Zamislite da ste uložili ušteđevinu u vilu na Phuketu preko tajlandske kompanije koja postoji samo na papiru, a onda jednog jutra pročitate da vlasti diljem zemlje provjeravaju baš takve strukture. Upravo se to sada događa. Tajlandske institucije pokrenule su ciljanu istragu tržišta luksuznih nekretnina: 33 vrhunske vile ukupne vrijednosti 1,27 milijardi bahta (otprilike 35 milijuna dolara) nalaze se pod povećalom zbog sumnje na takozvano nominee vlasništvo, model kojim se strani kupci lažno predstavljaju kao suvlasnici preko tajlandskih državljana.
Za strane investitore koji su se godinama oslanjali na ovakve aranžmane, ovo nije samo vijest iz novina, nego jasan signal da je vrijeme za reviziju strategije.
Kako uopće funkcionira nominee vlasništvo?
Mehanizam je jednostavan, ali pravno vrlo rizičan: stranac osnuje tajlandsku kompaniju u kojoj tajlandski državljani formalno drže većinski udio (najčešće 51%), dok stvarnu kontrolu i korist od nekretnine ima strani kupac. Ova praksa je desetljećima bila svojevrsna 'siva zona' tajlandskog tržišta nekretnina. No 2026. godine regulatori su prešli s upozorenja na konkretnu provedbu zakona.
Što točno pokazuje istraga u Bangkoku?
- 33 luksuzne nekretnine vrijedne 1,27 milijardi bahta trenutno se istražuju, pri čemu je težište na bangkočkim četvrtima Pattanakarn i Krungthep Kreetha, prema pisanju The Nation Thailand
- Istraga cilja upravo na nominee strukture kojima stranci zaobilaze tajlandsku zabranu izravnog vlasništva nad zemljištem
- Prema tajlandskom Zakonu o zemljištu (Land Code, članak 86), stranim državljanima izričito je zabranjeno izravno vlasništvo nad zemljom
- Kazne za nominee sheme uključuju oduzimanje imovine, novčane kazne do 20.000 bahta te kazneni progon prema Zakonu o stranim poslovanjima (Foreign Business Act)
- Prosječna vrijednost nekretnine pod istragom iznosi oko 38,5 milijuna bahta (otprilike 1,07 milijuna dolara), što jasno pokazuje da je riječ o segmentu premium vila, a ne stanova
- Istragu vodi Odjel za zemljišne poslove (Department of Lands) zajedno s Odjelom za posebne istrage (DSI), prema izvještaju The Nation Thailand
Racija na jugu: Phuket, Phangnga i Krabi
Dok se pažnja javnosti usmjerila na Bangkok, paralelna i još veća operacija odvijala se na jugu zemlje, upravo u regijama najzanimljivijim hrvatskim kupcima.
- Akcija je obuhvatila Phuket, Phangnga i Krabi, uz angažman više od 500 službenika
- Izdano je 40 odobrenih naloga za uhićenje i izvršeno 13 naloga za pretragu
- Rezultat: 48 uhićenih osoba, 27 tajlandskih državljana i 21 stranac, uključujući državljane Izraela, Francuske, Poljske, Švicarske, Velike Britanije, Nizozemske, Rusije i Južnoafričke Republike, prema pisanju Bangkok Posta i The Phuket Newsa
- Zaplijenjena imovina procjenjuje se na oko 1,05 milijardi bahta, raspoređena na 89 zemljišnih parcela
Zanimljivo je da tržišne procjene govore kako čak 70% vila na Phuketu u vlasništvu stranaca koristi neki oblik nominee strukture. To znači da ova provjera potencijalno zadire u samu srž lokalnog tržišta vila, uključujući i područja poput Bang Taoa, Layana ili Rawaija koja su omiljena među stranim kupcima.
Pooštravanje koje je počelo već 2025.
Ovo nije izolirani potez. Tajland je već tijekom 2025. godine pooštrio nadzor nad tajlandskim kompanijama sa stranim vlasništvom, uvodeći dodatne provjere dioničara kroz sustav DBD-a (Department of Business Development). Racija iz 2026. tako je logičan nastavak trenda, a ne iznenadni obrat politike.
Koje su legalne opcije za strane kupce?
Dobra vijest je da postoje potpuno legalni i provjereni putevi do nekretnine u Tajlandu, bez rizika od oduzimanja imovine:
- Kupnja stana (kondominija) u freehold vlasništvu, dokle god udio stranog vlasništva u projektu ne prelazi 49%. Ovaj segment tržišta ostaje potpuno nedirnut trenutnom provedbom zakona.
- Dugoročni najam zemljišta (leasehold) na 30 godina, s mogućnošću produljenja za dodatna razdoblja, pri čemu se sama građevina može registrirati na ime stranog kupca.
- Osnivanje stvarne tajlandske kompanije s legitimnim poslovanjem i pravim tajlandskim partnerima, no ovaj put zahtijeva ozbiljnu pravnu podršku i nije preporučljiv bez iskusnog odvjetnika.
Što ako ste vilu već kupili preko nominee strukture?
Ako prepoznajete svoju situaciju u ovom opisu, ne paničarite, ali djelujte odmah. Kada se kršenje zakona dokaže, sud može naložiti prisilnu prodaju nekretnine u roku od 180 dana. Ako se kupac ne pronađe, vlasništvo prelazi na državu. Presedani već postoje: nekoliko vila na Koh Samuiju zaplijenjeno je tijekom 2024. godine.
Preporuka je jasna: odmah se obratite tajlandskom odvjetniku specijaliziranom za zemljišno pravo. Opcije uključuju restrukturiranje kompanije u zakonski usklađen oblik, prelazak na leasehold model ili prodaju nekretnine prije nego provedba zakona stigne do vaše regije.
Isplati li se uopće kupovati nekretninu u Tajlandu sada?
Apsolutno, pod uvjetom da je pravna struktura ispravna od prvog dana. Tržište stanova ostaje potpuno otvoreno za strane kupce, prinosi od najma u Bangkoku kreću se 5-7% godišnje, dok upravljane nekretnine na Phuketu mogu ostvariti 8-10% prinosa. Ključ je suradnja s licenciranim odvjetnicima i izbjegavanje sivih zona u strukturiranju kupnje.
Za hrvatske kupce koji razmišljaju o ulaganju kroz Nekretnine u Tajlandu, ovo je zapravo prilika za sigurniji ulazak na tržište: kratkoročno bi ponuda na sekundarnom tržištu mogla porasti jer neki vlasnici žele prodati prije nego provjere stignu do njihove regije, što otvara prostor za kupnju leasehold vile po povoljnijoj cijeni.
Zaključak: transparentnost, ne kriza
Trenutna situacija nije tržišna kriza, nego proces normalizacije. Tajland postupno ide prema većoj transparentnosti, a investitori koji svoje poslove strukturiraju unutar zakona dugoročno profitiraju. Najjasnije pravilo za 2026. godinu glasi: pravno ispravna struktura transakcije važnija je od same cijene nekretnine. Štednja na pravnom savjetovanju može vas na kraju koštati cjelokupne investicije.
Izvor: The Nation Thailand