Zašto bi vas skladišta u Tajlandu trebala zanimati više od apartmana
Dok hrvatski i regionalni investitori tradicionalno razmišljaju o apartmanima s pogledom na more u Phuketu ili vilama za iznajmljivanje, jedan sasvim drugi segment tajlandskog tržišta nekretnina tiho generira prinose koji nadmašuju sve što stambeni sektor može ponuditi. Riječ je o skladištima i industrijskim nekretninama, segmentu u kojem vlasnici postojećih objekata danas praktički diktiraju uvjete najma logističkim tvrtkama.
Prema pisanju Bangkok Posta, ograničena ponuda skladišnog prostora u Tajlandu omogućuje vlasnicima da iz rastuće potražnje logističkih operatera izvuku maksimalnu vrijednost. Industrijske nekretnine dosljedno nadmašuju stambeni sektor i po stabilnosti i po prinosu. To potvrđuje i izvještaj Cushman & Wakefielda za drugi kvartal 2026. godine o tajlandskom logističko-industrijskom tržištu: potražnja za industrijskim zemljištem premašuje ponudu za više od 10% još od 2021. godine, što kontinuirano gura cijene zemljišta i najmova naviše.
Kratki odgovor: koliki je prinos i gdje je najveći potencijal
Prinosi od skladišta u Tajlandu kreću se između 8% i 12% godišnje, ovisno o lokaciji i klasi nekretnine, što je dva do tri puta više nego kod stambenih apartmana. Manjak ponude procjenjuje se na 15-20% trenutne potražnje, a novi objekti jednostavno ne mogu pratiti tempo rasta. Prosječne najamnine za skladišta klase A u Istočnom ekonomskom koridoru (EEC) iznose 175-200 THB po m² mjesečno, s godišnjim rastom od 5-7%. Ugovori o najmu tipično traju 3-5 godina s fiksnom indeksacijom, što investitorima daje predvidiv novčani tijek, a stopa popunjenosti u ključnim logističkim čvorištima premašuje 90%. Najjača potražnja koncentrirana je u provincijama Chonburi, Samut Prakan i Pathum Thani, te uz koridor Motorway 7.
Što pokreće ovu potražnju
Glavni motor cijelog fenomena je Istočni ekonomski koridor (EEC), vladin razvojni program koji obuhvaća tri provincije: Chonburi, Rayong i Chachoengsao. Ulaganja u infrastrukturu EEC-a premašuju 1,5 bilijuna THB, a taj novac se izravno pretače u potrebu za novim logističkim kapacitetima.
Drugi veliki pokretač je e-trgovina. Tajlandsko tržište online prodaje naraslo je na procijenjenih 850 milijardi THB, a svaki postotni bod rasta znači dodatnu potrebu za skladišnim kapacitetom. Shopee, Lazada i TikTok Shop svi trenutno širi svoju logističku mrežu u zemlji, a to je strukturni trend koji je uglavnom neovisan o turističkim ciklusima ili tečajnim oscilacijama, za razliku od stambenog tržišta koje hrvatski investitori obično poznaju.
Za usporedbu, izgradnja gotovog skladišta klase A traje 8-14 mjeseci, što znači da developeri jednostavno ne mogu pratiti tempo rasta potražnje. Na nacionalnoj razini, zalihe gotovih skladišta (RBW) stagniraju na oko 6,05 milijuna m², a zalihe gotovih fabrika (RBF) na oko 3,42 milijuna m² u drugom kvartalu 2026. godine, prema podacima Bangkok Posta, što jasno pokazuje koliko je ponuda postala ograničena.
Koliko treba uložiti i kako strukturirati vlasništvo
Ulazni prag u skladišni segment znatno je viši nego kod stambenih nekretnina. Kvalitetan objekt površine 2.000-5.000 m² košta između 30 i 80 milijuna THB (otprilike 800.000 do 2,2 milijuna USD), što jasno stavlja ovaj segment u ligu profesionalnih ili institucionalnih investitora, a ne prosječnog kupca apartmana.
Ovdje vrijedi ista temeljna prepreka koja postoji i kod stambenih nekretnina: strani državljani ne mogu izravno vlasnički posjedovati zemljište u Tajlandu. Skladišne investicije obično se strukturiraju na jedan od tri načina: kroz tajlandsko društvo s ograničenom odgovornošću, kroz dugoročni zakup zemljišta (30+30 godina), ili kroz udio u javno uvrštenim REIT fondovima.
Upravo REIT fondovi otvaraju vrata i manjim investitorima. Tajlandski industrijski REIT-ovi (poput WHA Premium Growth Freehold REIT-a, AIMIRT-a i drugih) trguju se na burzi SET i omogućuju izloženost skladišnom sektoru već od nekoliko tisuća THB, uz dividendne prinose od 6-8% godišnje. Zakonski su obvezni isplatiti najmanje 90% prihoda dioničarima kroz dividende, što ih čini transparentnim i relativno dostupnim instrumentom za upoznavanje s tržištem prije eventualnog izravnog ulaganja.
Ono što djeluje ohrabrujuće za investitore navikle na europske poreze: porez na nekretnine za komercijalne objekte u Tajlandu iznosi samo 0,3% procijenjene vrijednosti, znatno manje nego u većini evropskih jurisdikcija.
Prinosi u brojkama: usporedba sa stambenim tržištem
| Vrsta nekretnine | Tipičan godišnji prinos |
|---|---|
| Skladišta u EEC-u i okolici Bangkoka | 8-12% |
| Apartmani u Bangkoku | 3-5% |
| Vile u Phuketu | 5-7% |
Uz to, vrijednost skladišnih nekretnina raste 3-5% godišnje, što dodatno povećava ukupni povrat na kapital.
Rizici koje treba imati na umu
Ovaj segment nije bez zamki. Pravna struktura vlasništva za strance je složenija nego kod stambenih nekretnina i traži stručnu pravnu pomoć. Investitor je često ovisan o jednom ili dvama ključnim zakupcima, što povećava koncentracijski rizik. Prihod se ostvaruje u tajlandskim bahtima, pa postoji valutna izloženost za nekoga tko razmišlja u eurima. Postoji i mogućnost prekapacitiranosti tržišta u sljedećih 3-5 godina, ako svi trenutno planirani projekti dođu na tržište istovremeno. Napokon, ne treba zaboraviti ni rizik od poplava, veliko poplavno razaranje 2011. godine uništilo je stotine industrijskih objekata oko Ayutthaye i podsjeća da lokacija i visina terena nisu detalj koji se smije preskočiti.
Za koga je ovo pravi posao
Za investitora koji tek ulazi u tajlandsko tržište, najsmislenije je krenuti od industrijskih REIT fondova, upoznati dinamiku tržišta iznutra, a tek potom razmišljati o izravnom ulaganju kroz zakup zemljišta ili osnivanje tajlandskog društva. Skladišni sektor ostaje jedan od najpodcijenjenijih segmenata tajlandskog tržišta nekretnina za međunarodne investitore, a kombinacija strukturnog manjka ponude, rasta e-trgovine i trajnog vladinog ulaganja u EEC stvara solidnu i dugoročnu osnovu za prinos.
Ako razmišljate o ulasku u tajlandsko tržište nekretnina, bilo stambeno ili industrijsko, tim Nekretnine u Tajlandu može vam pomoći da razumijete lokalne propise i pronađete pravu strukturu za vaš slučaj.
Izvor: Bangkok Post