Zamislite da imate 100.000 dolara i dvije opcije. Prva: državna obveznica SAD-a, nula rizika, novac dostupan praktički odmah, prinos 4,78% godišnje. Druga: stan u Phuketu s obećanim 'garantiranim' prinosom od 6-7%, plativ u kešu ili na razvojne rate, uz baht koji može oslabiti, sezonu bez gostiju, naknade za upravljanje i nemogućnost da novac izvučete za jedan dan. Razlika između te dvije opcije se upravo prepolovila, a to je vijest koja bi trebala zanimati svakoga tko razmišlja o nekretnini u Tajlandu, ne samo trgovce obveznicama.
Koliko iznosi prinos na američke desetogodišnje obveznice i zašto je to važno za Phuket
Američka desetogodišnja državna obveznica trguje se oko 4,78% (stanje 1. rujna 2026.). To je bezrizičan, likvidan prinos u dolarima, dostupan bilo kojem investitoru bez ikakve papirologije. Kada je taj prinos bio 1,5%, obećani prinos od 6-7% na stan u Phuketu djelovao je kao premija tri do četiri puta veća od 'sigurne' opcije. Danas ta razlika iznosi tek par postotnih bodova, a za te bodove investitor preuzima valutni rizik bahta, rizik niske sezone, naknade upravljačkim kompanijama, održavanje, poreze i nemogućnost brzog izlaska iz ulaganja. Matematika koja je prije bila očita, danas više nije.
Japan istovremeno plaća 3% na svoju desetogodišnju obveznicu, razina koja je do jučer bila nezamisliva za tržište koje je desetljećima bilo blizu nule. Europske obveznice su na petnaestogodišnjim maksimumima. Sve troje zajedno povlači kapital kući, u razvijene tržišta, i to je onaj dio priče koji rijetko čuje kupac stana na Phuketu, a direktno mu dotiče novčanik.
Zašto rast kamatnih stopa u SAD-u ne diže hipoteke na Phuketu, ali svejedno pogađa tržište
Klasična logika glasi: stope rastu, hipoteke poskupljuju, potražnja za nekretninama pada. Na Phuketu ta veza jedva postoji. Strani kupci u praksi ne dobivaju tajlandske hipoteke po standardnim uvjetima; velika većina kupnji stanova plaća se u kešu ili kroz plan otplate direktno kod developera. Nema kanala kroz koji bi povećanje kamatne stope Fed-a izravno stisnulo potražnju putem hipoteke.
Udarac dolazi drugim putem, kroz alternativni prinos i kroz novčanik kupca. Investitor iz eurozone kojem je poslovna kreditna linija upravo poskupjela, odgađa kupnju drugog stana. Australija je dobar primjer: dionice vezane za stanovanje prve su pale čim je tržište uračunalo novi ciklus podizanja kamatnih stopa.
Poskupljenje nafte i graditeljski troškovi na Phuketu
Brent se kreće oko 91 dolara po barelu, a europski plin je na višegodišnjim maksimumima. Tržišta više ne pretpostavljaju da će se inflacija sama vratiti na cilj, nego uračunavaju rujansko povećanje kamatnih stopa i Fed-a i ECB-a, možda i dodatna nakon toga.
Za Tajland, zemlju koja uvozi gotovo svu naftu koju troši, skuplja energija znači skuplji transport i skuplji građevinski materijal. To se izravno ulijeva u troškove izgradnje novih projekata. Drugim riječima: dok bi se moglo očekivati da poskupljenje novca sruši cijene novih stanova, poskupljenje nafte istovremeno diže troškove njihove gradnje. Ta dva efekta se djelomično poništavaju, što je razlog zašto masovan pad cijena na Phuketu nije osnovni scenarij.
Hoće li cijene stanova na Phuketu pasti u 2026.?
Za dovršene projekte s dokazanom popunjenošću, malo je vjerojatno. Popusti se brže pojavljuju kod developera kojima treba keš da dovrše gradnju, posebno u ranim fazama projekta. Ovdje treba biti oprezan: ciklus skupog novca je upravo trenutak kada slabiji developeri počinju kasniti s obavezama, a garancija prinosa na papiru vrijedi samo onoliko koliko vrijedi bilanca developera koji je potpisuje.
