominee struktura koje strancima omogućuju neizravno vlasništvo nad zemljištem. Sada postoji centralizirana, kontinuirano ažurirana baza podataka o svim pravnim osobama koje posjeduju zemljište. Jednokratna provjera na dan upisa postala je trajni nadzor, što znači da se transakcija zaključena 2019. godine i danas može ponovno otvoriti u nekom od budućih ciklusa revizije, primjerice 2027.
Kako izgleda 'nominee' struktura koju zakon zabranjuje
Struktura koja se sada rasklapa, komad po komad, starija je od većine kondominija na Phuketu. Tajlandski Zemljišni zakonik (Land Code) zabranjuje strancima izravno vlasništvo nad zemljištem, uz svega nekoliko iznimaka. Tržište je odgovor pronašlo davno: tajlandsko društvo s ograničenom odgovornošću u kojem stranac drži 49% udjela, a tajlandski dioničari 51%, iako u praksi nisu uložili nikakav kapital, nisu sudjelovali u upravljanju i često nisu ni znali da su formalno vlasnici vile vrijedne 25 milijuna bahta.
Odvjetnici su ovakav aranžman godinama prodavali kao praktično rješenje. Formalno, to nikada nije bilo zakonito. Članak 113 Zemljišnog zakonika izričito zabranjuje da tajlandski građanin drži zemljište u ime stranca.
Koji su konkretni pragovi i što se točno provjerava
Prag od 2.000.000 bahta nije odabran nasumično. On se nalazi ispod cijene skoro svake vile sa zemljištem, a istovremeno isključuje veći dio uobičajenih domaćih transakcija između Tajlanđana u provincijama. Riječ je, praktično, o filteru fino podešenom baš za segment tržišta okrenut strancima. Banke su također zategnule svoj dio postupka; nekoliko njih danas traži tri mjeseca izvoda s bankovnog računa prije nego što odobre isplatu sredstava vezanih za kupnju putem tvrtke.
Tvrtke koje su prema udjelu stranog vlasništva i drugim kriterijima označene kao visokorizične prolaze dublju reviziju: registar dioničara, prijave Odjelu za razvoj poslovanja (DBD), ugovore, a po potrebi i terenski obilazak nekretnine. Sam ulazak na popis za pregled ne znači automatski da postoji prekršaj, riječ je o procesu probira, ne o presudi.
Na samom Phuketu više od 600 tvrtki već je pod povećalom Odjela za posebne istrage (DSI) i Ministarstva trgovine, a taj se pritisak dodatno pojačao od 1. kolovoza 2026. temeljem Naredbe 2/2569.
Stav Nekretnine u Tajlandu: tko bi trebao (a tko ne bi) napustiti model tvrtke
Naš stav je jasan: tajlandska tvrtka kao vozilo za osobno vlasništvo nad kućom uglavnom je odživjela svoje. Ne zato što će se svaka postojeća struktura sutra rasplesti, nego zato što je rizik koji nosi sada otvoren i razvučen kroz vrijeme, a nesigurnost je teško prodati onome koji kupuje nekretninu od vas za nekoliko godina.
Za kupce koji traže nekretninu za život ili izdavanje, kondominij u okviru strane vlasničke kvote (do 49% ukupne površine zgrade, prema Zakonu o kondominijima) ili ispravno registriran dugoročni zakup zemljišta nude predvidljivost koju model tvrtke više ne može garantirati. Ova preporuka ne vrijedi ako vaša tajlandska tvrtka stvarno vodi biznis, hotel, restoran, poljoprivrednu djelatnost, s realnim prihodima, porezima, plaćama i tajlandskim dioničarima koji su stvarno uložili kapital. To su upravo strukture koje je zakon od početka štitio; problem nikad nije bio korporativni oblik sam po sebi, nego to što je u devet od deset slučajeva bio prazna ljuštura.
Što ne funkcionira: pokušaj brzog 'čišćenja' strukture
Ovdje vrijedi upozoriti jasno: pokušaj retroaktivnog 'čišćenja' strukture, kupnjom dodatnih udjela ili zamjenom dioničara tik pred sklapanje posla, obično privlači pažnju umjesto da je odvraća. Istražitelji pregledavaju povijest registra dioničara i DBD prijava, a naglo preslagivanje vlasništva u tvrtki bez prihoda čita se upravo onako kako i jest, kao pokušaj prikrivanja.
