Tržište se okrenulo dok nitko nije gledao
Zamislite investitora koji je 2023. gledao stanove u Bang Tau i vidio red kupaca koji uglavnom govore ruski ili mandarinski. Danas bi u istom predstavljanju projekta čuo hindi, arapski i kazaški. Prije tri godine oko 70% kupaca koji su razgledavali nove kondominije u Phuketu dolazilo je iz Rusije i Kine. U 2026. ta se karta potpuno promijenila - svjež kapital stiže iz Indije, s Bliskog istoka i iz Srednje Azije, a prosječna vrijednost transakcije porasla je 18-22% u odnosu na 2023. Bangkok Post je zabilježio ovu strukturnu promjenu u stranoj potražnji, a za svakoga tko razmišlja o ulaganju to je jasan signal da preispita strategiju.
Phuket ostaje najvažnije odredište za nekretnine u Tajlandu, ali kupac koji danas potpisuje ugovor izgleda drukčije nego prije. Mlađi je, češće kupuje radi prihoda od najma nego zbog osobnog odmora, i fokusiran je na prinos, a ne samo na stil života. Za hrvatske investitore ovo je trenutak da shvate gdje se novac stvarno kreće prije nego što cijene dodatno porastu.
Kratki odgovor za one koji žure
- Indijski kupci narasli su s 4-5% stranih kupaca u Phuketu 2023. na procijenjenih 12-15% u 2026.
- Prosječna cijena po kvadratu u novim projektima na zapadnoj obali dosegla je 180.000-220.000 THB (otprilike 5.100-6.300 USD)
- Ruski kupci i dalje su među top 5 skupina, ali njihov udio pao je s 25-30% na otprilike 15-18%
- Kineski kupci naglo su se povukli zbog strožih kontrola kapitala i usporavanja domaćeg gospodarstva
- Novi igrači dolaze iz UAE-a, Saudijske Arabije, Kazahstana i Uzbekistana i zajedno čine 8-10% potražnje
- Vrhunske vile (30 milijuna THB i više) bilježe rast prodaje od 25% na godišnjoj razini
Zašto Kinezi i Rusi kupuju manje nego prije
Glavni razlog povlačenja kineskih kupaca je pooštrena kontrola odljeva kapitala u Kini. Nominalni limit od 50.000 USD po osobi godišnje nije se promijenio, ali banke sada mnogo pomnije prate transakcije. Domaći pad tržišta nekretnina u Kini dodatno je ohladio apetit za ulaganjima u inozemstvu.
Ruski kupci i dalje kupuju, ali njihov udio se smanjio jer se dio kapitala preusmjerio na druga tržišta, a i konkurencija novih kupačkih skupina je istisnula dio potražnje. I dalje su ostali u top 5, s udjelom od 15-18%, što ih čini relevantnima, ali više ne dominiraju tržištem kao 2023.
Tko su novi kupci i što traže
Indijski kupci u pravilu biraju studije i jednosobne jedinice u rasponu od 4-8 milijuna THB, dok investitori s Bliskog istoka gravitiraju prema vilama od 25 milijuna THB naviše. Ta razlika u profilu govori mnogo: indijska klijentela češće ulaže manje iznose radi najma, dok kupci iz Zaljeva traže luksuzne nekretnine kao dio šire strategije očuvanja bogatstva.
Bogatstvo povezano s UAE-om posebno je zanimljivo jer sve više odvaja luksuzni segment Phuketa od turističkih ciklusa - obitelji s vrlo visokom neto vrijednošću (UHNW) tretiraju otok kao sigurnu bazu, a ne kao sezonsko odredište za odmor.
Ključne brojke koje treba znati prije kupnje
- Phuket je 2025. dočekao 9,4 milijuna stranih turista, prema podacima Tourism Authority of Thailand, što je rast od 11% u odnosu na 2024. - taj priljev izravno podupire tržište najma
- Strani državljani mogu kupiti kondominij u Tajlandu u sklopu freehold kvote, ograničene na 49% prodajne površine po projektu; vile se obično strukturiraju kroz leasehold aranžmane 30+30+30 godina ili preko tajlandske tvrtke
- Prinosi od najma na kvalitetnim stanovima u Bang Tau i Laguna Phuketu iznose 6-8% neto godišnje, dok premium vile donose 4-6%
- Rast cijena u Chalongu, Nai Harnu i Rawaiju dosegao je 30-40% u posljednje dvije godine, dok su Mai Khao i Natai na sjeveru i dalje 20-25% jeftiniji, što nudi nižu ulaznu točku
- Zaliha zemljišta na zapadnoj obali Phuketa gotovo je iscrpljena - lokalni developeri procjenjuju da preostaje još samo 3-5 godina gradivog zemljišta
- Tajlandske vlasti raspravljaju o povećanju freehold kvote na 75% u odabranim projektima tijekom 2025-2026, no zakon još nije donesen
- Prema Bangkok Postu, očekuje se da će luksuzno tržište Phuketa ostati snažno tijekom 2026., pri čemu vile nadmašuju kondominije jer brendirane rezidencije i integrirani sadržaji privlače imućne strane kupce u žarišta zapadne obale poput Bang Taoa, Layana, Kamale i Cherng Talaya
Koliko košta stan u Phuketu 2026.
