Kupac vile u Kamali čekao je tri tjedna na potpis za hotelsku operativnu licencu. Kad je 25. svibnja 2026. nazvao okružni ured da pita gdje je zapelo, dobio je odgovor da trenutno nema tko potpisati: sva tri načelnika okruga na Phuketu istovremeno su premještena u Bangkok.
Kratko i jasno: nalogom Odjela za pokrajinsku upravu od 20. svibnja 2026. privremeno je premješteno pet pokrajinskih dužnosnika, na razdoblje od 25. svibnja do 24. lipnja 2026., na temelju članka 32. Zakona o državnoj upravi iz 1991. Riječ je o standardnom postupku tijekom interne revizije, ne o smjeni i ne o kaznenom postupku. Transferi vlasništva na Zemljišnom uredu i kupoprodaje apartmana nastavljaju se bez prekida.
Koga je premještaj zapravo pogodio
Suspendirano je pet osoba: zamjenica guvernera za upravne poslove, načelnici okruga Muang Phuket, Thalang i Kathu, te šef pokrajinskog ureda za zaštitu i sprječavanje katastrofa. Trajanje mjere je 30 dana, od 25. svibnja do 24. lipnja 2026., prema članku 32. Zakona o državnoj upravi B.E. 2534 (1991., s izmjenama) - mehanizmu koji se koristi tijekom službenih istraga kako bi se osigurala nepristranost. Sama formulacija ne implicira utvrđenu krivnju.
Ova mjera dio je šireg zahvata: tajlandska vlada već je naložila širu istragu dužnosnika na Phuketu i u Surat Thaniju zbog sumnje na veze s nominee kompanijama i nezakonitim raspolaganjem zemljištem. Zanimljiv je i podatak iz paralelne revizije: od otprilike 360 tvrtki na Phuketu povezanih s BOI-jem (Odbor za investicije), samo je 8 potpuno odgovaralo prijavljenom poslovnom planu.
Što se ne mijenja, a što se zakomplicira
Zemljišni ured Phuketa (Phuket Land Office) posebna je institucija i njegov rad premještaj ne dotiče. Transfer vlasništva, registracija dugoročnog zakupa i Odjel za razvoj poslovanja funkcioniraju normalno.
Ono što jest pogođeno: funkcije okružnog registra prema Zakonu o hotelima iz 2004., knjige kućnog registra (house registration book) i žute knjige za strance, te okružna razina odobrenja i inspekcija za gradnju na obroncima. Sve što prolazi kroz stol okružnog načelnika sada čeka na zamjenskog službenika, a red za potpise u lipnju bit će dulji nego inače.
Kupujete apartman sa chanote naslovom? Ovo vas se ne tiče
Ako kupujete gotov apartman s chanote naslovom u projektu s registriranim statusom kondominija, ništa se ne mijenja. Prijenos vlasništva ide kroz Zemljišni ured, standardna registracija traje oko jedan radni dan kad je kompletna dokumentacija i Foreign Exchange Transaction Form (za iznose od 50.000 USD naviše) u redu. Ako je budžet ispod 6 milijuna THB i tražite nekretninu unutar strane kvote (49% prodajne površine zgrade) u završenom projektu, ova cijela priča vas praktički ne dotiče.
Vila za kratkoročni najam: gdje treba stati i pitati
Ovdje je oprez opravdan. Hotelske licence izdaje okružni registar, a načelnici sva tri otočka okruga odsutni su mjesec dana. Ako vam prodavatelj obećava "licencu za dva tjedna", obećava vam nešto što trenutno nije u njegovoj moći. Inzistirajte na već izdanom broju licence ili vežite konačnu isplatu za potvrđeno izdavanje dokumenta - ne za usmeno obećanje.
Kupnja na obroncima: zašto je suspenzija šefa protupožarne i protukriznog ureda znakovita
Činjenica da je suspendiran i šef pokrajinskog ureda za zaštitu i sprječavanje katastrofa nije slučajna - povijest odobrenja za gradnju na obroncima trenutno je pod revizijom. Nakon klizišta na Karonu u kolovozu 2024., u kojem je poginulo 13 ljudi, pravila o gradnji na obroncima Phuketa pooštrena su, uz ograničenja iznad 80 metara nadmorske visine i na strmim padinama. Projekt koji je dozvole dobio "na neformalan način" ne rizicira samo kašnjenje - rizicira samo svoje postojanje.
Ako već imate nekretninu koju iznajmljujete, provjerite na koje je ime licenca registrirana i ističe li u narednim mjesecima. Obnove u lipnju idu sporije nego uobičajeno.