Postoji i praktičan trošak koji prodavači rijetko spominju. Probir sam po sebi ne znači krivnju, ali oduzima vrijeme. Transakcija koja je prije završavala u jednom posjetu uredu danas se, ako ured zatraži izvode s računa, potvrdu prihoda ili objašnjenje porijekla novca, može razvući na dva do četiri tjedna. Tko leti u Tajland konkretno radi ovjere kupoprodaje, treba računati na rezervu, a ne na sklapanje istog dana.
Usporedba: tvrtka, kondominij ili dugoročni zakup
| Model vlasništva | Glavni rizik u 2026. | Za koga ima smisla |
|---|---|---|
| Tajlandska tvrtka (49/51) | Trajni nadzor, mogući prisilni prodaj u slučaju utvrđenog nominee vlasništva | Samo za stvarno poslovanje s prihodom, porezima i pravim tajlandskim ulagačima |
| Kondominij u stranoj kvoti (do 49%) | Zahtijeva urednu FET (Foreign Exchange Transaction) dokumentaciju banke | Kupce koji žele stanovati ili iznajmljivati, s najčišćim pravnim putem |
| Dugoročni zakup zemljišta (do 30 godina, upisan u zemljišni ured) | Manja praktičnost pri preprodaji | Kupce koji žele kuću sa zemljištem bez rizika nominee strukture |
Može li se zemljište kupljeno preko tvrtke prije 2026. oduzeti?
Ne automatski. Okružnice iz svibnja 2026. uvode probir, ne retroaktivnu konfiskaciju. Ali ako revizija utvrdi nominee vlasništvo, Zemljišni zakonik dopušta prisilnu prodaju imovine u zadanom roku, uz kaznenu odgovornost tajlandskih dioničara nominee koji su u tome sudjelovali.
Praktični korak za kupce koji već imaju tvrtku na Phuketu
Praktičan korak je jednostavan: izvadite vlasnički list i osnivačke dokumente svoje tvrtke te provedite neovisnu reviziju strukture prije nego to učini zemljišni ured umjesto vas. Ako je struktura šuplja, puno je bolje to riješiti po svojim uvjetima i svom rasporedu, nego čekati da vas revizija zatekne nespremne.
Često postavljana pitanja
Od kojeg iznosa počinje provjera porijekla novca?
Od 2 milijuna bahta za gotovinska plaćanja, te uvijek kada procijenjena vrijednost nekretnine prelazi 5 milijuna bahta. Ti pragovi su izričito navedeni u okružnicama Odjela za zemljišta iz svibnja 2026.
Utječe li ovo na kupnju kondominija izravno na ime stranca?
Izravna kupnja kondominija u okviru strane vlasničke kvote i dalje je najčišći pravni put. Ipak, provjera porijekla novca iznad navedenih pragova primjenjuje se na upis općenito, pa dokumentacija banke o FET obrascu (Foreign Exchange Transaction Form) mora biti besprijekorna.
Znači li upis u novu bazu podataka da sam automatski sumnjiv?
Ne. Baza obuhvaća svaku pravnu osobu koja posjeduje zemljište, uključujući tvrtke u potpunom tajlandskom vlasništvu. Pojačana provjera pokreće se prema specifičnim rizičnim kriterijima, a samo uvrštenje u bazu ne predstavlja utvrđen prekršaj.
Postoji li zakonska alternativa tvrtki za vlasništvo kuće sa zemljištem?
Da, dugoročni zakup zemljišta (do 30 godina, registriran u zemljišnom uredu) u kombinaciji s odvojenim vlasništvom nad objektom izgrađenim na njemu. Manje je praktičan kod preprodaje, ali ne nosi rizik nominee strukture.
Utječe li ovo na tajlandske supružnike stranaca?
Potvrda da kupovna sredstva pripadaju tajlandskom supružniku već je bila standardna praksa. Nove okružnice pojačavaju provjeru cjelokupnog financijskog stanja kupca, pa izjave o odvojenom vlasništvu sredstava sada moraju biti utemeljene u stvarnosti, ne samo na papiru.
Izvor: Calinka Thailand (Dzen)