Zamislite da ste uložili ušteđevinu u vilu na Phuketu preko lokalne tvrtke u kojoj thajski partner formalno drži većinski udio, a stvarni novac i kontrolu imate vi. Upravo takve strukture sada su u središtu najveće provjere stranog poslovanja koju je Phuket vidio u posljednjih nekoliko godina.
Nakon incidenta u blizini Chabad Housea, provincijske vlasti pokrenule su reviziju više od 361 tvrtke sumnjive za takozvane 'nominee' sheme ili rad bez valjane dozvole. Za sve koji na otoku drže nekretninu ili posao preko lokalne firme, poruka je jasna: strukturu vlasništva treba provjeriti odmah, ne kad stigne poziv od inspekcije.
Zašto se ovo uopće događa
Srž problema leži u Zakonu o stranom poslovanju iz 1999. godine (Foreign Business Act, B.E. 2542), koji ograničava strano vlasništvo nad zemljištem i kontrolu nad određenim kategorijama poslovanja. Desetljećima su investitori taj propis zaobilazili preko 'nominee' aranžmana: thajski državljani formalno su vlasnici udjela, dok stranac stvarno financira i vodi tvrtku.
Vlasti su za te aranžmane oduvijek znale, ali provedba je bila selektivna i, iskreno, prilično nepredvidiva. Sada je to prošlost. Provedba je postala koordinirana, sustavna i javna, a policija, imigracija i Odjel za razvoj poslovanja (DBD) prvi put rade zajedno na ovakvoj razini u Phuketu.
Koliko je ovo veliko u regionalnim razmjerima
Povezane akcije u Phuketu, Krabiju i Phang Nga do sada su rezultirale s 59 uhidbenih naloga i 48 pritvorenih osumnjičenika, od čega 27 thajskih državljana i 21 stranac iz zemalja poput Izraela, Francuske, Poljske, Švicarske, Južne Afrike, Velike Britanije i Nizozemske, prema pisanju The Phuket News. Istražitelji su označili 89 parcela zemljišta ukupne vrijednosti preko 1,05 milijardi baht u sve tri provincije, od čega je otprilike 231 milijun baht koncentrirano samo u Phuketu.
Prema izvještaju The Nation Thailand, šire regionalne operacije u Phuketu, Krabiju i Phang Nga obuhvatile su inspekciju 76 tvrtki i 89 parcela zemljišta vrijednih preko 1,05 milijardi baht, uz spomenutih 59 uhidbenih naloga.
Brzi pregled najvažnijeg
- Više od 361 tvrtke u Phuketu trenutno se provjerava zbog sumnje na strano nominee vlasništvo
- Istragu je pokrenuo incident u blizini Chabad Housea, koji je privukao pažnju policije i imigracije
- Provjere obuhvaćaju i vlasničke strukture i posjedovanje valjanih poslovnih dozvola
- Prekršitelji prema Zakonu o stranom poslovanju riskiraju kaznu do 1 milijun baht i zatvor do 3 godine
- Thajski nominee dioničari snose jednaku odgovornost, uključujući kaznu do 1 milijun baht i/ili zatvorsku kaznu
- Stranim vlasnicima savjetuje se revizija korporativne strukture i prelazak na legalne oblike vlasništva (leasehold ili freehold kondominij unutar stranog kvota)
Zakonski okvir koji svaki investitor mora poznavati
- Zakon o stranom poslovanju B.E. 2542 (1999.) temeljni je propis koji ograničava sudjelovanje stranaca u poslovanju i nabraja desetke ograničenih djelatnosti, uključujući trgovinu i određene usluge
- Odjel za razvoj poslovanja (DBD) zabilježio je preko 12.000 tvrtki sa stranim kapitalom u Phuketu tijekom 2025. godine, a procjene tržišta upućuju da 15-25% njih možda ima problematičnu strukturu
- Thajski Zakon o zemljištu (Land Code Act) zabranjuje strancima izravno vlasništvo nad zemljištem, uz iznimku za BOI odobrene investicije od 40 milijuna baht ili više, koje omogućuju kupnju do 1 rai (1.600 m2) stambenog zemljišta
- Maksimalno trajanje najma (leasehold) za strance je 30 godina, uz mogućnost obnove i registraciju kod Zemljišnog ureda
- Stranci mogu vlasnički (freehold) posjedovati do 49% ukupne površine bilo kojeg kondominijskog projekta
Tko su glavni akteri iza provedbe u 2026.
