Zamislite scenu u zemljišnom uredu u Thalangu na Phuketu: kupac vile sjedi za stolom, pored njega tajlandski dioničar drži putovnicu i pečat tvrtke, a službenik ne traži samo korporativne dokumente. Traži bankovni izvod tog dioničara, dokaz o zaposlenju i objašnjenje odakle je stigao novac za kupnju. Prije dvije godine takva bi scena bila neobična. Od sredine svibnja 2026. to je standardna procedura u svakoj provincijskoj uredu za zemljište u Tajlandu.
Za svakoga tko razmišlja o kupnji nekretnine na Phuketu, Koh Samuiu ili u Pattayi kroz tajlandsku tvrtku s manjinskim stranim udjelom, ovo je ključna poruka: struktura koja je do sada bila puka papirologija sada je pod stalnim nadzorom. Ako tajlandski dioničari nikada nisu uplatili svoje udjele i ne sudjeluju u vođenju tvrtke, takva se struktura danas automatski bilježi, prijavljuje i čuva u sustavu godinama.
Što se točno promijenilo u svibnju 2026.?
Tajlandski Zemljišni odjel (Department of Lands) izdao je tri okružnice s oznakom 'najhitnije' upućene svim provincijskim zemljišnim uredima. Te tri okružnice spajaju raspršene ranije smjernice u jedinstven nacionalni sustav koji se sastoji od tri elementa: nacionalne baze podataka pravnih osoba koje drže zemljište, mjesečnog usklađivanja podataka i kvartalnog izvještavanja središnjim tijelima.
Zemljišni uredi sada moraju aktivno izgrađivati tu bazu, a ne samo čekati da im netko donese papire. Ako tvrtka ispunjava kriterije strane pravne osobe prema člancima 97. i 98. Zemljišnog zakonika, ured je dužan to prijaviti odmah, bez čekanja na kvartalni ciklus izvještavanja. Drugim riječima, otkriveni slučaj ne čeka birokratski raspored.
Kada nekretnina na Phuketu ulazi u pojačanu provjeru?
Pojačana provjera izvora sredstava aktivira se kod gotovinskih transakcija iznad 2 milijuna bahta, ili kada procijenjena vrijednost nekretnine (službena procjena zemljišnog ureda, ne cijena iz ugovora) prelazi 5 milijuna bahta. Ta razlika između procijenjene i ugovorne vrijednosti nije tehnikalija: upravo procjena zemljišnog ureda odlučuje hoće li se transakcija dodatno preispitivati.
Članak 74. Zemljišnog zakonika daje službenicima pravnu osnovu da ispituju izvor sredstava, prihode, zanimanje i financijsko stanje svih strana u transakciji, ne samo kupca nego i tajlandskih dioničara u strukturi. Kod visokorizičnih slučajeva, ured može zatražiti registar dioničara, prijave podnesene Odjelu za razvoj poslovanja (Department of Business Development), financijske izvještaje, a može i provesti izlazak na terenu, odnosno inspekciju na registriranoj adresi tvrtke.
Prema pravnoj analizi objavljenoj na Mondaqu, provincijski istražni odbori sada uključuju specijalizirane istražitelje, poput lokalnih šefova policije, čime vlasti dobivaju širi pristup podacima o vlasničkim udjelima, porezima i imigracijskom statusu.
Zašto model 51/49 s preferencijalnim dionicama više ne funkcionira
Zabrana stranog vlasništva nad zemljištem u Tajlandu nije nešto novo. Postoji desetljećima, s uskim iznimkama poput investicijskog puta od 40 milijuna bahta ili dozvola vezanih za BOI (Board of Investment). Novost je provedba. Godinama je tehnički nezakonita struktura 51/49 (tajlandska tvrtka s tajlandskim vlasništvom od 51%) opstajala jednostavno zato što država nije imala bazu podataka ni resurse za provjeru svakog slučaja. Zemljišni ured vidio bi tajlandsku većinu u pravnoj osobi, registrirao prijenos i spremio papire u arhiv.
Okružnice iz 2026. ukidaju upravo tu rupu. Provjera više nije jednokratni događaj nego kontinuirani proces: tvrtka koja je kupila zemljište još 2019. danas se nalazi u istoj bazi podataka kao i ovotjedni kupac. Mjesečno usklađivanje znači da promjena dioničara, nesuklad u prijavama ili neusklađena registrirana adresa mogu ponovno otvoriti slučaj godinama nakon što je izvorna transakcija zaključena.
