Zašto je ovo bitno ako gledate vilu na Phuketu
Ako ste posljednjih godina razmišljali o kupnji vile sa zemljištem u Tajlandu preko lokalne tvrtke s tajlandskim dioničarima 'na papiru', vrijeme za opuštanje je gotovo. Tajlandske vlasti ne šalju više samo upozorenja, nego aktivno gase takve strukture na startu, a stare provjeravaju retroaktivno. Broj novih registracija tvrtki s obilježjima nominee vlasništva pao je s 561 na 141 u posljednjem izvještajnom razdoblju, što je pad od 75%. Za nekoga koji je uložio ušteđevinu u vilu na Phuketu ili Koh Samuiu preko takve tvrtke, to nije apstraktan statistički podatak nego direktna prijetnja imovini.
Kratki odgovor za one koji žure
- Registracije tvrtki s obilježjima nominee vlasništva pale su 75%, sa 561 na 141 novih subjekata
- Tajlandsko Ministarstvo trgovine i Odjel za razvoj poslovanja (DBD) pooštrili su provjere vlasničke strukture već u fazi registracije
- Prema posebnom DBD skupu podataka, registracije tvrtki sa stranim udjelom od 0,01 do 49,99% pale su 51% u Q1 2026. i 65% u razdoblju od 1. do 31. svibnja 2026.
- Procjenjuje se da se sredinom 2026. u rizičnu kategoriju ubraja oko 119.000 tvrtki
- Stranci i dalje ne mogu izravno vlasnički posjedovati zemljište u Tajlandu (Zakonik o zemljištu, članak 86)
- Legalne alternative su dugoročni zakup (30+30+30 godina), vlasništvo condo jedinice u punom vlasništvu (freehold) te prava plodouživanja (usufruct)
- Kazne za nominee strukture idu do 3 godine zatvora i novčane kazne do 1 milijun THB prema Zakonu o stranom poslovanju (FBA)
Što je zapravo nominee tvrtka i zašto je toliko raširena
Nominee tvrtka je tajlandska pravna osoba u kojoj 51% ili više udjela formalno drže tajlandski državljani, dok stranac stvarno financira i kontrolira tvrtku. Tajlandski dioničari u takvim aranžmanima najčešće ne ulažu stvarni kapital i ne donose nikakve poslovne odluke, oni samo 'posude ime'. Sudovi takvu konstrukciju tretiraju kao zaobilaženje Zakona o stranom poslovanju (Foreign Business Act, FBA iz 1999.), koji strancima zabranjuje da drže više od 49% udjela u tajlandskim tvrtkama koje se bave ograničenim djelatnostima, uključujući vlasništvo zemljišta.
Ova praksa nije rubna pojava. Prema tržišnim procjenama, 40 do 60% vila na zemljišnim parcelama u Phuketu i Koh Samuiu kupljeno je putem tvrtki koje pokazuju obilježja nominee vlasništva. Drugim riječima, riječ je o jednoj od najčešćih metoda koju su strani kupci koristili posljednjih godina, a upravo je ona sada na meti regulatora.
Konkretna pravna podloga iza pooštravanja
Obračun nije samo politička izjava, iza njega stoji konkretan propis. Odjel za razvoj poslovanja (DBD) izdao je Naredbu br. 2/2026, koja je stupila na snagu 1. kolovoza 2026., s ciljem zatvaranja rupa koje su strancima omogućavale kontrolu nad tajlandskim tvrtkama putem nominee dioničara. Nova pravila proširuju dokumentaciju i nadzor kroz cijeli životni ciklus tvrtke, ne samo prilikom osnivanja nego i pri svakoj sljedećoj promjeni vlasničke strukture.
Konkretno, naredba zahtijeva detaljno objašnjenje investicijske strukture i dokaz o podrijetlu kapitala za strane investitore i njihove predstavnike. To se primjenjuje kontinuirano, ne samo u trenutku registracije. Ministarstvo trgovine pri tome jasno naglašava da 141 nova registracija predstavlja samo vidljivi vrh ledenog brijega, jer ta brojka ne obuhvaća tisuće već postojećih struktura koje danas i dalje funkcioniraju na terenu.
Tajlandski Odjel za posebne istrage (DSI) u posljednjim godinama pojačao je provjere u turističkim provincijama, posebno u Phuketu, Krabiju i Surat Thaniju, odakle dolazi velik dio slučajeva vezanih za nominee vlasništvo nad vilama i zemljištem.
