Kineski i ruski kupci mijenjaju tržište apartmana u Tajlandu: brojke za 2026.

Kad razmišljate o kupnji apartmana u Tajlandu, vjerojatno vas ne zanima toliko tko su vaši 'susjedi' u zgradi, koliko to što njihovo ponašanje izravno oblikuje cijene, dostupnost stranih kvota i likvidnost vašeg buduće nekretnine. A upravo se tu događa nešto zanimljivo: u prvom tromjesečju 2026. ruski kupci naglo su preskočili Mianmar i postali druga najveća skupina stranih vlasnika apartmana u Tajlandu, dok je kineska potražnja doživjela oštar pad. Za nekoga tko iz Hrvatske ili regije razmišlja o ulaganju na Phuketu, ovo nije usputna statistika nego signal da se tržište ozbiljno mijenja.\n\n## Kratak odgovor: što se točno dogodilo u Q1 2026.\n\nU prvom tromjesečju 2026. stranci su u Tajlandu prenijeli vlasništvo nad 3.241 apartmanom, što je pad od 17,3% na godišnjoj razini, dok je ukupna vrijednost transakcija pala 17,9%, na 13,464 milijarde THB. Kineski kupci ostaju najbrojnija skupina, ali s naglim padom (906 jedinica, minus 38,8%; 3,493 milijarde THB, minus 42,9%), dok su ruski kupci skočili na drugo mjesto uz rast od 33% u broju jedinica (383 apartmana) i čak 68,7% u vrijednosti (1,665 milijardi THB), čime su prestigli Mianmar.\n\n## Zašto Rusi ubrzano kupuju baš na Phuketu\n\nOd 2022. godine ruski kapital sve više napušta Dubai i Cipar i seli se prema jugoistočnoj Aziji, prvenstveno prema Phuketu i Koh Samuiju. To potvrđuje i skok od 68,7% u vrijednosti transakcija samo u prvom tromjesečju 2026., prema podacima Bangkok Posta, a zanimljivo je da se radi o kupcima koji sve češće biraju luksuzniji segment, a ne ulazne, jeftinije jedinice.\n\nNa Phuketu je zabilježena i najviša vrijednost ruskih transakcija u zemlji: 1,06 milijardi THB kroz 156 apartmana, koncentrirano u visokokvalitetnim turističkim zonama. Ako uspoređujete Phuket s, primjerice, hrvatskom obalom, zamislite da netko poput ruskog investitora radi ono što bi kod nas napravio kupac vile u Dubrovniku ili Splitu, samo što ovdje govorimo o legalnom, potpunom vlasništvu nad apartmanom, bez posrednika u vidu tajlandske tvrtke.\n\n## Zašto kineska potražnja naglo hladi\n\nKineski investitori tradicionalno su usmjereni na novogradnje u Bangkoku, blizu BTS i MRT stanica, no ekonomski pritisci unutar Kine doveli su do naglog povlačenja: broj transakcija pao je 38,8%, a vrijednost 42,9% na godišnjoj razini u prvom tromjesečju 2026. Unatoč tome, kineski kupci i dalje čine najveću pojedinačnu stranu skupinu na tajlandskom tržištu apartmana, što znači da je riječ o usporavanju, a ne o povlačenju iz tržišta.\n\nZanimljivo je da rast bilježe i indijski kupci, čije su transakcije porasle 40%, na 63 jedinice, u vrijednosti od otprilike 353 milijuna THB u istom tromjesečju, što pokazuje da se baza stranih kupaca postupno širi izvan tradicionalnih kineskih i ruskih kupaca.\n\n## Pravni okvir: što hrvatski kupac mora znati prije potpisa\n\nPrema Zakonu o kondominijima (Condominium Act B.E. 2522, iz 1979.), stranci mogu imati puno vlasništvo (freehold) nad apartmanom, uz uvjet da se sredstva za kupnju doznače iz inozemstva u stranoj valuti. Tajlandska banka koja primi doznaku izdaje takozvani FET obrazac (Foreign Exchange Transaction Form), bez kojeg Zemljišni ured (Land Department) neće registrirati prijenos vlasništva. Ovo je ključna razlika u odnosu na kupnju zemljišta ili vile, gdje stranci ne mogu biti izravni vlasnici zemljišta, već se najčešće koristi struktura zakupa na 30 godina (leasehold) ili osnivanje tajlandske tvrtke, a oba rješenja nose dodatni pravni rizik.\n\nZakonska kvota kaže da stranci mogu posjedovati do 49% prodajne površine u bilo kojoj zgradi s apartmanima, prema podacima CBRE Thailand. U traženim projektima u Bangkoku i na Phuketu ta se kvota često popuni i prije završetka gradnje, pa je provjera dostupne strane kvote jedan od prvih koraka prije rezervacije.