Zašto bi kupca stana na Phuketu trebalo zanimati što se događa s jenom
Ako pratite tržište nekretnina u Tajlandu, vjerojatno se pitate ima li slabljenje japanskog jena ikakve veze s vašom planiranom kupnjom apartmana u Bang Tau ili Rawaiu. Odgovor je: da, i više nego što se na prvu čini. Jen je treća najtrgovanija valuta na svijetu i temelj takozvanog carry tradea, pa svaki nagli i nepredvidiv pomak u njegovoj vrijednosti izaziva val prisilnog zatvaranja pozicija koji se prelijeva na obveznice, dionice i - sve više - na nekretnine u jugoistočnoj Aziji.
Američki ministar financija Scott Bessent izjavio je 29. kolovoza 2026. da bi neuredni pomaci jena mogli destabilizirati globalna tržišta i podići troškove zaduživanja za američka kućanstva i tvrtke. Jen je ponovno oslabio na otprilike 160 za dolar, nakon kratkog oporavka koji je izazvala zajednička intervencija SAD-a i Japana 31. srpnja. Ta intervencija, pokazalo se, nije uspjela trajno preokrenuti trend.
Što se točno dogodilo 31. srpnja i zašto je to bilo neobično
SAD i Japan su tog dana provели zajedničku valutnu intervenciju, otkupljujući jen na tržištu. Bila je to prva koordinirana operacija ove vrste u posljednjih nekoliko godina, što sama po sebi govori o razini zabrinutosti u Washingtonu i Tokiju.
Američki Trezor za tu je operaciju posegnuo za Exchange Stabilization Fundom (ESF), standardnim mehanizmom koji ne zahtijeva odobrenje Kongresa i koji se u praksi koristi tek u iznimnim, hitnim situacijama. Sama činjenica da je ESF aktiviran pokazuje da Washington ovu epizodu ne smatra rutinskom fluktuacijom tečaja.
Učinak je, međutim, bio kratkog vijeka. Jen je nakratko ojačao, ali se brzo vratio prema razini od ~160 za dolar. Tržište se, kako se čini, pokazalo jačim od centralnih banaka.
Mehanizam koji brine Bessenta: prisilno zatvaranje carry trade pozicija
Bessent je jasno ukazao na transmisijski mehanizam koji ovu priču pretvara u globalni problem. Kada jen naglo depresira, sudionici carry tradea, koji se jeftino zadužuju u jenima da bi ulagali u imovinu s višim prinosom, prisiljeni su hitno zatvarati pozicije. To pokreće lančanu reakciju prodaje koja se prenosi kroz razne klase imovine.
Tržišne procjene govore da globalni carry trade financiran jenom premašuje 1 bilijun dolara. Čak i djelomično odmotavanje takvog volumena znači ozbiljne turbulencije na tržištima imovine, uključujući i nekretnine.
Dodatni pritisak na jen stvaraju očekivanja daljnjeg podizanja kamatnih stopa Fed-a, koja širi jaz u prinosima između dolarske i jenske imovine i tako dodatno potiče izlazak kapitala iz jena.
Kako se to prelijeva na Tajland i tržište nekretnina
Rastući troškovi zaduživanja u SAD-u prelijevaju se i na kreditna tržišta jugoistočne Azije. Prema podacima Bank of Thailand, obujam hipotekarnih kredita u Tajlandu pao je približno 12% na godišnjoj razini u četvrtom tromjesečju 2025., dok se segment jeftinijih stanova u Bangkoku (ispod 3 milijuna bahta) hladi.
Kao odgovor na sporiju domaću potražnju za kreditima, developeri u Bangkoku sve češće nude popuste od 15 do 20 posto na neprodane jedinice, uz fleksibilnije uvjete plaćanja u obrocima, ciljajući sve više kupce koji plaćaju u gotovini, uključujući strane investitore.
Istovremeno, Phuket ide u suprotnom smjeru. Za 2026. planirano je oko 10.020 stanova u 39 projekata na Phuketu, s potražnjom koja dolazi iz Kine, Rusije, Europe, Indije, Singapura, Australije i zemalja Zaljeva. Ta raznolikost kupaca smanjuje ovisnost tržišta o jednoj nacionalnosti, što je važan faktor stabilnosti za svakog ulagača koji razmišlja dugoročno.
