Zamislite da ste dvije godine pratili cijene stanova u Phuketu ili Bangkoku, čekajući pravi trenutak za ulazak. E pa, taj trenutak je možda upravo sada, iako ne izgleda tako na prvi pogled. Prema podacima Bangkok Posta, 2026. bi mogla postati najslabija godina za prodaju stanova u Tajlandu u posljednjih desetak godina. Za nekoga tko razmišlja o kupnji nekretnine u Tajlandu, ovo nije samo suha statistika nego jasan signal da je vrijeme za preispitivanje strategije.
Pad traje već dvije godine zaredom, a najnoviji brojevi pokazuju da se situacija dodatno pogoršava. Ponuda je jednostavno prevelika u odnosu na potražnju, cijene su pod pritiskom, a kupci oklijevaju u gotovo svim segmentima tržišta.
Brzi odgovor: što se točno događa s prodajom stanova
Prodaja kondominija u Tajlandu u 2026. ide prema povijesnom minimumu, potvrđuju i analitičari i prognoze Bangkok Posta. Prema istraživanju K-Research, kupnja stanova od strane stranaca u 2026. mogla bi pasti za 20 posto, što bi bio prvi godišnji pad u posljednjih pet godina. U prvom kvartalu 2026. strani transferi vlasništva pali su na svim razinama: 3.241 jedinica (pad od 17,3 posto), vrijednost transfera od 13,464 milijardi THB (pad od 17,9 posto) te korisna površina od 141.644 kvadratnih metara (pad od 13,8 posto na godišnjoj razini).
Najviše je pao broj kineskih kupaca, čak 38,8 posto u jedinicama i 42,9 posto u vrijednosti, što je posljedica ekonomskih pritisaka i problema s likvidnošću u Kini. Zanimljivo, potražnja iz drugih zemalja istovremeno raste: Rusija bilježi rast od 33 posto, Indija čak 40 posto (63 jedinice, 353 milijuna THB u vrijednosti, rast od 23,9 posto), a Australija 36,1 posto. Phuket se pritom drži znatno bolje od Bangkoka, zahvaljujući turističkoj potražnji za najmom i stalnom interesu za brendirane rezidencije.
Ključne brojke koje svaki ulagač treba znati
- Bangkok Post prognozira da će 2026. biti rekordno slaba godina za prodaju stanova u Tajlandu
- Neprodane zalihe u Bangkoku procjenjuju se na više od 50.000 jedinica, jednu od najviših razina u posljednjem desetljeću
- Transferi u širem području Bangkoka pali su 35 posto u prvom kvartalu 2026, a najveći pad povezuje se sa slabijom potražnjom kineskih i mjanmarskih kupaca (podaci K-Research, prenosi Bangkok Post)
- Prosječne cijene stanova u centru Bangkoka (Sukhumvit, Silom, Sathorn) kreću se od 120.000 do 200.000 THB po kvadratnom metru, iako developeri nude značajne popuste već u fazi rezervacije
- Prema tajlandskom zakonu, stranci mogu vlasnički (freehold) posjedovati najviše 49 posto površine u bilo kojoj zgradi kondominija, što ograničava dostupnu kvotu za nerezidente
- Prema Knight Frank Thailand, luksuzno tržište nekretnina na Phuketu, osobito na zapadnoj obali (Bang Tao, Layan, Kamala, Cherng Talay), trebalo bi ostati stabilno i u 2026, pri čemu ville nadmašuju stanove jer imućniji kupci prioritet daju stilu života i integriranim sadržajima
- Kupci stanova na Phuketu mogu ostvariti pravo na dugoročnu vizu: jednogodišnja viza s mogućnošću produljenja zahtijeva minimalnu kupnju stana od 3 milijuna THB od tajlandskog developera, ili alternativne aranžmane najma
Zašto je Bangkok prezasićen, a Phuket ne toliko
Kontekst je ovdje presudan. Prezasićenost tržišta u Bangkoku izravna je posljedica građevinskog booma iz razdoblja 2018-2022, kada su developeri paralelno lansirali desetke projekata, uglavnom ciljajući kineske kupce. Taj priljev kapitala urušio se nakon pandemije i nikada se u potpunosti nije oporavio, ostavljajući iza sebe golem broj neprodanih jedinica.
Za strane ulagače situacija ima dvije strane medalje. Padajuće tržište može značiti povoljnu ulaznu cijenu, ali kupnja u trendu koji još uvijek pada nosi i rizik daljnjeg pada vrijednosti. Ključno pitanje je gdje se zapravo nalazi dno.
Iskusniji ulagači prate nekoliko konkretnih pokazatelja. Prvi je broj novih građevinskih dozvola: ako developeri usporavaju s novim projektima, tržište počinje apsorbirati postojeći višak ponude. Tajlandska strukovna udruženja izvještavaju da je broj novih projekata u Bangkoku doista pao u prvoj polovici 2026. Drugi pokazatelj je stabilnost najamnina. Dok god najamnine drže razinu, stan i dalje generira novčani tok čak i ako tržišna vrijednost stagnira.