Studio od 28-35 m² u novom projektu na zapadnoj obali košta 4-7 milijuna THB (115.000-200.000 USD). Dvosobna jedinica staje 8-15 milijuna THB. Vile s pogledom na more i privatnim bazenom počinju od 20-25 milijuna THB.
Koje lokacije nude najbolji potencijal ulaganja
Bang Tao i Laguna predstavljaju zrelo tržište sa snažnom likvidnošću i stabilnim prinosima od najma - idealno za konzervativnijeg hrvatskog kupca koji ne želi eksperimentirati. Mai Khao i Natai na sjeveru nude niže ulazne cijene i potencijal rasta kako se infrastruktura razvija, što odgovara onima spremnima na malo više rizika. Rawai i Nai Harn na jugu ostaju popularni među europskim kupcima, ali već pokazuju znakove pregrijavanja, pa treba biti oprezan s ulaznom cijenom.
Praktična pitanja: plaćanje, porezi, rizik
Većina developera nudi planove plaćanja tijekom gradnje, tipično 30% pri rezervaciji i potpisu ugovora, 70% pri primopredaji. Neki projekti raspoređuju plaćanja kroz 12-24 mjeseca, što olakšava planiranje budžeta za kupce koji ne žele odjednom povući veliki iznos.
Strani vlasnik u Phuketu plaća sljedeće poreze i naknade:
| Vrsta troška | Iznos |
|---|---|
| Naknada za prijenos vlasništva | 2% procijenjene vrijednosti, obično podijeljeno s prodavateljem |
| Pristojba na ugovor (stamp duty) | 0,5% |
| Porez na dohodak od prodaje | progresivna skala ovisno o razdoblju vlasništva; vlasništvo dulje od 5 godina znatno smanjuje efektivnu stopu |
| Godišnji porez na nekretninu | za nekretnine do 50 milijuna THB, nominalna stopa 0,02% |
S profesionalnim upravljanjem, dobro pozicionirani kondominij može donijeti 6-8% neto godišnjeg prinosa nakon naknada za upravljanje, režija i poreza. Sezonalnost je bitna - vrhunac popunjenosti traje od studenog do travnja.
Što se tiče rizika od 'balona', trenutno nema klasičnih signala. Cijene rastu, ali taj rast je potkrijepljen fundamentima - nedostatkom zemljišta, rastom broja turista i unaprjeđenjem infrastrukture poput novog terminala zračne luke i proširenja cesta. Lokalizirano pregrijavanje u pojedinim četvrtima moguće je, pa diverzifikacija lokacija ostaje pametna strategija.
Zašto je isplativo doći osobno prije kupnje
Fotografije i 3D prikazi ne mogu prenijeti kvalitetu gradnje, stvarnu udaljenost do plaže ili infrastrukturu susjedstva. Rezervacija smještaja blizu odabranih projekata i planiranje rute za razgledavanje vrijedan je korak prije nego što se uloži kapital - za hrvatskog kupca koji leti tisućama kilometara, ovo putovanje se gotovo uvijek isplati.
Zaključak: prozor prilike se zatvara
Promjena profila kupaca u Phuketu nije privremena fluktuacija nego trajan trend. Globalizacija investicijskih tokova, rastuća srednja klasa u Indiji i Zaljevu te sve manja zaliha zemljišta zajedno guraju cijene naviše i mijenjaju tržište iz temelja. Bogatstvo povezano s UAE-om posebno sve više odvaja luksuzni segment Phuketa od turističkih ciklusa. Investitori koji razmišljaju o ulasku trebali bi djelovati unutar sljedećih 6-12 mjeseci, dok je prozor povoljnih cijena još otvoren.
Ako razmišljate o ulaganju u Tajland, naš tim u Nekretnine u Tajlandu može vam pomoći pronaći nekretninu koja odgovara vašem budžetu i ciljevima.
Izvor: Bangkok Post