Zašto bi ovo trebalo zanimati svakog tko razmišlja o nekretnini na jugu Tajlanda
Ako ste ikad razmišljali o kupnji zemljišta ili komercijalnog prostora na tajlandskoj zapadnoj obali računajući na najavljeni megaprojekt Land Bridge, vrijeme je za reviziju plana. Premijer Anutin Charnvirakul poslao je projekt vrijedan 1 bilijun bahta na ponovno razmatranje, a prioritet je prebačen na bržu i jeftiniju modernizaciju luke Ranong te dovršetak nedostajućih dionica takozvanog Sjeverno-južnog gospodarskog koridora. Za investitore to nije kozmetička izmjena rasporeda projekata, nego preraspodjela kapitala koja će oblikovati južni Tajland barem do sljedećeg desetljeća.
Za one koji nisu pratili priču: Land Bridge je zamišljen kao alternativa Malačkom tjesnacu dvije duboke luke, jedna na obali Andamanskog mora, druga na Zaljevu Tajlanda, povezane sa svega 90 kilometara pruge i autoceste. Ideja je bila pretvoriti pokrajine Ranong i Chumphon u logistička čvorišta svjetske klase. Prema pisanju portala Malay Mail, takav koridor od obale do obale trebao je smanjiti logističke troškove za gotovo 30% i skratiti vrijeme plovidbe između južne Kine i luka okrenutih Andamanskom moru i do 14 dana. Umjesto tog megaprojekta, vlada sada stavlja novac na manje, ali brže izvedive nadogradnje.
Brzi pregled za investitore
- Land Bridge, procijenjen na otprilike 1 bilijun bahta, poslan je na reviziju po nalogu premijera Anutina Charnvirakula
- Prioritet je prebačen na modernizaciju luke Ranong i dovršetak nedostajućih prometnih poveznica duž Sjeverno-južnog gospodarskog koridora
- Pokrajina Ranong dobiva ubrzano financiranje lučke infrastrukture, što podupire potražnju za komercijalnim i stambenim nekretninama u regiji
- Pokrajina Chumphon gubi status glavnog dobitnika, a špekulativni rast cijena zemljišta ondje vjerojatno će stagnirati
- Ulaganja u infrastrukturu naginju prema zapadnoj, andamanskoj obali, bliže Phuketu i Krabiju
- Sjeverno-južni koridor jača vezu Bangkoka s južnim turističkim regijama, što je pozitivno za tržište stanova na Phuketu
Što točno stoji iza ovih brojki
- Land Bridge je predviđao duboke luke u Ranongu (andamanska obala) i Chumphonu (Zaljev Tajlanda), povezane s otprilike 90 km pruge i autoceste, dok neke procjene govore o širem koridoru od 109 km i ukupnoj duljini trase blizu 900 km
- Luka Ranong danas uglavnom opslužuje obalni teret i trgovinu s Mijanmarom; planira se višestruko povećanje njezinog kapaciteta
- Sjeverno-južni gospodarski koridor (NSEC) povezuje Kinu, Laos, Mijanmar i Tajland, potičući prekograničnu trgovinu i logistiku
- Prosječne cijene zemljišta u pokrajini Ranong porasle su procijenjenih 15-20% u posljednje dvije godine, na temelju očekivanja vezanih uz infrastrukturu
- Prema podacima Bank of Thailand, privatna ulaganja u južnim pokrajinama porasla su 8,3% na godišnjoj razini u 2025.
- Phuket ostaje glavno tržište nekretnina na andamanskoj obali: broj transakcija stanova stranim kupcima porastao je 22% u 2025., prema CBRE Thailand
- Pokrajina Chumphon, gdje se zemljište masovno kupovalo u iščekivanju megaprojekta, sada je izložena riziku špekulativne korekcije cijena
Ranong kao novo logističko čvorište, ali ne drugi Laem Chabang
Promjena prioriteta vlade jasno dijeli put pred investitorima. Ranong prelazi put od mirne ribarske pokrajine do potencijalnog logističkog centra zapadne obale. Modernizacija luke vjerojatno će za sobom povući razvoj skladišnih prostora, smještaja za radnike i prateće infrastrukture. No razmjer te transformacije bit će znatno skromniji od onog koji je izvorno obećavao Land Bridge.
Za komercijalno tržište nekretnina u Ranongu, nadogradnja luke pozitivan je, ali umjeren signal. Luka će ostati regionalnog, a ne globalnog karaktera. Očekivati da će Ranong postati drugi Laem Chabang bilo bi nerealno. Realniji scenarij je rast lučkog prometa od 30-50% u sljedećih pet godina, s proporcionalnim rastom potražnje za logističkim objektima.