Baht, jen i euro: što to znači za hrvatskog kupca
Jen i tajlandski baht kruže u istom azijskom sustavu kapitalnih tokova i oboje reagiraju na pomake u carry tradeu. Kada jen naglo oslabi, to često stvara pritisak i na druge azijske valute, uključujući baht. Za kupca koji plaća dolarima ili eurima, to se može pretvoriti u povoljniji tečaj u trenutku kupnje.
Za hrvatskog investitora to konkretno znači: ako baht omekša u odnosu na euro dok priprema doznaku za kapare ili konačnu isplatu, isti iznos u eurima nosi veću kupovnu moć na terenu, bilo da je riječ o stanu u Bang Tau ili vili u okolici Rawaia. Naravno, tečajevi su promjenjivi u oba smjera, pa ovo nije poziv na nagle odluke, već razlog da se pratite kretanja prije potpisivanja rezervacijskog ugovora.
Preusmjeravanje japanskog kapitala kao dodatna prilika
Povijesno gledano, razdoblja jenske volatilnosti često preusmjeravaju dio japanskog izlaznog investicijskog kapitala prema drugim azijskim tržištima, a Tajland je jedan od stalnih korisnika tog trenda. Phuket i Bangkok već bilježe rastući interes japanskih kupaca, što se nadograđuje na već postojeću, geografski raznoliku bazu potražnje.
Za investitora iz Hrvatske ovo znači da trenutna nestabilnost jena i bata nije samo rizik, nego i prozor prilike, posebice za one koji su već razmišljali o ulaganju u resort nekretnine na Phuketu i čekali povoljniji trenutak za ulazak na tržište.
Hoće li biti novih intervencija u 2026.?
Bessent nije isključio dodatne mjere ako kretanja jena postanu, kako je rekao, 'neuredna'. Tržišta pažljivo prate razinu od 160 jena za dolar kao psihološku granicu, a njezin eventualni proboj mogao bi pokrenuti nove intervencije američkog i japanskog Trezora.
Najčešća pitanja
Zašto slabost jena utječe na globalna tržišta, uključujući nekretnine u Tajlandu?
Jen je ključna valuta za financiranje carry tradea vrijednog preko 1 bilijuna dolara. Kada se kreće naglo i nepredvidivo, trgovci su prisiljeni hitno zatvarati pozicije u drugoj imovini, od obveznica do nekretnina, a taj se pritisak prelijeva i na azijska tržišta kapitala, uključujući Tajland.
Je li sada dobar trenutak za kupnju nekretnine na Phuketu s obzirom na valutnu nestabilnost?
Slabljenje bata prema euru ili dolaru može kupnju učiniti povoljnijom za investitore koji plaćaju u tim valutama, dok istovremeno preusmjeravanje japanskog kapitala prema Aziji podiže potražnju za resort nekretninama. To ne jamči nikakav određeni prinos, ali stvara kombinaciju povoljnog tečaja i rastuće potražnje koju vrijedi razmotriti prije planiranja obilaska nekretnina.
Utječe li ova situacija na hipotekarne kredite i cijene stanova u Bangkoku?
Da. Obujam hipotekarnih kredita u Tajlandu pao je približno 12% na godišnjoj razini u četvrtom tromjesečju 2025., prema Bank of Thailand, a segment jeftinijih stanova u Bangkoku (ispod 3 milijuna bahta) se hladi. Zbog toga developeri nude popuste od 15 do 20 posto na neprodane jedinice i traže sve više kupce koji plaćaju u gotovini.
Je li Phuket pod istim pritiskom kao Bangkok?
Ne u istoj mjeri. Za 2026. planirano je oko 10.020 stanova u 39 projekata na Phuketu, s potražnjom iz Kine, Rusije, Europe, Indije, Singapura, Australije i zemalja Zaljeva, što tržište čini manje ovisnim o jednom izvoru kupaca i, prema dosadašnjim podacima, otpornijim na lokalno hlađenje potražnje koje pogađa Bangkok.
Izvor: CNA (Channel NewsAsia)