Zamislite kupca iz Zagreba koji je u proljeće rezervirao apartman u Rawaiu uz obećanih 7% godišnjeg prinosa od najma, a sada, krajem kolovoza 2026., gleda kako prinos na desetogodišnju američku obveznicu raste i pita se je li taj broj na banneru agencije još realan. Odgovor je: manje nego što je bio prije tri mjeseca, i to ne zbog burzovnih indeksa, nego zbog cijene novca.
Zašto prinosi na obveznice, a ne Nasdaq, određuju cijenu na Phuketu
Kratak i konkretan odgovor: stanje na burzama sredinom 2026. karakterizira rast prinosa na državne obveznice i povratak volatilnosti na dionicama, a ne slom tržišta. Dow, S&P 500, Nasdaq, kao i FTSE 100, DAX, CAC 40, Nikkei, Hang Seng, Shanghai Composite i BSE Sensex bilježili su mješovite, povremeno i pozitivne kretnje. Za nekretnine na Phuketu odlučujuća varijabla nije razina indeksa nego kombinacija prinosa na obveznice i tečaja bahta, jer ti brojevi određuju cijenu ulaska i stvarni prinos preračunat u vašu domaću valutu.
Kad bezrizična obveznica donosi vidno više nego prije, svaki projekt koji na papiru nudi 5-7% godišnjeg prinosa od najma, prije poreza i troškova, automatski gubi dio privlačnosti. Trgovci na Wall Streetu istovremeno raspravljaju o mogućim intervencijama na tržištu dugovnih vrijednosnica i o tome mogu li centralne banke uopće smisleno pomaknuti to tržište, što znači da ni profesionalci trenutnu razinu kamatnih stopa ne smatraju stabilnom.
Kako skuplji novac stvarno djeluje na tržište Phuketa
Ovdje se ne događa ono što bi čovjek očekivao, nagli pad cijena. Umjesto toga nastaje efekt škara: ponuda gotovih jedinica se stišće, a potražnja se odgađa.
Mehanizam ima dvije strane. Prvo, kupac koji bi kupnju financirao kreditom kod kuće odgađa transakciju dok su stope visoke. Drugo, i manje očito, isti računi vrijede za developere: skuplje financiranje projekta znači opreznije pokretanje novih tornjeva, duže rokove gradnje i manju spremnost na rane popuste u fazi izgradnje. Rezultat je tržište na kojem onaj tko plaća u kešu pregovara najbolje uvjete, jer developeri i preprodavatelji jednostavno imaju manje alternativa.
Utječe li pad na burzama na priljev kapitala u Phuket?
Uobičajena pretpostavka glasi: čim se dionice zatresu, kapital bježi u tropske nekretnine. U praksi se češće događa suprotno.
Kada vrijednost portfelja padne na papiru, vlasnik teže prihvaća realizaciju gubitka, i baš tada odgađa svaku veliku odluku, uključujući kupnju vile na Bang Tao. Razdoblje tržišnog stresa na Phuketu se ne prepoznaje po ubrzanju prodaje nego po produljenju: rok izlaganja nekretnine na tržištu preprodaje se produžuje, a dio kupaca jednostavno nestane do sljedećeg kvartala. Priča o "bijegu u kvadrate" zvuči dobro u marketinškom materijalu, ali ne opisuje stvarno ponašanje kapitala.
Posebna napomena za sheme s garantiranim prinosom od najma: obećanje fiksnog povrata za prve godine je, u suštini, popust na cijenu razvučen kroz vrijeme i ugrađen natrag u cijenu na deklaraciji. Prinos treba računati nakon poreza, naknada upravitelja, doprinosa u fond održavanja (sinking fund) i praznog hoda izvan sezone, a ne prema broju s marketinškog banera.
