Zašto je ovo važno za svakoga tko razmišlja o Phuketu
Ako ste posljednjih mjeseci pratili tržište nekretnina u Tajlandu, vjerojatno ste primijetili nešto neobično: dok ukupna strana potražnja pada, jedna skupina kupaca ubrzano kupuje kondominije upravo tamo gdje i vi vjerojatno gledate, na Phuketu. U prvoj polovici 2026. godine broj transfera vlasništva nad kondominijima ruskim državljanima porastao je za 75,9%, dok je ukupan broj transfera stranim kupcima pao za 8,8%. Ovo nisu rezervacije ni predugovori, nego dovršeni prijenosi vlasništva evidentirani kod tajlandskog Zemljišnog ureda (Department of Lands), što ih čini najpouzdanijim pokazateljem stvarne potražnje na tržištu.
Za hrvatske kupce koji razmatraju Phuket kao destinaciju za investiciju ili drugi dom, poruka je jasna: konkurencija za kvalitetne jedinice u popularnim projektima raste iz mjeseca u mjesec, a kvote za strano vlasništvo u najtraženijim zgradama polako se pune.
Ključni brojevi u kratko
- +75,9% - rast transfera kondominija ruskim kupcima u prvoj polovici 2026.
- -8,8% - pad ukupnog broja transfera stranim kupcima u istom razdoblju
- Phuket i Chonburi (Pattaya) su dvije regije koje pokreću ovaj trend
- Rusija je preskočila tradicionalne lidere, kupce iz Kine i Mjanmara, i sada je među vodećim stranim nacijama po broju kupnji
- Kvota od 49% stranog vlasništva po projektu ostaje nepromijenjena, što znači da rastuća potražnja ne prati proširenje kvota
- Pojačana konkurencija diže cijene likvidnih jedinica u traženim lokacijama
Kako izgleda tajlandski zakonski okvir za strance
Prema Zakonu o kondominijima (Condominium Act B.E. 2522), stranci smiju vlasnički posjedovati najviše 49% ukupne površine unutar jednog projekta kondominija. Ovo pravilo se ne mijenja, bez obzira na to koliko potražnja raste, a rastuća ruska aktivnost ubrzava punjenje kvota upravo u najtraženijim razvojima na Phuketu. Kad kvota u nekom projektu bude iscrpljena, developeri preostale jedinice mogu prodavati samo na bazi zakupa (leasehold) od 30 godina, što stvara dodatnu oskudicu i podiže cijene onih jedinica koje se još mogu kupiti u punom vlasništvu (freehold).
Za hrvatskog kupca to praktično znači: ako želite freehold vlasništvo u konkretnom projektu na Bang Tao ili u Laguni, vrijeme igra sve veću ulogu.
Koliko koštaju kondominiji na Phuketu i u Pattayi danas
Tržišne procjene pokazuju da se cijene po kvadratnom metru u novim projektima 'comfort-plus' segmenta na Bang Tao i u Laguni kreću između 120.000 i 180.000 THB (otprilike 3.400 do 5.100 USD). Za usporedbu, prije samo godinu dana ulazne cijene u istim lokacijama počinjale su oko 100.000 THB po kvadratu, dakle rast je vrlo konkretan i mjerljiv.
Chonburi, odnosno Pattaya, i dalje ostaje pristupačnija alternativa: novi kondominiji u Pratumnaku i Jomtienu kreću se od 60.000 do 90.000 THB po kvadratnom metru, iako i ovdje rast cijena ubrzava.
| Lokacija | Raspon cijene po m² (THB) | Napomena |
|---|---|---|
| Bang Tao / Laguna (Phuket) | 120.000 - 180.000 | Rast s cca. 100.000 THB prije godinu dana |
| Pratumnak / Jomtien (Pattaya) | 60.000 - 90.000 | Pristupačnija alternativa, rast ubrzava |
Koliko točno rusko tržište ulaže u tajlandske nekretnine
Prema podacima agencije Exotic Property, Rusija je preuzela drugo mjesto među stranim kupcima na nacionalnoj razini, s 383 kupljene jedinice (+33% na godišnjoj razini) i 1,67 milijardi THB uloženog kapitala (+68,7%). Prosječna vrijednost transakcije iznosi 4,36 milijuna THB (+26,8%). Sam Phuket apsorbirao je 63,5% ruskog kapitala, što predstavlja 156 transakcija u vrijednosti 1,06 milijardi THB.
Odvojena procjena agencije Sunway Estates govori o ukupno 820 ruskih transakcija u razdoblju siječanj-lipanj (+46,4% na godišnjoj razini), s približno 60,7 milijuna USD uloženog kapitala (+84,5%). Prema podacima Tranio, Phuket je generirao oko 63,2% svih upita kupaca koje su pratili.