Koje kazne prijete i što se događa s postojećim tvrtkama
Zakon o stranom poslovanju predviđa novčanu kaznu do 1.000.000 THB i/ili zatvorsku kaznu do 3 godine. Sudovi mogu dodatno naložiti prisilnu prodaju zemljišta, a tajlandski dioničari koji su formalno na papiru također snose kaznenu odgovornost. Tajlandski sudovi već su više puta naložili prisilnu prodaju zemljišta u slučajevima kada je dokazano da su tajlandski dioničari bili nominee osobe koje djeluju u ime stranog stvarnog vlasnika.
Važno je razumjeti da mirovanje postojeće strukture ne znači sigurnost. Ministarstvo trgovine izričito je navelo da objavljeni podaci ne obuhvaćaju sve nominee strukture koje već postoje u zemlji. DSI i Zemljišni odjel mogu u svakom trenutku pokrenuti istragu nad postojećom tvrtkom, posebno kod promjene dioničara, prodaje imovine ili prijave treće strane. Održavanje nominee tvrtke tipično košta 50.000 do 150.000 THB godišnje, a to plaćate bez ikakve garancije da struktura kasnije neće biti proglašena nezakonitom.
Kako hrvatski kupac legalno može doći do vile ili zemljišta
Glavni alat je dugoročni zakup zemljišta. Standardni ugovor traje 30 godina, uz mogućnost dva produženja, što u praksi daje shemu 30+30+30 godina. Zemljište se uzima u zakup od tajlandskog vlasnika, dok se kuća izgrađena na njemu registrira kao vlasništvo stranca. Druga opcija je usufruct, odnosno doživotno pravo korištenja koje se registrira kod Zemljišnog odjela.
Za one koji žele puno vlasništvo bez kompromisa, rješenje je kondominij. Stranci mogu vlasnički posjedovati condo jedinicu u punom (freehold) vlasništvu, pod uvjetom da strana kvota u zgradi ne prelazi 49% ukupne površine. Sredstva se moraju prenijeti iz vanjske zemlje kroz tajlandsku banku, s potvrdom o transakciji strane valute (FET certifikat) kao dokazom podrijetla novca.
Ako već imate nominee tvrtku, konverzija u leasehold strukturu je jedna od opcija koju vrijedi razmotriti, no odluka ovisi o konkretnom slučaju. Konverzija zahtijeva da tvrtka proda zemljište tajlandskom fizičkom ili pravnom licu, nakon čega se sklapa ugovor o zakupu. Proces obično košta 100.000 do 300.000 THB, uključujući poreze i pravne troškove, ali uklanja kaznenu izloženost i čini vlasništvo transparentnim.
Utječe li ovo na tržište kondominija
Ne direktno. Kondominiji u punom vlasništvu za strance ostaju potpuno legalan oblik vlasništva i taj se okvir ne mijenja. Indirektno, potražnja za apartmanima vjerojatno će rasti jer će se investitori koji su prije kupovali vile preko nominee struktura sve više okretati apartmanima kao sigurnijoj alternativi.
Hoće li Tajland ukinuti zabranu vlasništva zemljišta za strance
Zasada, do 2026. godine, ne postoji nikakva zakonodavna inicijativa u tom smjeru. Rasprava o reformi Zakonika o zemljištu periodično se javlja u javnom prostoru, ali politička volja za promjenu ne postoji. Kupci ne bi trebali računati na to da će zabrana biti ukinuta u srednjoročnom razdoblju, i planiranje kupnje treba temeljiti na postojećim legalnim modelima.
Što napraviti ako imate postojeću nominee strukturu
Pad od 75% u registracijama nije izolirana akcija nego dio sustavnog trenda. Tajlandski regulatori ulažu u digitalne alate za analizu korporativnih struktura, razmjenjuju podatke između agencija i reagiraju na politički pritisak javnosti. Ako je vaša imovina trenutno vođena preko posredničke (proxy) tvrtke, praktičan prvi korak je pravna revizija strukture, a ne čekanje da inspekcija sama pokuca na vrata.
Pri odabiru odvjetnika za reviziju vlasničke strukture, potražite osobu licenciranu od strane Tajlandske odvjetničke komore (Thai Bar Association) s iskustvom u zemljišnom pravu, i provjerite da nema afilijaciju s tvrtkama koje prodaju nominee sheme. Inicijalna konzultacija s revizijom vlasništva tipično košta 15.000 do 30.000 THB, što je razmjerno mala investicija u odnosu na rizik gubitka cijele imovine.
Izvor: Thailand Business News