Provedba u 2026. godini prvi je put zajednički koordinirana od strane policije, imigracije i Odjela za razvoj poslovanja u Phuketu. Taj međuresorni format ranije se nije koristio u ovoj mjeri na otoku, što signalizira da se radi o dugoročnoj, a ne jednokratnoj kampanji.
Najčešća pitanja hrvatskih investitora
Što je zapravo nominee vlasništvo u Thajlandu?
Riječ je o strukturi u kojoj thajski državljanin formalno drži kontrolni udio u tvrtki (obično 51% ili više), dok stranac osigurava stvarno financiranje i upravlja poslovanjem. Ovo izravno krši Zakon o stranom poslovanju kada tvrtka posluje u ograničenim sektorima bez valjane Foreign Business License.
Koje kazne prijete za nominee aranžmane?
Strancima prijete novčane kazne od 100.000 do 1.000.000 baht i/ili zatvorska kazna do 3 godine. Thajski nominee dioničari suočavaju se s ekvivalentnim kaznama. Tvrtke mogu biti prisilno likvidirane, a strani državljani riskiraju deportaciju i zabranu ponovnog ulaska u zemlju.
Utječe li ova akcija na vlasnike stanova (kondominija)?
Ne, ako je jedinica registrirana izravno na ime stranog vlasnika unutar 49% freehold kvote. Istraga cilja tvrtke koje se koriste za zaobilaženje ograničenja vlasništva nad zemljištem i poslovanja, a ne pojedinačne kupce stanova.
Mogu li stranci legalno posjedovati vilu na Phuketu?
Stranci ne mogu posjedovati zemljište ispod vile, ali mogu posjedovati samu građevinu. Najčešća legalna struktura je 30-godišnji leasehold, uz mogućnost obnove i registraciju kod Zemljišnog ureda, u kombinaciji s freehold vlasništvom nad objektom.
Kako provjeriti broji li se moja struktura tvrtke kao nominee shema?
Istražitelji traže konkretne crvene zastavice: thajske dioničare koji ne mogu objasniti podrijetlo sredstava kojima su kupili udjele, izostanak stvarnog sudjelovanja u upravljanju, nepostojanje isplata dividendi te dokumente koje potpisuje isključivo strana strana. Neovisna pravna revizija kod licenciranog thajskog odvjetnika toplo se preporučuje.
Što ako je moje poslovanje već strukturirano preko nominee sheme?
Odmah kontaktirajte licenciranog odvjetnika. Opcije uključuju podnošenje zahtjeva za Foreign Business License gdje djelatnost to dopušta, restrukturiranje s pravim thajskim partnerom, prodaju udjela ili likvidaciju tvrtke. Svako odgađanje povećava pravnu izloženost.
Hoće li se ove provjere proširiti izvan Phuketa?
Promatrači tržišta smatraju Phuket pilot regijom. Slične operacije već su proširene na Krabi i Phang Nga, a dodatne kampanje očekuju se u Koh Samuiju, Pattayi i Chiang Maiju, gdje je koncentracija stranog poslovanja također visoka.
Hoće li ova akcija utjecati na cijene nekretnina na Phuketu?
Kratkoročno se može pojaviti više ponuda od prodavatelja koji izlaze iz rizičnih struktura, što otvara prilike kupcima koji koriste legitimne oblike vlasništva. Srednjoročno, stroža provedba poboljšava transparentnost tržišta i obično podupire cijene u potpuno usklađenom segmentu.
Kako sigurno ulagati na Phuketu u 2026.?
Postoje tri provjerena puta: kupnja freehold jedinice unutar 49% kvote, ugovaranje 30-godišnjeg leaseholda na zemljištu i vili, ili ulaganje kroz BOI program uz minimalnu obvezu od 40 milijuna baht. Svaki od ovih puteva zahtijeva pravnu due diligence provjeru prije potpisivanja bilo kakvog ugovora.
Poruka za investitore
Era sivih zona u vlasničkim strukturama na Phuketu polako se zatvara. Val provedbe u 2026. nije izolirana akcija, nego početak sustavnog zatezanja pravila. Investitori koji sada restrukturiraju vlasništvo štite svoju imovinu, dok oni koji čekaju riskiraju gubitak i posla i uloženog kapitala. Naš tim u Nekretninama u Tajlandu redovito savjetuje klijente da prije bilo kakve kupnje na Phuketu provjere upravo ove detalje, jer se pravna sigurnost isplati puno više od uštede na papirima.
Izvor: The Phuket News