Zato preporuka za ovaj trenutak glasi drukčije nego prije godinu-dvije: birati dovršenu zgradu s minimalno dvije sezone iza sebe, gdje se mogu provjeriti stvarni izvještaji upravljačke kompanije, a ne projekcijska tablica u prospektu. To pravilo ne vrijedi apsolutno za svakoga, o čemu više u nastavku.
Za koga se ova priča o kamatnim stopama uopće ne odnosi
Ako kupujete stan za osobnu upotrebu, boravite u njemu tri do četiri mjeseca godišnje i ne tretirate ga kao zamjenu za obveznički portfelj, ništa od gore navedenog vas se ne tiče na isti način. Vaša računica ide protiv cijene dugoročnog najma sličnog smještaja u istom razdoblju, ne protiv prinosa na američke obveznice. Apartman u kojem stanujete dva mjeseca godišnje je roba za potrošnju, ne financijski instrument, i uspoređuje se s cijenom alternative, a ne s Fed-ovom stopom.
Što ide u prilog Tajlandu unatoč skupom novcu globalno
Tajland je zemlja s relativno niskom inflacijom i niskom referentnom stopom u odnosu na SAD i Europu, a bat se povijesno ponašao kao valuta podržana suficitom na tekućem računu koji generira turizam. Ulaganje u bat, protiv dolara koji slabi u sljedećem ciklusu popuštanja kamatnih stopa, može na kraju izgledati bolje nego što danas izgleda na papiru. To je, doduše, prognoza valute, a valutne prognoze su najnepouzdaniji dio svake računice, pa ih ne treba unaprijed ugrađivati u model prinosa.
Zanimljivo je i da rast kamata u Japanu ima poseban značaj za cijelu Aziju. Desetljećima je jeftin jen financirao kupnju imovine širom regije, uključujući nekretnine u jugoistočnoj Aziji, kroz tzv. carry trade. Kad domaća japanska obveznica plaća 3%, taj carry trade ima puno manje smisla, i taj novac se sporije vraća u regionalne nekretnine nego prije.
Koliki neto prinos danas ima smisla tražiti na Phuketu
Ovo je pitanje koje bismo, u agenciji Nekretnine u Tajlandu, stavili na prvo mjesto svakom klijentu prije razgovora o konkretnoj zgradi. Relevantan je neto prinos, nakon naknada za upravljanje, poreza i praznih razdoblja, ne oglašavani bruto postotak iz brošure. Jednostavan test: neto prinos u dolarima treba udobno premašivati 4,78%, jer u protivnom investitor preuzima sav rizik nekretnine za prinos koji ne nadmašuje bezrizičnu alternativu.
Primijenite taj test na svaku nekretninu s liste: donosi li ona više od bezrizičnih 4,78% u dolarima i jeste li spremni je držati pet godina? Ako je odgovor ne na bilo koje od ta dva pitanja, tražite dalje.
FAQ
Utječe li rast prinosa na američke obveznice na cijene stanova u Phuketu? Ne kroz hipoteke, jer strani kupci uglavnom plaćaju u kešu ili na developerske rate. Utjecaj dolazi kroz konkurenciju za kapital: uz 4,78% na desetogodišnjim obveznicama, dio investitora jednostavno ostavlja novac u obveznicama, što smanjuje potražnju za skupljim spekulativnim projektima i otvara malo više prostora za pregovaranje o cijeni.
Je li bolje kupiti stan sada ili čekati pad kamatnih stopa? Čekanje na obrat ciklusa znači kladiti se protiv onoga što tržišta trenutno uračunavaju, a to je rujansko povećanje kamatne stope, ne njeno smanjenje. Ako nekretnina danas funkcionira po vašoj računici uz trenutnu cijenu novca, funkcionirat će još bolje kad novac postane jeftiniji.
Koji su projekti na Phuketu najrizičniji u ovom ciklusu? Projekti u fazi 'off-plan' (prije dovršenja) od manje poznatih developera koji obećavaju garantirane prinose uz duge rokove izgradnje. Upravo tu skup novac najviše pogađa projekt, jer developer teže refinancira gradnju.
Utječe li skupa nafta na broj turista koji dolaze u Tajland? Da, kroz cijenu zrakoplovnih karata. Gorivo je značajan udio cijene karte iz Europe i s Bliskog istoka, osjetljiv na cijenu Brenta, a broj turista izravno određuje popunjenost iznajmljenih stanova.
Izvor: CNA (Channel News Asia)