Kratak i jasan odgovor za sve koji planiraju kupnju
Kvota strranog vlasništva u tajlandskim kondominijima ostaje na 49% ukupne prodajne površine zgrade, baš kao i prethodnih godina. Nikakav zakon o povećanju te kvote nije usvojen, a priče o pragu od 75% za sada su samo priče. Ako ste naišli na oglas koji tvrdi drugačije, radi se o pogrešnoj ili zastarjeloj informaciji.
Drugi detalj koji je u 2026. zbunio mnoge kupce iz Hrvatske i regije tiče se naknade za prijenos vlasništva. Od 1. srpnja 2026. Tajland primjenjuje sniženu naknadu od 0,01% umjesto standardnih 2%, ali ta pogodnost vrijedi isključivo za tajlandske državljane. Stranci i dalje plaćaju punih 2%. Na nekretnini vrijednoj 10 milijuna THB, ta razlika iznosi točno 199.000 THB (otprilike 5.700 USD), a to definitivno nije stavka koju treba zaobići pri planiranju budžeta.
Zašto kvota od 49% postoji i zašto se ne mijenja lako
Ovo pravilo nije novotarija smišljena da zakomplicira život investitorima. Ono potječe iz Zakona o kondominijima iz 1979. godine i, unatoč nekoliko izmjena tijekom desetljeća, njegova osnovna logika nikada nije dirana: stranci mogu imati puno vlasništvo (freehold) nad apartmanom, ali ukupno strano vlasništvo u jednom projektu ne može prijeći 49% ukupne prodajne površine. Preostalih 51% mora biti u rukama tajlandskih državljana ili tvrtki u tajlandskom većinskom vlasništvu.
U praksi to znači stvarnu oskudicu ponude. U traženim projektima na Phuketu, u Pattayi i Bangkoku, strana kvota se često popuni prije nego što je zgrada uopće završena. Kupac koji stigne kasnije bira između strukture putem tajlandske tvrtke (uz vlastite pravne i administrativne rizike) ili zakupa na 30 godina. Nijedna od te dvije opcije nema istu težinu kao izravno puno vlasništvo.
Priča o 75% kvoti: gdje je zapravo stala
Rasprava o podizanju kvote na 75% počela je 2024. godine, kada je vlada premijera Srettha Thavisina predstavila paket mjera usmjeren na privlačenje strranog kapitala u gospodarstvo. Paralelno se razmatrao i prijedlog zakupa zemljišta na 99 godina za strance. Oba prijedloga naišla su na otpor dijela tajlandskog društva, uz upozorenja da bi proširenje stranog vlasništva podiglo cijene i istisnulo domaće kupce s vlastitog tržišta.
Sredinom 2026. nijedna od te dvije inicijative nije stigla do formalnog zakonskog prijedloga. Izvori unutar tajlandske vlade oba prijedloga opisuju kao 'u fazi razmatranja', a takva formulacija u praksi može značiti godine odgode, ili potpuni izostanak promjene. Kupci koji svoju kupnju planiraju oko pretpostavljenog budućeg povećanja kvote zapravo kladu se na rok koji nitko ne može potvrditi.
Zakup zemljišta: zašto 99 godina još ne postoji u praksi
Maksimalno trajanje zakupa zemljišta u Tajlandu ostaje 30 godina. Prijedlozi o strukturi zakupa na 99 godina postoje na papiru, ali nikada nisu usvojeni kao zakon. Ako vam bilo koji posrednik ili agencija obeća 99-godišnji zakup kao gotovu činjenicu, tražite pisanu pravnu potvrdu, jer trenutačno tajlandsko zakonodavstvo to jednostavno ne dopušta.