Zašto Phuket i Krabi i dalje ostaju sigurniji izbor
Za one koji razmišljaju o stambenoj nekretnini na jugu Tajlanda, Phuket i Krabi ostaju glavni dobitnici nove strategije. Bolja povezanost duž Sjeverno-južnog koridora smanjit će logističke troškove i skratiti vrijeme putovanja, što dodatno jača privlačnost turističkih nekretnina na oba tržišta. Za hrvatske kupce koji već razmatraju stan u Bang Tau ili vilu u okolici Krabija, ova infrastrukturna preraspodjela zapravo je dobra vijest, jer smanjuje neizvjesnost vezanu uz megaprojekt čiji je ishod bio, i ostaje, upitan.
Treba biti realan i po pitanju rizika. Revizija Land Bridgea ne znači njegovo potpuno ukidanje. Prema pisanju Nation Thailand, Ministarstvo prometa nastavit će proučavati širi projekt, dok se brža i praktičnija ulaganja u luku Ranong i nedostajuće željezničke poveznice provode u sljedećih 5 do 10 godina. Investitori koji su kupili zemljište u Chumphonu na temelju špekulativnih očekivanja sada se nalaze u zoni neizvjesnosti. Prodaja sada znači realizaciju gubitka, dok čekanje zahtijeva strpljenje bez jasnog vremenskog okvira.
Najčešća pitanja
Je li projekt Land Bridge potpuno otkazan?
Ne. Premijer je naložio reviziju, a ne otkazivanje. Ishod bi mogao biti izmijenjen opseg, novi rok ili druga trasa. Prioritetno financiranje, međutim, već je preusmjereno na luku Ranong.
Isplati li se sada kupiti zemljište u Ranongu?
Modernizacija luke podignut će potražnju za komercijalnim i skladišnim nekretninama, dok će rast stambenog segmenta biti umjereniji. Glavni rizik je precjenjivanje razmjera: Ranong će ostati regionalno, a ne međunarodno čvorište.
Što se događa s cijenama zemljišta u Chumphonu?
Špekulativni rast potaknut očekivanjima vezanim uz Land Bridge vjerojatno će stagnirati. Korekcija od 10-15% moguća je u sljedeće dvije godine, posebno za parcele kupljene uz planiranu prometnu trasu.
Kako revizija Land Bridgea utječe na tržište nekretnina na Phuketu?
Pozitivno. Razvoj Sjeverno-južnog koridora poboljšat će prometnu dostupnost otoka. Phuket već sada predstavlja vodeće tržište andamanske obale, s otpornom potražnjom stranih kupaca, neovisno o sudbini Land Bridgea.
Što je zapravo Sjeverno-južni gospodarski koridor?
Riječ je o prometnoj osi koja povezuje Kinu preko Laosa i Mijanmara s južnim Tajlandom. Njegov razvoj potiče prekograničnu trgovinu i stvara potražnju za logističkom infrastrukturom duž cijele trase.
Koje pokrajine imaju koristi od nove strategije?
Ranong, Phuket, Krabi i Surat Thani dobitnici su preusmjerenih infrastrukturnih ulaganja. Chumphon i istočna obala Zaljeva Tajlanda kratkoročno su na gubitku.
Mogu li stranci kupiti nekretninu u Ranongu?
Da, pod istim uvjetima kao i u ostatku Tajlanda. Stranci mogu vlasnički posjedovati stanove (do 49% ukupne površine projekta) ili koristiti dugoročne zakupe (leasehold ugovore na 30 godina uz mogućnost obnove).
Kada počinje modernizacija luke Ranong?
Vlada je luku Ranong proglasila prioritetnim projektom. Tržišne procjene govore da bi aktivna faza izgradnje mogla početi u 2026.-2027., ovisno o odobrenju proračuna.
Poruka za investitore
Glavna pouka za svakog investitora glasi: ne kladite se na jedan jedini megaprojekt. Diverzifikacija između utvrđenih tržišta (Phuket, Krabi) i tržišta u nastajanju (Ranong) donosi bolju ravnotežu prinosa i rizika kojim se može upravljati. Vladini infrastrukturni planovi mijenjaju se, ali temeljna potražnja za kvalitetnim turističkim nekretninama na andamanskoj obali ostaje postojana. U agenciji Nekretnine u Tajlandu pratimo ove promjene iz mjeseca u mjesec kako bismo klijentima mogli ponuditi realnu, a ne špekulativnu sliku tržišta.
Izvor: Nation Thailand