\n\n## Koliko će vas kupnja doista koštati: porezi i tekući troškovi\n\nPri kupnji apartmana u Tajlandu računajte na sljedeće troškove transakcije, koji se u praksi obično dijele između kupca i prodavatelja:\n\n| Vrsta troška | Iznos |\n|---|---|\n| Pristojba za prijenos vlasništva | 2% od procijenjene vrijednosti |\n| Biljegovina (stamp duty) | 0,5% |\n| Poseban porez na poslovanje (ako je prodavatelj vlasnik manje od 5 godina) | 3,3% |\n\nMjesečna naknada za zajedničke dijelove zgrade (common area fee) kreće se od 40 do 120 baht po m2, ovisno o klasi projekta, dok se takozvani sinking fund (fond za buduće velike popravke) plaća jednokratno pri prijenosu vlasništva.\n\nZa one koji brinu o valutnom riziku, tajlandski baht posljednjih godina relativno je stabilan, u rasponu od 34 do 36 baht za jedan američki dolar, što smanjuje neizvjesnost za investitore koji posluju u dolarima ili juanima, a slično vrijedi i za one koji sredstva doznačuju u eurima.\n\n## Koliki prinos od najma realno možete očekivati\n\nU turističkim zonama apartmani ostvaruju bruto godišnji prinos od 5 do 8%. Konkretno, tijekom visoke sezone (studeni do travanj) apartmani u područjima poput Bang Tao ili Surina generiraju upravo taj raspon bruto prinosa, dok neto prinos, nakon režija, poreza i naknada za upravljanje, obično iznosi 4 do 6%. Za usporedbu s domaćim tržištem, ovo je raspon koji je na hrvatskoj obali teško postići kod kratkoročnog najma stanova, što objašnjava zašto Phuket privlači sve više pažnje europskih ulagača.\n\n## Phuket u 2026.: gdje se kreće bogatiji kupac\n\nPrema Knight Frank Thailand, segment luksusnih nekretnina uz obalu ostaje otporan i u 2026. godini, potaknut trajnom stranom potražnjom, rastom cijena zemljišta i snažnim interesom za brendirane rezidencije (branded residences). Vile u područjima poput Bang Taoa, Layana, Kamale i Cherng Talaya sve više privlače imućnije kupce kojima je životni stil jednako važan koliko i sam povrat na ulaganje.\n\nZa razliku od toga, cijena apartmana u Bangkoku porasla je, prema Bank of Thailand, otprilike 25 do 30% u posljednjih pet godina, a na Phuketu su rasti bili još izraženiji zbog ograničene količine zemljišta pogodnog za gradnju.\n\n## Praktični zaključak za kupca iz Hrvatske\n\nNaglo jačanje ruske potražnje, usporedno s hlađenjem kineske, pokazuje da je riječ o stvarnoj promjeni strukture tajlandskog tržišta apartmana, a ne o kratkotrajnom trendu. Praktični savjet ostaje isti bez obzira na to iz koje zemlje dolazite: birajte projekte s potvrđenom stranom kvotom, u likvidnim lokacijama blizu prometne infrastrukture, i uvijek angažirajte licenciranog odvjetnika koji će provjeriti svu dokumentaciju prije uplate kapare. Naš tim u Nekretnine u Tajlandu upravo to i radi svakodnevno za klijente iz regije, od provjere kvote do same registracije vlasništva.\n\n## Najčešća pitanja\n\n### Može li stranac u Tajlandu imati apartman u punom vlasništvu?\n\nDa. Stranci, uključujući kupce iz Rusije i Kine, mogu imati apartman u punom (freehold) vlasništvu. Ključni uvjet je da sredstva stignu iz inozemstva u stranoj valuti, a banka primateljica mora izdati FET obrazac bez kojeg se prijenos ne može registrirati.\n\n### Zašto stranci biraju apartmane, a ne vile?\n\nTajlandski zakon ne dopušta strancima izravno vlasništvo nad zemljištem. Apartman je jedina vrsta nekretnine koja nudi izravno puno vlasništvo. Vile se obično kupuju kroz 30-godišnji zakup (leasehold) ili preko tajlandske tvrtke, a oba rješenja nose dodatni pravni rizik koji treba dobro provjeriti s odvjetnikom.\n\n### Treba li mi viza za kupnju nekretnine u Tajlandu?\n\nNe. Kupnja nekretnine nije vezana uz status vize. Vlasništvo samo po sebi ne donosi pravo na boravak, pa je za dugoročni boravak potrebna posebna osnova, primjerice radna dozvola, umirovljenička viza (O-A), Thailand Privilege elite viza ili neki drugi prikladan program.\n\n### Postoji li rizik prekomjerne ponude apartmana?\n\nU pojedinim lokacijama, uključujući dijelove središnje Pattaye i pojedine projekte na Phuketu, primjetna je prekomjerna ponuda. Ipak, ukupan broj turističkih dolazaka u Tajland premašuje 35 milijuna godišnje (podaci TAT-a), što u većini tržišta održava stabilnu potražnju za najmom.\n\nIzvor: Bangkok Post