Ako ste ikad čuli priču poznanika koji je "kupio vilu na Phuketu preko tajlandske firme, a Tajlanđanin na papiru drži 51% udjela", znajte da je ta era službeno pri kraju. U svibnju 2026. glavni direktor tajlandskog Ureda za razvoj poslovanja (DBD), Panupong Naiyanapakorn, izjavio je bez uvijanja: doba nominalnih tajlandskih dioničara je gotovo. Pod povećalom se trenutno nalazi 118.000 tvrtki sa stranim sudjelovanjem diljem cijele zemlje, a ne samo u turističkim žarištima poput Phuketa.
Zašto bi ovo trebalo zanimati svakog hrvatskog kupca nekretnine
Za strane investitore koji su godinama koristili takozvane "nominee" dioničare kako bi zaobišli Zakon o stranom poslovanju (Foreign Business Act, FBA), ovo je jasno upozorenje. Od siječnja 2026. broj visokorizičnih registracija tvrtki pao je za više od 60%, što pokazuje da novi mehanizmi kontrole već daju rezultate. Prema izvještaju Nation Thailanda, vlasti su dodatno označile oko 53.000 potencijalno rizičnih korporativnih veza i približno 2.000 tzv. mule bankovnih računa kao dio šire istrage.
Za Hrvate koji planiraju kupnju vile ili zemljišta na Phuketu, ovo direktno utječe na način strukturiranja vlasništva, jer se stara praksa "tajlandski partner na papiru, stranac stvarni vlasnik" sada aktivno progoni.
Brzi odgovor: što se točno događa
- 118.000 tvrtki sa stranim udjelom (od 0,01% do 49,99%) nalazi se pod nadzorom DBD-a
- 6.551 tvrtka s više od 50% stranog vlasništva istražuje se zbog kršenja FBA-a
- Od siječnja 2026. broj visokorizičnih registracija pao je za 60%+
- Prekršitelji riskiraju do 3 godine zatvora, novčane kazne, prisilnu likvidaciju tvrtke i deportaciju
- Legalne alternative uključuju dobivanje BOI promocije ili Foreign Business License (FBL)
- Provedba je koordinirana između DBD-a, Odjela za posebne istrage (DSI), policije i poreznih vlasti
- Od 1. travnja 2026. očekuje se da će DBD zahtijevati osobnu verifikaciju dioničara kod određenih korporativnih promjena koje uključuju strano sudjelovanje
Koliko je ovo veliko na Phuketu i ostalim popularnim lokacijama
Brojke po pokrajinama pokazuju zašto se baš Phuket i okolna turistička područja smatraju najvećim žarištem sivih struktura vlasništva u zemlji.
| Pokrajina | Broj registriranih tvrtki | Tvrtke sa stranim dioničarima | Udio |
|---|---|---|---|
| Phuket | oko 30.000 | najveći klaster sivih struktura u zemlji | oko 40% |
| Surat Thani (Koh Samui i Koh Phangan) | 16.811 | 11.426 | oko 68% (najviši omjer u zemlji) |
| Krabi | 3.587 | 749 | 20,88% |
| Phang Nga | 1.685 | 346 | 20,53% |
Na Phuketu je nedavna akcija obuhvatila pregled preko 30.000 tvrtki, pri čemu je označeno više od 600 tvrtki kao rizičnih zbog nominalnih aranžmana. Usporedno, u okviru posebne policijske operacije pod nazivom "Operation Dismantle Foreign Nominee Network, Phase 4", već je pokrenut kazneni postupak protiv 16 osoba kroz osam racija, dok se 361 tvrtka nalazi pod istragom. Utvrđeno je da 149 pravnih subjekata drži zemljište u kojem strani dioničari kontroliraju više od 50% udjela.
Pravni okvir: zašto je nominalno vlasništvo uopće postojalo
Zakon o stranom poslovanju iz 1999. godine (Foreign Business Act) zabranjuje strancima posjedovanje više od 49% udjela u tvrtkama koje se bave ograničenim poslovnim djelatnostima, osim uz posebno odobrenje. Upravo je ta granica od 49% dovela do prakse gdje su Tajlanđani formalno "držali" 51% udjela, iako iza tog udjela često nije stajao stvaran kapital.