Zašto baš sada, zašto baš Rusi
Iza ovog trenda stoji jasan geopolitički kontekst: ograničen pristup nekretninama u EU, sve strože kanale za bankovne transfere prema Dubaiju te rastući troškovi života u UAE preusmjeravaju ruski kapital prema Tajlandu. Tajland nije uveo sankcije prema ruskim državljanima i i dalje omogućuje bezvizni ulazak, što ga čini jednom od rijetkih preostalih destinacija bez administrativnih prepreka za ovu skupinu kupaca.
Što je s prinosom od najma
Programi garantiranog najma u novim projektima na Phuketu tipično nude 5-7% godišnjeg prinosa u stranoj valuti. Jedinice kojima vlasnik sam upravlja mogu tijekom vrhunca sezone ostvariti 8-10% prinosa, iako to zahtijeva aktivnije uključivanje vlasnika ili angažman lokalnog upravitelja nekretninom.
Najčešća pitanja hrvatskih kupaca
Zašto ruska kupnja raste dok ukupno tržište pada?
Pad ukupnog tržišta uglavnom je posljedica smanjene aktivnosti kineskih i kupaca iz Mjanmara, koje pritišću domaći ekonomski problemi. Ruska potražnja više nego nadoknađuje taj pad jer je Tajland jedna od rijetkih jurisdikcija bez ograničenja za rusku kupnju nekretnina.
Koje su lokacije na Phuketu najtraženije?
Bang Tao, Laguna, Nai Harn i Rawai. Prve dvije privlače kupce blizinom beach clubova i razvijenom infrastrukturom, dok druge dvije nude pristupačnije cijene i mirniju atmosferu.
Može li stranac imati puno vlasništvo (freehold) nad kondominijem?
Da. Stranci mogu imati freehold vlasništvo unutar kvote od 49% po projektu. Ključan uvjet je prijenos sredstava iz inozemstva i dobivanje potvrde o deviznoj transakciji (FET certifikat) od tajlandske banke.
Što se događa s cijenama kako potražnja raste?
Kvote za freehold vlasništvo u popularnim projektima troše se sve brže. Kada se kvota iscrpi, developeri preostale jedinice prodaju isključivo na bazi 30-godišnjeg zakupa, što stvara oskudicu i podiže cijene preostalih freehold jedinica.
Je li kupnja kondominija u Pattayi (Chonburi) sigurna u 2026.?
Chonburi ostaje drugo najveće tržište za strane kupce u Tajlandu. Glavni rizici su odabir nepouzdanog developera ili kupnja u prezasićenim lokacijama. Pratumnak i Wongamat i dalje pokazuju stabilnu potražnju za najmom.
Kako kupci obično prebacuju novac u Tajland?
Izravni transferi mogu biti komplicirani ovisno o zemlji podrijetla kupca. Mnogi međunarodni kupci koriste posrednička bankovna rješenja u trećim zemljama ili licencirane mjenjačke servise. Dobivanje FET certifikata ostaje ključno, jer bez njega registracija freehold vlasništva nije moguća.
Koji je minimalni budžet za ulazak na tržište?
U Pattayi novi studio kreće od 2,5 do 3 milijuna THB (otprilike 70.000 do 85.000 USD). Na Phuketu su ulazne cijene više, počevši od 4 do 5 milijuna THB (115.000 do 140.000 USD) za jednosobnu jedinicu u solidnom projektu.
Trebaju li investitori žuriti s odlukom?
Skok od 76% u pola godine nije slučajnost, nego trend. Ako se ovakva dinamika nastavi, freehold kvote u mnogim projektima na Phuketu mogle bi se zatvoriti prije kraja 2026. Čekanje nosi rizik gubitka pristupa najboljim jedinicama ili prisilnog prelaska na manje povoljne uvjete zakupa.
Je li tržište relevantno i izvan ruskih kupaca?
Da. Šira slika pokazuje da samo Phuket u 2026. očekuje preko 10.000 novih jedinica kondominija kroz 39 projekata, što odražava potražnju istinski globalne baze kupaca, uključujući Kinu, Europu, Indiju i Bliski istok uz Rusiju. To znači da konkurencija za kvalitetne freehold jedinice nadilazi bilo koju pojedinačnu naciju.
Zaključak za hrvatske kupce
Podaci za prvu polovicu 2026. potvrđuju da je ruski kapital na tajlandskom tržištu nekretnina prešao iz faze istraživanja u fazu punog investicijskog zamaha. Za hrvatske investitore koji razmatraju Phuket ili Pattayu, poruka je praktična: vrijedi djelovati unutar sljedećih nekoliko mjeseci, dok su freehold kvote u najlikvidnijim projektima još dostupne. Naš tim u Nekretnine u Tajlandu rado će vam pomoći provjeriti trenutno stanje kvota u konkretnim projektima prije nego što donesete odluku.
Izvor: The Nation Thailand