Što nafta i Ormuški prolaz imaju s cijenom kvadrata na Phuketu
Skokovi cijene nafte vezani za naslove o Ormuškom prolazu (Strait of Hormuz) na Phuket ne djeluju kroz cijenu benzina, nego kroz troškove gradnje. Tajland uvozi značajan dio energije, a otok gotovo cijeli asortiman završnih materijala ovisi o logistici s kontinentalnog dijela zemlje.
Kad troškovi goriva rastu na duži horizont, efekt stiže do gradilišta s odmakom od dva do tri kvartala i ugrađuje se u cijenu po kvadratnom metru novih tornjeva. Isti faktor pogađa i operativne troškove postojećih zgrada: klima, dizala, pumpe za bazen sve radi na struji, a viša tarifa se ne pojavljuje u izvještaju developera nego u računu za održavanje koji stiže vlasniku.
Vlasništvo, porezi i tečaj: brojke koje treba znati prije potpisa
Strani državljanin može imati puno vlasništvo (freehold) nad apartmanom na Phuketu unutar 49% strane kvote od ukupne prodajne površine zgrade, prema Zakonu o kondominijima (Condominium Act). Ostatak jedinica se tipično prodaje putem dugoročnog zakupa, uz standardni rok registracije na Zemljišnom uredu od 30 godina. Novac mora stići iz stranstva u stranoj valuti s pravilnim kodom svrhe plaćanja, u protivnom Zemljišni ured neće registrirati freehold naslov.
Transakcija nosi naknadu za prijenos od 2% na procijenjenu vrijednost, plus poseban poslovni porez (Specific Business Tax) od 3.3% ako se nekretnina prodaje unutar pet godina od stjecanja vlasništva, uz porez po odbitku. Te se stope periodično prilagođavaju odlukom vlade, tako da kupac uvijek treba provjeriti aktualne iznose u trenutku transakcije. Kako se ti troškovi dijele između kupca i prodavatelja, stvar je ugovora.
Tečaj bahta je najveći nekontrolirani rizik za stranog investitora. Imovina i prihod od najma su u bahtu, dok su troškovi i ciljevi investitora obično u drugoj valuti. Realno je modelirati scenarij u kojem baht slabi 10-15% do trenutka izlaska iz investicije, jer se povrat izračunat u bahtu i povrat izračunat u vašoj domaćoj valuti mogu razlikovati za dvoznamenkasti postotak tijekom jednog ciklusa.
Naš stav: kada kupovina na Phuketu ima smisla u ovoj fazi tržišta
U fazi skupog novca, ima smisla kupovati na Phuketu samo dovršene ili skoro dovršene jedinice, od developera s dokazanim nizom završenih projekata na otoku, i samo ako jedinica generira prinos i pri popunjenosti otprilike 25% nižoj od one prikazane u prodajnoj prezentaciji. Rana faza gradnje trenutno nosi premiju rizika koja jednostavno nije dovoljno velika da opravda ulazak.
Ova preporuka ima jasnu granicu. Ako kupujete u kešu, s budžetom ispod približno 10 milijuna THB, i nekretnina je za vlastitu upotrebu, ništa od gore navedenog se na vas ne odnosi. Razina kamatnih stopa je irelevantna za nekoga tko ne posuđuje novac.
Pojačana globalna volatilnost drži dio investitora u stanju čekanja, a na otoku se to prepoznaje kroz duže pregovore i veću spremnost prodavatelja na preprodaji da razgovaraju o cijeni. Za kupca s kešom u ruci, to više izgleda kao prilika nego kao prijetnja, uz jednu ogradu: pravna dubinska analiza i provjera stvarne popunjenosti sada moraju biti strože nego uobičajeno.
Praktičan zaključak: računajte broj u dvije valute i pri popunjenosti 25% nižoj od oglašene. Ako posao i tada funkcionira, vrijedi ga sklopiti, bez obzira što Nasdaq radi ovog tjedna. Za kupce koji tu računicu žele provjeriti uz lokalnu podršku, tim Nekretnine u Tajlandu može pomoći s brojkama specifičnim za konkretan projekt.
Izvor: Reuters