Ako ste ikad razmišljali o kupnji vile na Phuketu preko tajlandske firme jer vam je netko rekao da je to 'standardna praksa', vrijeme je za ozbiljan razgovor s odvjetnikom. U svibnju 2026. Zemljišni ured Tajlanda (Department of Lands) poslao je tri hitna okružnica svim provincijskim uredima u zemlji. Poruka je jasna: takozvane nominee strukture, kojima su se strani kupci desetljećima služili za kontrolu zemljišta preko tajlandskih tvrtki, sada se automatski prepoznaju kroz jedinstvenu nacionalnu bazu podataka.
Važno je razumjeti jednu stvar odmah: ovo nije novi zakon. Riječ je o pooštrenoj provedbi postojećeg zakona koji vrijedi već sedamdesetak godina. Razlika je, međutim, dubinska. Do sada je sve ovisilo o tome tko sjedi za šalterom u konkretnom uredu i koliko je taj dan raspoložen za detaljnu provjeru papira. Od sada svaka provincija radi po istom standardu, s istim checklistama i istom digitalnom evidencijom pravnih osoba koje posjeduju zemljište.
Za tisuće stranih ulagača, uključujući brojne kupce iz Rusije, Europe i drugih dijelova svijeta koji su godinama kupovali vile i parcele preko tajlandskih tvrtki, ovo je trenutak istine.
Što se točno promijenilo u svibnju 2026.
- Tajlandski Zemljišni ured izdao je tri okružnice svim provincijskim uredima u zemlji.
- Gotovinske transakcije od 2 milijuna THB (oko 57.000 dolara) i imovina veća od 5 milijuna THB (oko 143.000 dolara) sada automatski aktiviraju provjeru podrijetla sredstava i financijskog statusa, temeljem članka 74. Zemljišnog zakona.
- Jedina iznimka od automatske provjere je zakonito nasljeđivanje.
- Gradi se jedinstvena baza podataka koja obuhvaća svaku pravnu osobu koja posjeduje zemljište: datum registracije, datum stjecanja, procijenjenu vrijednost i navedenu djelatnost.
- Tvrtke s udjelom stranog vlasništva iznad određenog praga automatski se klasificiraju kao visokorizične i podliježu dubljoj istrazi.
- Pojačane provjere uključuju analizu registra dioničara, unakrsnu provjeru s Odjelom za razvoj poslovanja (DBD), analizu financijskih izvještaja i ugovora, te inspekcije nekretnine na terenu.
- Prema regionalnim izvještajima o nekretninama, više od 11.000 tvrtki u turističkim središtima poput Phuketa, Koh Samuija, Koh Phanganа i Krabija već je pod povećanim nadzorom.
Zašto je nominee vlasništvo uopće postojalo
Stranci u Tajlandu nikada nisu smjeli izravno posjedovati zemljište. Pravilo potječe iz Zemljišnog zakona (Land Code) iz 1954. godine. Stranac smije kupiti stan u sklopu kvote od 49% stranog vlasništva u zgradi, ali ne smije posjedovati vilu ili parcelu zemljišta. To je slovo zakona.
U praksi se posljednja dva desetljeća razvila čitava industrija oko zaobilaženja tog pravila. Formula je bila jednostavna: osnuje se tajlandsko društvo s ograničenom odgovornošću u kojem stranac drži 49% udjela, dok preostalih 51% drže tajlandski nominee dioničari, ljudi koji su na papiru vlasnici, ali stvarno nemaju nikakav interes u nekretnini. Tvrtka kupi zemljište, a stranac na njemu živi. Odvjetnički uredi, agencije za nekretnine, pa čak i pojedini developeri, godinama su ovu shemu prodavali kao rutinsko i sigurno rješenje.
Vlasti su oduvijek znale da praksa postoji. Članak 96. Zemljišnog zakona propisuje kaznu zatvora do 2 godine i novčanu kaznu do 20.000 THB za pomaganje strancu u zaobilaženju zabrane vlasništva. No provedba je bila rijetka i neujednačena. Jedan ured bi registrirao transakciju bez pitanja, drugi bi je odbio bez objašnjenja. Sve je ovisilo o provinciji, raspoloženju službenika i koliko su dokumenti bili uredno pripremljeni.
Kako sada izgleda provjera u praksi
Okružnice iz svibnja 2026. ciljaju upravo tu neujednačenost. Prvi put se uvodi sustavan pristup: jedna baza podataka, jedan skup kriterija, jedan skup provjera. Prema tvrtki Silk Legal, odvjetničkom uredu koji je prvi objavio detaljnu analizu novih smjernica, ovo nije izmjena zakona nego konsolidacija njegove provedbe.
Zamislite tajlandsku tvrtku s dva tajlandska dioničara i jednim stranim dioničarom koji drži 49% udjela, a koja je kupila vilu na Phuketu za 15 milijuna THB. Ranije bi zemljišni ured jednostavno registrirao transakciju. Sada sustav automatski označava takvu tvrtku kao visokorizičnu. Službenici izvlače registar dioničara: tko su tajlandski suvlasnici? Čime se bave? Odakle im novac? Obavlja li tvrtka stvarnu poslovnu djelatnost ili postoji isključivo da drži jednu nekretninu? Inspektor može fizički doći na teren provjeriti tko zapravo živi u vili.
Prag od 2 milijuna THB za gotovinske transakcije posebno je značajan. Plaćanje u gotovini za nekretnine u Tajlandu nije neuobičajeno, posebno u turističkim zonama i na sekundarnom tržištu. Svaka takva transakcija sada automatski pokreće provjeru podrijetla sredstava, što se preklapa sa zakonom o sprječavanju pranja novca (AMLA) i dodaje novu prepreku netransparentnim poslovima.
Kako se Tajland uspoređuje s regijom
Tajland nije jedina jugoistočnoazijska zemlja koja pooštrava nadzor nad stranim vlasništvom nekretnina. Vijetnam je 2024. ažurirao zakon o stanovanju uvodeći nova ograničenja za strane kupce. Indonezija povremeno revidira pravila za strane kupce na Baliju. No pristup Tajlanda je specifičan: pravila se ne mijenjaju, konačno se mijenja njihova provedba.
Za one koji već drže zemljište preko nominee struktura, situacija je neizvjesna. Okružnice prvenstveno ciljaju nove transakcije i provjeru postojeće baze, no baza podataka koja se gradi obuhvaća svaku pravnu osobu koja posjeduje zemljište, uključujući i davno sklopljene kupnje. To znači da bi tvrtka osnovana prije deset godina radi držanja jedne vile i dalje mogla biti pod povećanom lupom.
Što bi ulagači trebali napraviti sada
Prvi korak je naručiti reviziju postojećih struktura kod kvalificiranog tajlandskog odvjetnika. Drugi korak je razmotriti alternativne modele: dugoročni najam (leasehold) na 30 godina s mogućnošću produljenja, vlasništvo stana unutar strane kvote, ili ulaganje preko Tajlandskog odbora za investicije (BOI), koji u određenim slučajevima dopušta strancima izravno vlasništvo nad zemljištem. Ekipa portala Nekretnine u Tajlandu redovito prati ove promjene i može vas uputiti na provjerene lokalne pravnike prije nego što potpišete bilo kakav ugovor.
Nove smjernice Zemljišnog ureda šalju jasnu poruku: era rasparčane, nedosljedne provedbe zakona završava. Svatko tko je uložio u tajlandsku nekretninu trebao bi već sada provjeriti svoju vlasničku strukturu, umjesto da čeka inspektora na vratima.
Izvor: The CITY Asia