Phuket zaslužuje poseban osvrt jer funkcionira po drugačijim pravilima igre. Sezonski najam preko Airbnba i Bookinga može uz profesionalno upravljanje donijeti prinos od 6 do 8 posto godišnje. Konkurencija među jedinicama, međutim, raste, a lokalne vlasti sve strože reguliraju kratkoročni najam.
Ako planirate put razgledavanja nekretnina uživo, rezervirajte smještaj na vrijeme, osobito ako putujete u visokoj sezoni od studenoga do ožujka.
Bangkok ili Phuket: kratka usporedba za ulagača
| Kriterij | Bangkok | Phuket |
|---|---|---|
| Tip prinosa | Stabilan dugoročni najam | Sezonski turistički najam |
| Očekivani prinos | oko 4-5% godišnje | 6-8% godišnje |
| Rizik | Visoke neprodane zalihe (50.000+ jedinica) | Rizik praznog stana u niskoj sezoni |
| Upravljanje | Jednostavnije, dugoročni najmoprimci | Zahtijeva aktivno upravljanje |
Što ovo znači za nekoga tko razmišlja o kupnji
Pad na tržištu kondominija u Tajlandu nije katastrofa, nego faza ciklusa kroz koju je ovo tržište prolazilo i ranije. Za ulagače koji imaju jasnu glavu i definiran vremenski horizont, trenutačni uvjeti otvaraju stvarni prozor prilike. Osnovno pravilo ostaje isto: kupujte na provjerenim lokacijama, surađujte s renomiranim developerima s dokazanim rezultatima i uvijek računajte stvarni prinos od najma, umjesto da se oslanjate isključivo na rast vrijednosti nekretnine.
Upravo zato je za hrvatski govorno tržište važno imati pouzdanog partnera na terenu. Tim Nekretnine u Tajlandu prati ova kretanja iz mjeseca u mjesec i pomaže kupcima da izbjegnu projekte s prevelikom ponudom, a usmjere se na lokacije i developere koji stvarno drže vrijednost.
Najčešća pitanja
Isplati li se kupiti stan u Tajlandu u 2026?
Ovisi o strategiji. Za dugoročne ulagače s horizontom od 7 do 10 godina, trenutačni pad tržišta može predstavljati atraktivnu ulaznu točku. Za kratkoročnu špekulativnu preprodaju trenutak je manje povoljan jer tržište i dalje pada, pa je brz i profitabilan izlazak malo vjerojatan.
Koje su četvrti u Bangkoku najmanje izložene padu?
Premium lokacije uz linije BTS-a i MRT-a, uključujući Sukhumvit (stanice Asok, Phrom Phong, Thong Lo), Silom i Sathorn, tradicionalno su otpornije od perifernih područja, zahvaljujući stalnoj potražnji za najmom među stranim rezidentima.
Zašto prodaja stanova pada baš sada?
Tri su glavna razloga: prevelika ponuda nakon građevinskog booma, strože uvjete kreditiranja za tajlandske kupce te nagli pad kineskih ulaganja (38,8 posto manje jedinica samo u prvom kvartalu 2026). Ovi se pritisci međusobno pojačavaju.
Kako stranac kupuje stan u Tajlandu?
Stranci mogu vlasnički (freehold) posjedovati stan sve dok ukupno strano vlasništvo u zgradi ne prelazi 49 posto. Sredstva se moraju prenijeti iz inozemstva u tajlandskim bahtima. Proces prijenosa vlasništva za gotov stan obično traje 30 do 60 dana.
Koji porezi vrijede za stranog vlasnika stana?
Glavni troškovi uključuju pristojbu za registraciju prijenosa od 2 posto procijenjene vrijednosti (obično podijeljenu između kupca i prodavatelja), biljegovinu od 0,5 posto te poseban poslovni porez od 3,3 posto ako se nekretnina prodaje unutar prvih pet godina vlasništva.
Je li Bangkok ili Phuket bolji izbor za kupnju u 2026?
Bangkok odgovara stabilnom dugoročnom najmu s prinosima oko 4-5 posto. Phuket nudi sezonski potencijal najma od 6-8 posto, ali zahtijeva aktivno upravljanje i nosi rizik praznog stana izvan sezone.
Mogu li kupci pregovarati s tajlandskim developerima?
Da. U trenutačnim tržišnim uvjetima developeri nude popuste, besplatne pakete namještaja, beskamatne planove otplate i druge poticaje. Stvarni popusti mogu doseći 10 do 20 posto od cjenika, osobito kod gotovih projekata s neprodanim jedinicama.
Je li vjerojatan potpuni krah tržišta?
Malo vjerojatno. Tajlandsko tržište povijesno se korigira sporo, s godišnjim padovima cijena u rasponu od 5 do 10 posto, a ne naglim urušavanjima. Developeri radije nude popuste i bonuse nego što formalno snižavaju cjenike.
Kada se očekuje oporavak tržišta stanova?
Većina analitičara očekuje stabilizaciju najranije u drugoj polovici 2027, uz uvjet da se broj novih projekata smanji, a strana potražnja oporavi. Potpuni oporavak mogao bi potrajati još 2 do 3 godine.
Izvor: Bangkok Post