Zašto je ovo važno za svakog kupca iz Hrvatske koji razmišlja o Phuketu
Ako ste u zadnjih godinu dana razmišljali o kupnji apartmana na Phuketu ili negdje drugdje u Tajlandu, sad imate konkretan razlog da razmišljanje pretvorite u odluku. Tajlandski Kabinet produljio je paket poticaja za nekretnine za još godinu dana, sve do kraja 2027. godine, a Tajlandska središnja banka (Bank of Thailand) paralelno je produljila i ublažena pravila omjera kredita i vrijednosti nekretnine (LTV) do 30. lipnja 2027. Kratko rečeno: naknada za prijenos vlasništva ostaje na simboličnih 0,01% umjesto uobičajenih 2%, a naknada za registraciju hipoteke pada s 1% na 0,01%, za nekretnine do 7 milijuna THB (otprilike 195.000 USD po trenutnom tečaju).
Ovo nije birokratska formalnost koju možete zanemariti. Regionalni gospodarski rast usporava, a potrošačko povjerenje u Tajlandu je oprezno. Vlada time zapravo priznaje da tržištu treba dodatna podrška i drži vrata otvorena kupcima uz niže troškove transakcije, povoljnije uvjete kreditiranja i jasan signal da je politika usklađena između vlade i središnje banke.
Što točno donosi produljenje: sažetak za brzu odluku
- Trajanje paketa: poticaji vrijede do kraja 2027. godine (prije je rok bio 2026.)
- Naknada za prijenos vlasništva: smanjena s 2% na 0,01% za stambene nekretnine do 7 milijuna THB
- Naknada za registraciju hipoteke: smanjena s 1% na 0,01% za isti cjenovni razred
- LTV pravila: Tajlandska središnja banka ublažila je uvjete za omjer kredita i vrijednosti nekretnine do 30. lipnja 2027., čime su odobrenja hipoteka lakša, a potreban polog manji
- Izravna korist za strane kupce: niži transakcijski troškovi kod kupnje stana u vlasništvu (freehold) unutar cjenovnog praga
- Cilj vlade: održati potražnju krajnjih kupaca i likvidnost na primarnom tržištu
Koliko je ovo zapravo veliko: treće produljenje zaredom
Ovo je već treće produljenje paketa poticaja otkako je prvi put uveden nakon pandemije COVID-19, davne 2020. godine. Obrazac je jasan: vlada redovito produljuje mjere kad god gospodarska nesigurnost potraje. To ne znači da je sljedeće produljenje zajamčeno, ali pokazuje da tajlandske institucije shvaćaju stabilnost tržišta nekretnina kao prioritet.
Podaci to potvrđuju. Prema Tajlandskoj središnjoj banci, ukupno hipotekarno kreditiranje u 2025. dosegnulo je otprilike 680 milijardi THB, što je oko 4% ispod vrhunca iz 2023. Istovremeno, prosječna cijena po četvornom metru u Bangkoku porasla je 3,2% na godišnjoj razini početkom 2026., dok je Phuket zabilježio rast od 5-7% u istom razdoblju, dakle znatno brži oporavak nego glavni grad.
Važno je naglasiti: kvota stranog vlasništva na stanovima od 49% ostaje nepromijenjena. Poticaji smanjuju troškove kupnje, ali ne mijenjaju pravila vlasništva.
Koliko konkretno možete uštedjeti
Brojke su konkretne, ne apstraktne. Kupac koji kupuje nekretninu vrijednu 5 milijuna THB uštedi otprilike 150.000 THB (oko 4.200 USD) na kombiniranim naknadama u odnosu na standardne stope. Kod maksimalne prihvatljive cijene od 7 milijuna THB, ušteda raste na otprilike 210.000 THB.
Ova ušteda izravno utječe i na izračun prinosa od najma. Ako investitor uštedi 150.000 THB na naknadama pri kupnji studija za 5 milijuna THB, a nekretnina generira prinos od 5-6% godišnje, točka povrata investicije pomiče se naprijed za otprilike 6 do 8 mjeseci. To je razlika koja se stvarno osjeti u planiranju budžeta.
Zašto je freehold stan i dalje najsigurniji izbor
Tajland je posljednjih godina agresivno krenuo protiv takozvanih nominee struktura, gdje strani državljani preko tajlandskih tvrtki kontroliraju zemljište mimo zakonskih ograničenja. Od početka 2026. pokrenuto je gonjenje protiv više od 850 tvrtki, s procijenjenom štetom za državu većom od 15 milijardi THB. Poruka je jasna: kupnja stana s punim vlasništvom (freehold condominium) ostaje pravno najsigurniji put za strane kupce, dok su vile i kuće dostupne samo kroz dugoročni najam (tipično struktura 30+30+30 godina) ili preko tajlandske tvrtke, što nosi ozbiljan pravni rizik s obzirom na trenutačnu regulatornu klimu.
Gdje u Tajlandu ulagati baš sada
Za one koji traže konkretne lokacije, evo gdje se trenutno koncentrira interes stranih kupaca:
- Bangkok: koridor Sukhumvit (BTS stanice od Asoka do Ekkamaija) i četvrt Rama 9
- Phuket: Bang Tao i Laguna, gdje strani kupci dominiraju tržištem, a rast cijena dosegnuo je 5-7% godišnje
- Pattaya: Pratamnak i Wong Amat
- Koh Samui: sjeverna obala oko Bopruta i Maenama
Sve navedene lokacije kombiniraju stabilnu potražnju za najmom s potencijalom rasta kapitalne vrijednosti nekretnine.
Regionalna konkurencija i vizumski kontekst
Vijetnam i Malezija provode vlastite programe poticaja, ali Tajland zadržava konkurentsku prednost kroz regulatornu transparentnost i razvijenu infrastrukturu. Dodatni faktor koji Tajland čini privlačnim jest vizum za dugoročni boravak (LTR), koji funkcionira neovisno o poticajima za nekretnine i ne zahtijeva kupnju nekretnine. Kombinacija nižih transakcijskih troškova i fiksne stope poreza na dohodak od 17% unutar LTR vizuma stvara jednu od financijski najpovoljnijih ulaznih strategija u jugoistočnoj Aziji za imućnije investitore i digitalne profesionalce koji rade na daljinu.
Postoji li rizik da se poticaji ukinu ranije?
Teoretski, Kabinet može revidirati bilo koju odluku u bilo kojem trenutku. U praksi, u šest godina otkako program postoji nije bilo prijevremenih otkazivanja. Realniji rizik za kupce nije prijevremeni prekid poticaja, nego rast cijena tijekom razdoblja poticaja, jer subvencionirani ulazni troškovi umjetno podržavaju potražnju i guraju vrijednosti nekretnina prema gore.
Produljenje tajlandskih poticaja do 2027. odražava pragmatičnu kalkulaciju vlade, a ne velikodušnost. Tržištu treba potražnja, a potražnji trebaju pristupačni uvjeti ulaska. Za investitore koji razmatraju Tajland, trenutačni je okvir blizu idealnog: transakcijski troškovi su na povijesnim minimumima, cijene još nisu u potpunosti odražavale svoj potencijal rasta, a pravni okvir za strano vlasništvo nad stanovima ostaje stabilan i dobro testiran u praksi.
Izvor: Bangkok Post