Snižena naknada za prijenos: tko je zaista dobiva
Ovdje je vrijedno stati i razjasniti gdje je nastala pomutnja. Uredba Kraljevskog glasnika objavljena 1. srpnja 2026. snizila je stopu na 0,01%, a niz stranih izvora i regionalnih medija tu vijest prenio je kao popust koji vrijedi za sve kupce, bez razlike u nacionalnosti. Neke agencije oglašavale su 'naknadu za prijenos snižena na 0,01% za sve'. To jednostavno nije točno. Pravni tekst uredbe ograničava pogodnost isključivo na tajlandske državljane koji ispunjavaju uvjete.
Za stranog investitora koji kupuje apartman na svoje ime, računica je jasna: plaćate 2% naknade za prijenos, bez izuzetaka. Uz to je snižena i naknada za registraciju hipoteke na 0,01%, ali opet samo za tajlandske državljane.
Postoji i suptilna prednost skrivena u novoj strukturi naknada. Ako prodate svoj apartman tajlandskom kupcu unutar razdoblja popusta (do 30. lipnja 2027.), ušteda tog kupca na naknadi za prijenos može učiniti vašu nekretninu konkurentnijom na tržištu preprodaje. Na apartmanu vrijednom 5 milijuna THB, kupčeva ušteda iznosi približno 100.000 THB, što je ozbiljan adut u pregovorima o cijeni.
Phuket ima svoju specifičnost: kvota se računa po površini, ne po broju jedinica
Na Phuketu, strana kvota vlasništva računa se prema površini, a ne prema broju apartmana. To praktično znači da nekoliko velikih jedinica u jednom projektu može popuniti kvotu znatno brže nego što bi se očekivalo prema jednostavnom brojanju stanova. Zbog toga industrijski vodiči za kupnju na Phuketu u 2026. dosljedno ističu istu preporuku: prije uplate bilo kakvog depozita, tražite pisanu potvrdu od developera ili upravnog (juristic) ureda o trenutnom omjeru stranog i tajlandskog vlasništva, i tu informaciju samostalno provjerite u lokalnom Zemljišnom uredu (Land Office).
Zaključak za kupce iz Hrvatske i regije
Ako razmišljate o kupnji apartmana u Tajlandu, temeljite odluku na pravilima koja vrijede danas, a ne na prijedlozima koji možda nikada neće postati zakon. Kvota od 49%, standardni transferni porez od 2% za strance i maksimalni zakup od 30 godina trenutačno su jedina pravno sigurna polazišta. Naš tim u Nekretnine u Tajlandu redovito prati ove promjene i može vam pomoći da provjerite raspoloživost kvote i strukturu kupnje prije nego što se obvežete na bilo koji projekt.
Izvor: ReloSale
Najčešća pitanja (FAQ)
Mogu li stranci kupiti apartman u Tajlandu u 2026. godini?
Da. Stranci mogu imati puno vlasništvo (freehold) nad apartmanom u okviru kvote od 49% ukupne prodajne površine projekta. Plaćanje mora biti izvršeno u stranoj valuti preko tajlandske banke, čime se generira dokument o transakciji strane razmjene (FET).
Je li istina da je kvota podignuta na 75%?
Ne. Od kolovoza 2026. kvota ostaje na 49%. Prijedlog o 75% postoji, ali nije formuliran u zakonski prijedlog niti podnesen parlamentu.
Koju naknadu za prijenos plaća strani kupac apartmana?
Standardnu stopu od 2% procijenjene vrijednosti nekretnine. Snižena stopa od 0,01%, koja vrijedi od 1. srpnja 2026. do 30. lipnja 2027., odnosi se isključivo na tajlandske državljane.
Mogu li dobiti zakup na 99 godina umjesto kupnje?
Ne. Prema važećem zakonu, maksimalno trajanje zakupa je 30 godina. Struktura zakupa na 99 godina razmatrana je, ali nikada usvojena.
Što se događa kada se strana kvota od 49% u projektu popuni?
Strani kupci tada su ograničeni na zakup od 30 godina ili strukturu putem tajlandske tvrtke. Obje opcije nose pravna ograničenja i rizike u odnosu na izravno puno vlasništvo.