Ovdje se najviše raspada struktura koja je bila najpopularnija posljednjih godina: preferencijalne dionice s ograničenim glasačkim pravima, gdje tajlandski državljani formalno drže 51% kapitala, ali imaju jedan glas prema deset glasova stranog dioničara. Godinama se to prodavalo kao elegantno pravno rješenje. Danas je to prvi obrazac koji inspektori traže: tajlandska većina lišena stvarne kontrole je udžbenički primjer nominalne strukture ('nominee arrangement'). Argument 'naš tajlandski odvjetnik je to postavio, dakle mora biti legalno' ne pruža nikakvu zaštitu. Registracija transakcije nikad nije bila garancija zakonitosti, a sada nije ni završni korak.
Vrijedi li i dalje '30+30' godina najma?
Drugi mit koji treba odbaciti je formula najma '30+30' godina. Tajlandski Građanski i trgovački zakonik dopušta registraciju najma nekretnine na maksimalno 30 godina. Obećana obnova upisana u ugovor osobna je obveza konkretnog vlasnika, a ne pravo koje automatski prelazi s nekretninom na novog vlasnika. Ako se parcela promijeni vlasnika ili bude oduzeta zbog dugova, možda neće postojati nitko tko bi bio obvezan ispuniti to drugo razdoblje od 30 godina.
Za hrvatskog kupca koji je navikao na sustav zemljišnih knjiga u kojem se pravo najma jasno prenosi, ova razlika može biti neugodno iznenađenje. Ugovorno obećanje u Tajlandu nije isto što i upisano stvarno pravo.
Za koga struktura tvrtke i danas ima smisla?
Moj je stav jasan: za privatnog kupca s budžetom ispod 10 do 15 milijuna bahta, struktura tvrtke danas je ekonomski besmislena. Godišnje prijave, revizije, rizik od inspekcije na terenu i mogućnost da vas prisile na prodaju u roku od pet godina pojedu svaku cjenovnu prednost u odnosu na kondominij kupljen unutar strane kvote (49% prodajne površine projekta, vlasništvo upisano direktno na ime stranca, pun chanote izdan za jedinicu).
Ova preporuka ne vrijedi za svakoga. Ako gradite stvarni posao - hotel, proizvodni pogon, poljoprivredni projekt - sa stvarnim tajlandskim partnerom koji je uložio pravi novac i čiji se poslovni promet vidi u prijavama, ove okružnice vas jedva dotiču. Sustav provjere dizajniran je da otkrije prazne školjke (shell companies), ne operativne tvrtke s pravom djelatnošću.
Jedna iskrena napomena: provedba će se razlikovati po pokrajinama. Phuket, Koh Samui, Pattaya i Chiang Mai su zone pojačane pažnje iz očiglednih razloga, dok zemljišni ured negdje u ruralnom Isanu vjerojatno neće pokretati inspekcije na terenu već u prvom kvartalu. Tempo se razlikuje, ali sadržaj pravila ostaje isti; jedino se mijenja trenutak kad nadzor stigne do konkretne nekretnine.
Što provjeriti prije potpisa u zemljišnom uredu?
Potpisivanje i registracija u zemljišnom uredu sve češće zahtijeva osobnu nazočnost svih strana, jer službenici sada ispituju ljude, a ne punomoći. Prema izvještaju Bangkok Biznewsa o mjerama Zemljišnog odjela, pragovi od 2 milijuna bahta u gotovini i 5 milijuna bahta procijenjene vrijednosti primjenjuju se konkretno kako bi se potvrdilo da je novac osobna imovina, a ne bračna zajednička imovina, što je dodatni slog dokumentacije koji kupci moraju pripremiti unaprijed.
Ako trenutno posjedujete nekretninu kroz tajlandsku tvrtku, izvucite papire prije kraja kvartala i provjerite tri stvari: jesu li tajlandski dioničari stvarno platili svoje udjele, odgovara li registrirana adresa tvrtke stvarnoj poslovnoj djelatnosti, i jesu li prijave podnesene za svaku godinu poslovanja. To su tri stvari koje zemljišni uredi prvo provjeravaju, i puno je jeftinije to srediti prije nego se postavi pitanje nego poslije.