Sada DBD zahtijeva od tajlandskih dioničara dokumentirani dokaz o podrijetlu sredstava, uključujući bankovne izvatke i porezne prijave. Nominalni udio bez stvarnog kapitala iza njega više neće proći provjeru. Kazne za kršenje FBA-a uključuju administrativne novčane kazne, kazneni progon s do 3 godine zatvora, prisilnu likvidaciju pravnog subjekta te deportaciju stranog vlasnika.
Kako uskladiti svoju tvrtku sa zakonom: korak po korak
-
Napravite reviziju trenutne korporativne strukture. Ako vaša tajlandska tvrtka ovisi o nominalnim dioničarima, to je potrebno odmah identificirati. Angažirajte licenciranog odvjetnika s iskustvom u FBA predmetima.
-
Provjerite dokumentaciju tajlandskih dioničara. Svaki tajlandski suvlasnik trebao bi moći dostaviti bankovne izvatke i porezne evidencije koje dokazuju stvarno podrijetlo sredstava za svoj udio. Ako takva dokumentacija ne postoji, aranžman će vjerojatno biti klasificiran kao nominalno vlasništvo.
-
Odaberite pravilan mehanizam zakonitog vlasništva. Za poslove u kategorijama ograničenim FBA-om postoje dva zakonita puta: BOI promocija (investicijska licenca tajlandskog Odbora za investicije) ili Foreign Business License (FBL) koju izdaje Ministarstvo trgovine.
-
Prijavite se za BOI promociju ako vaš posao ispunjava uvjete. BOI status omogućuje 100% strano vlasništvo, porezne poticaje i pravo zapošljavanja stranog osoblja. Pogodan je za tehnologiju, proizvodnju, usluge i nekoliko drugih sektora.
-
Podnesite zahtjev za FBL za djelatnosti koje BOI ne pokriva. Proces traje od 60 dana. Potreban je minimalni registrirani kapital, ovisno o djelatnosti, tipično od 3 milijuna THB naviše.
-
Restrukturirajte bazu dioničara ako je potrebno. Ako odlučite zadržati tajlandske partnere, pobrinite se da je njihovo sudjelovanje u upravljanju i financiranju stvarno. Formalizirajte ugovor dioničara uz pomoć tajlandskog odvjetnika.
-
Pripremite tvrtku za inspekciju. Uredite računovodstvenu dokumentaciju, zapisnike sa sastanaka dioničara i uprave te registar dioničara. DBD koordinira provjere s DSI-jem i poreznim vlastima, pa će neusklađenosti između korporativne i porezne dokumentacije biti otkrivene.
-
Zatražite stručni savjet prije putovanja. Ako planirate put u Tajland radi pregleda nekretnina i sastanaka s odvjetnicima, isplanirajte ga unaprijed: potpuna strukturna revizija može trajati 2 do 4 tjedna.
Ne zatvaraju se vrata investitorima, zatvaraju se rupe u zakonu
Panupong Naiyanapakorn eksplicitno je naglasio da se ne radi o problemu ograničenom na turističke pokrajine, već o nacionalnom pitanju. Statistike s Phuketa, Koh Samuija i Krabija navode se kao najilustrativniji primjeri, no provedba je u tijeku diljem cijele zemlje.
Tajland ne zatvara vrata stranim investitorima. Zatvara rupe u zakonu. Ta razlika je bitna. Oni koji sada prijeđu na zakonite strukture vlasništva zaštitit će svoje poslovanje i steći stvarnu konkurentsku prednost pred onima koji se i dalje oslanjaju na nominalne aranžmane.
Za hrvatske kupce koji razmatraju investiciju u tajlandsku nekretninu, ovo je dobar trenutak da se posavjetuju sa stručnjacima o tome koja je struktura vlasništva u konkretnom slučaju zakonita, dugoročno održiva i primjerena vrsti nekretnine koju žele kupiti. Tim Nekretnine u Tajlandu redovito prati ovakve regulatorne promjene upravo kako bi klijentima mogao ponuditi ažurne i provjerene informacije prije donošenja odluke o kupnji.
Izvor: Nation Thailand