Naš stav: kada čekati, a kada ne
Preporuka je jasna, uz jedan uvjet. Poslove sa chanote naslovima u registriranim projektima nastavite bez zadrške. Poslove koji uključuju zemljišne naslove Nor Sor 3 Gor ili bilo koju vilu iznad 80 metara nadmorske visine - pauzirajte dok se ne vrati ili imenuje novi dužnosnik koji će potpisati odobrenja, što se očekuje do kraja lipnja. Iznimka postoji: kad prodavatelj može predočiti kompletan set dozvola izdanih s datumima prije svibnja 2026., čekanje nije potrebno.
Jedna stvar koja se ovom preporukom ne rješava: ne znamo hoće li se ovih pet dužnosnika vratiti na dužnost 24. lipnja ili će premještaj postati trajan. To će odrediti hoće li se okruženje za dozvole na otoku u srpnju vratiti u normalu ili postati primjetno strože.
Tablica: što je pogođeno, a što nije
| Dokument ili postupak | Izdaje | Pogođeno premještajem | Što napraviti |
|---|---|---|---|
| Prijenos vlasništva apartmana | Zemljišni ured Phuketa | Ne | Nastavite kao i inače |
| Registracija zakupa preko 3 godine | Zemljišni ured Phuketa | Ne | Registrirajte bez odgode |
| Hotelska operativna licenca | Okružni registar (amphur) | Da | Vežite isplatu za potvrđeno izdavanje |
| Kućna i žuta knjiga | Okružni ured | Da | Računajte 4-8 tjedana umjesto 2-3 |
| Građevinska dozvola (Or.1) | Općina ili OrBorTor | Djelomično | Provjerite autentičnost u registru |
| Odobrenja za obronke i EIA | Pokrajina i nadležne agencije | Da | Odgodite dok traje revizija |
Najčešće greške kupaca u ovoj situaciji
Prva greška: pretpostavka da će istraga srušiti cijene. Neće. Podaci s tržišta iz prethodnih antikorupcijskih kampanja na Phuketu pokazuju da kasne rokovi dovršetka projekata, ne cijene na sekundarnom tržištu - ponuda na lokacijama s visokom potražnjom stegne se brže nego potražnja padne. Čekanje na "skandal-popust" pogrešna je strategija: popuste daju razvijatelji s problemima u dokumentaciji, a kupnjom popusta kupujete i njihov problem.
Druga greška, odnosno rizik: kupnja od prodavatelja čije su dozvole ovisile o osobnim vezama. To se lako provjeri jednim upitom općini s brojem građevinske dozvole, uz usporedbu s izgrađenom površinom na terenu.
Treći rizik: ograničeni zemljišni naslovi. Zemljište pod naslovom Sor Por Kor 4-01 ne može se prodati ili dati u zakup strancu ni u kojem slučaju, a Nor Sor 3 Gor traži zaseban postupak provjere granica. Tražite aktuelan izvadak iz Zemljišnog ureda datiran na trenutak transakcije, ne kopiju koju vam dostavlja prodavatelj.
Četvrti rizik: nominee vlasničke strukture kroz tajlandske tvrtke. Baš su te strukture najviše na meti istraga "utjecajnih grupa", što potvrđuje i podatak da je od 360 tvrtki povezanih s BOI-jem na Phuketu samo 8 stvarno odgovaralo odobrenoj poslovnoj djelatnosti. Sigurniji put je 30-godišnji zakup registriran direktno kod Zemljišnog ureda, umjesto samostalno organizirane tvrtke s nominalnim tajlandskim dioničarima.
Peti rizik: kašnjenje isporuke uzrokovano administrativnim zastojem, ne krivnjom razvijatelja. Ugovor bi trebao sadržavati klauzulu o kašnjenju primopredaje i odgovornosti za troškove kad je kašnjenje uzrokovano postupanjem državnog tijela, a ne razvijatelja.
Zašto je ovo relevantno za hrvatske kupce specifično
Hrvatski kupci na Phuketu najčešće traže baš dvije kategorije: gotove apartmane za osobnu upotrebu ili vile koje planiraju iznajmljivati kratkoročno kroz sezonu. Upravo je druga kategorija ta koja je premještajem najviše pogođena, jer prolazi kroz okružni registar za hotelske licence. Ako vam agent ili prodavatelj u Hrvatskoj (ili preko interneta) tvrdi da administrativna situacija na Phuketu "nema nikakav utjecaj" na vašu kupnju vile za najam, provjerite scenarij dvaput - u timu Nekretnine u Tajlandu ovakve upite rutinski provjeravamo kroz direktan kontakt s uredima na otoku.
Izvor: Pattaya People