Kad bogati Azijci počnu masovno napuštati londonsku nekretninsku scenu, to nije statistička sitnica, to je signal da se globalni kapital seli. Upravo se to sada događa: tajlandski investitori zatvaraju pozicije u Velikoj Britaniji i preusmjeravaju sredstva prema Japanu, konkretno Tokiju i skijaškom odmaralištu Niseko. No ono što je za hrvatskog kupca zanimljivije jest da Phuket, u toj istoj utakmici, po više parametara pobjeđuje i Tokio i Niseko.
Zašto je London prestao biti zanimljiv tajlandskim investitorima
Prema izvještaju The Nation Thailand, glavni razlog bijega iz Londona su rastući troškovi vlasništva i produžena politička neizvjesnost. Ako ste ikad razmišljali o kupnji nekretnine u Britaniji kao strani kupac, znate da se tu ne priča samo o cijeni kvadrata. Doplata na Stamp Duty Land Tax za nerezidente iznosi dodatnih 2% na standardnu stopu, a godišnji ATED porez na nekretnine visoke vrijednosti koje se drže putem tvrtki kreće se od 4.150 GBP godišnje naviše. Uz to, funta je jača u odnosu na baht, što dodatno poskupljuje ulazak, a britanski tržišni i vizni uvjeti postali su nepredvidljivi. Zbroj svih tih stavki jednostavno više ne opravdava prinos.
Kamo ide taj novac: Tokio i Niseko
Japan privlači kapital zbog slabog jena, stabilnog pravnog sustava i solidnih prinosa od najma. Prosječan prinos od izdavanja u centru Tokija kreće se između 3,5% i 4,5% godišnje. Cijene novih stanova u 23 posebna tokijska okruga porasle su više od 20% tijekom 2024. i 2025. godine, prema podacima Real Estate Economic Institute of Japan, a cijena kvadrata u centru grada danas premašuje 15.000 USD.
Niseko na Hokkaidu, poznat kao 'azijski Chamonix', privlači bogatu klijentelu iz Hong Konga, Singapura i Australije. Cijene premium chaleta tamo su se udvostručile u posljednjih pet godina, a sezona vrhunca traje samo 4 mjeseca, od prosinca do ožujka. Ulaz u premium segment počinje oko 500.000 USD. Prinosi u Nisekou tijekom vrhunca sezone kreću se 4% do 6%, ali izvan tog kratkog prozora prihod praktički presuši.
Japan strancima dopušta puno vlasništvo, freehold, nad zemljištem i objektima, bez ikakvih ograničenja. Porez na kupnju iznosi otprilike 3% do 4% procijenjene vrijednosti, plus troškovi registracije.
Gdje se Phuket uklapa u tu priču
Ovdje dolazimo do dijela koji je zanimljiv svakom hrvatskom investitoru koji razmišlja izvan uobičajenih europskih destinacija. Bangkok Post izvještava o širem trendu preusmjeravanja interesa za luksuzne nekretnine prema Phuketu, uzrokovanom globalnom nestabilnošću. Kupci iz UAE-a, Bliskog istoka i Kine sve više Phuket tretiraju kao mjesto za dugoročnu diversifikaciju baze, a ne kao kratkoročnu spekulaciju.
Brojke govore same za sebe. Premium vile na Phuketu, uz profesionalno upravljanje najmom, generiraju 6% do 8% godišnjeg prinosa, dok stanovi s garantiranim programima najma donose 5% do 7%. To je znatno više od tokijskog prosjeka, a bez ograničenja sezone kakvo postoji u Nisekou.
Cijena kvadrata u premium segmentu na Phuketu iznosi 4.000 do 7.000 USD, što je 2 do 3 puta jeftinije od Tokija. Turistička sezona traje 8 do 10 mjeseci, naspram samo 4 mjeseca u Nisekou, što znači znatno stabilniji prihod od najma tokom cijele godine.
Važno je i pravno pitanje: Phuket je jedno od rijetkih odmarališnih tržišta gdje stranci mogu držati potpuno freehold vlasništvo nad stanom (kondominijem). Tajland se ubraja među top-5 azijskih destinacija za strana direktna ulaganja u nekretnine, prema tržišnim procjenama, a čak 62% potražnje za nekretninama na Phuketu dolazi izvan Tajlanda, od kupaca iz 141 zemlje. To nije sezonski hir, nego strukturna karakteristika tržišta.
Usporedba: Tokio, Niseko i Phuket u brojkama
| Kriterij | Tokio | Niseko | Phuket |
|---|---|---|---|
| Prinos od najma | 3,5-4,5% godišnje | 4-6% (samo vrh sezone) | 6-8% (vile), 5-7% (stanovi) |
| Cijena po m² (premium) | preko 15.000 USD | ulaz od 500.000 USD za chalet | 4.000-7.000 USD |
| Trajanje sezone | cijela godina | 4 mjeseca (prosinac-ožujak) | 8-10 mjeseci |
| Vlasništvo stranaca | freehold, bez ograničenja | freehold, bez ograničenja | freehold moguć za kondominije |
| Porez na kupnju | 3-4% procijenjene vrijednosti | slično japanskom standardu | ovisno o strukturi vlasništva |
Rizici koje treba imati na umu
Niti jedno tržište nije bez rizika. Kod Japana je najveći izazov valutni rizik: ako jen ojača, ulazna cijena za nove kupce raste, dok postojeći vlasnici vide veći prinos u dolarima. Dodatni faktor je izloženost potresima i s tim povezani troškovi osiguranja. Kod Phuketa je ključno razumjeti pravnu strukturu vlasništva, jer freehold vrijedi za kondominije, dok zemljište i kuće za strance obično idu kroz leasehold ili tvrtku, pa se prije kupnje isplati raditi s provjerenim pravnim savjetnikom, poput onih s kojima suradnju nudi Nekretnine u Tajlandu.
Treba li slijediti tajlandski kapital u Japan?
Ne nužno. Tajlandski investitori biraju Japan uglavnom zbog geografske blizine i kulturnih veza, ne nužno zbog objektivno najboljeg omjera rizika i prinosa. Za širu međunarodnu publiku, uključujući hrvatske kupce, Phuket nudi pristupačniji ekosustav: dobru zračnu povezanost, rastuću potražnju bliskoistočnih i kineskih kupaca, razvijenu infrastrukturu u područjima kao Bang Tao i Laguna, te tržište koje je jednostavnije razumjeti i na kojem je lakše pronaći pravno sigurnu strukturu vlasništva.
Kako organizirati razgledavanje nekretnina na Phuketu
Za ozbiljno razgledavanje ponude obično je dovoljno 3 do 5 dana. Isplati se unaprijed rezervirati smještaj u blizini područja koje vas interesira i unaprijed dogovoriti sastanke s developerima. Razdoblje od studenog do ožujka najproduktivnije je za obilazak terena, jer su tada sve nekretnine lako dostupne, a vrijeme je najstabilnije.
Zaključak
Preseljenje tajlandskog kapitala iz Londona u Aziju nije prolazna moda, nego strukturna promjena. Bogati azijski investitori traže tržišta s dobrim prinosima, transparentnim pravilima i niskim operativnim troškovima. Po svim tim mjerilima Phuket stoji ravnopravno s Tokijom, a po prinosu od najma, čak i ispred njega. Za investitore koji traže ravnotežu između rasta vrijednosti nekretnine i redovitog novčanog toka, ovaj tajlandski otok i dalje je jedna od najsnažnijih opcija u regiji.
Izvor: Bangkok Post