Kratak odgovor za nestrpljive
U prvoj polovici 2026. tvrtke povezane s nekretninama u jugoistočnoj Aziji prikupile su na burzama oko 3 milijarde dolara, a najveći dio tog kapitala otišao je u Vijetnam i Maleziju. Tajland, inače drugo najveće tržište nekretnina u regiji, ovaj put nije sudjelovao u toj utrci IPO-a. Za nekoga tko razmišlja o kupnji stana u Phuketu, ovo nije loša vijest, dapače, znači manje institucionalne konkurencije i realniju priliku za povoljniji ulazak.
Ako pratite tržište nekretnina u Tajlandu makar iz znatiželje, ovaj podatak vrijedi razumjeti u kontekstu, jer ne govori o bijegu kapitala iz regije, nego o preraspodjeli. Novac se samo preselio drugdje, a pitanje je što to znači za vas kao privatnog kupca.
Zašto je novac otišao u Kuala Lumpur i Ho Chi Minh, a ne u Bangkok?
Institucionalni kapital nije pobjegao iz jugoistočne Azije, nego se preusmjerio prema burzama u Kuala Lumpuru i Ho Chi Minh Cityju umjesto prema Bangkoku. Postoje dva glavna razloga. Prvo, Vijetnam i Malezija ponudili su atraktivnije uvjete za IPO, uključujući pojednostavljene procedure uvrštenja i porezne poticaje. Drugo, tajlandsko tržište je već relativno zrelo, veliki igrači odavno su uvršteni na burzu, pa jednostavno ima manje prostora za nove, velike ponude dionica.
Konkretni brojevi iza vala IPO-a
- Ukupan obujam IPO-a: prema procjenama Nikkei Asia, tvrtke iz jugoistočne Azije povezane s nekretninama prikupile su zajedno oko 3 milijarde dolara na regionalnim burzama u prvoj polovici 2026.
- Zamah Malezije: UI Boustead REIT bio je jedno od najvećih uvrštenja, što odražava rastući interes za malezijske industrijske i komercijalne nekretnine.
- Vijetnamski bum: Dien May Xanh i drugi izdavatelji jahali su val rastuće domaće potrošnje i urbanizacije, uz rast BDP-a Vijetnama od 6-7% godišnje u posljednje tri godine.
- Pozicija Tajlanda: burza SET (Stock Exchange of Thailand) ostaje najveća REIT platforma u ASEAN-u, s više od 40 nekretninskih fondova i ukupnom tržišnom kapitalizacijom većom od 15 milijardi dolara, prema podacima SET-a, no u prvoj polovici 2026. nije zabilježila nijedno veće novo uvrštenje.
- Jačanje bata: tajlandski bat ojačao je 3-4% prema američkom dolaru od početka godine, što tajlandsku imovinu čini skupljom za strane kupce i djelomično objašnjava zašto se kapital preusmjerio prema tržištima sa slabijom valutom.
Koliko zarađuje stan u Phuketu, a koliko u Bangkoku?
Ovo je za hrvatske investitore vjerojatno najzanimljiviji dio priče. Prosječni prinosi od najma stanova kreću se 4-6% godišnje u Bangkoku i 6-8% godišnje u Phuketu, što nadmašuje usporedivu imovinu u Maleziji i Vijetnamu. Phuket time ostaje regionalni lider po prinosu od najma među odmorišnim destinacijama jugoistočne Azije.
Zanimljivo je i da strani kupci danas čine otprilike 75% kupaca stanova u Phuketu, a projekti poput 408 jedinica velikog kompleksa Peylaa Phuket u Bang Tau grade se upravo za tu međunarodnu potražnju. Pattaya se oporavlja nakon pandemije, no prinosi ondje ostaju niži.
Što ovo znači za pravni okvir i vlasništvo?
Tajlandski zakon dopušta strancima vlasništvo nad do 49% ukupne stambene površine zgrade u sustavu freehold vlasništva, što ovaj okvir čini jednim od najtransparentnijih u regiji. To je i dalje jedan od ključnih razloga zašto Hrvati koji traže sigurnu investiciju u inozemstvu biraju baš Tajland, umjesto tržišta s kompliciranijim ili manje predvidljivim propisima o vlasništvu.
Grade li tajlandski developeri unatoč zatišju na burzi?
Apsolutno, i to agresivno. Veliki tajlandski developeri ulažu ozbiljno u Phuket bez obzira na usporavanje IPO aktivnosti. Origin Property namijenio je 3 milijarde bahta za Phuket u razdoblju 2026.-2028., s priznavanjem prihoda od hotela i stanova od četvrtog kvartala 2026. Sansiri, s druge strane, cilja na 40 milijardi bahta novih projekata u Phuketu tijekom četiri godine, što bi trebalo dosegnuti vrijednost cjelokupnog razvoja otoka u protekle 15 godina, samo upakirano u četiri godine.
Ovakva developerska pouzdanost, unatoč odsutnosti s burzovne scene, govori više o stvarnom stanju tržišta nego bilo koja IPO statistika.
Hoće li Tajland uskoro krenuti u vlastite IPO-e?
Procjene tržišta upućuju na to da SET priprema nekoliko uvrštenja u sektorima hotelijerstva i logistike. Tajlandska vlada također razmatra dodatne poticaje za privlačenje stranog kapitala, uključujući proširene programe investicijskih viza. Analitičari očekuju da će Tajland u drugoj polovici 2026. predstaviti nove poticaje kako bi privukao kapital natrag na domaću burzu.
Trebate li kupovati REIT ili radije stan direktno?
Tajlandski REIT-ovi trenutno se trguju uz diskont u odnosu na neto vrijednost imovine (NAV), što otvara priliku za direktno ulaganje u fizičku imovinu umjesto u burzovne fondove. Tehnički gledano, strani ulagači mogu kupovati REIT-ove izravno preko međunarodnog brokera s pristupom SET-u, uz otvaranje tajlandskog brokerskog računa, a minimalni ulazni pragovi kreću se od svega nekoliko tisuća bahta. No za većinu kupaca, izravna kupnja stana ostaje jednostavnija i transparentnija opcija, jer se radi o konkretnoj, opipljivoj imovini koju možete vidjeti i iznajmljivati.
Što jače bat znači za vašu investiciju?
Jači bat podiže ulaznu cijenu za strane kupce, no istovremeno povećava povrat prilikom preprodaje i konverzije natrag u eure ili dolare. Dugoročni investitori na kraju profitiraju od valutne stabilnosti, čak i ako trenutni ulazak izgleda nešto skuplje nego prije godinu dana.
Zaključak: prozor prilike koji se možda neće ponoviti
Institucionalni kapital u nekretninama jugoistočne Azije raste, a Tajland privremeno zaostaje za Vijetnamom i Malezijom po obujmu IPO-a. Ipak, zadržava temeljne prednosti za privatne investitore: transparentno zakonodavstvo, visoke prinose od najma i zrelu infrastrukturu. Upravo sada, dok veliki fondovi gledaju drugdje, privatni kupci imaju rijetku priliku ući na tržište bez natjecanja s institucionalnim kapitalom.
Ako razmišljate o ulaganju u nekretninu u Tajlandu, tim Nekretnine u Tajlandu može vam pomoći pronaći pravu priliku, bilo da je riječ o stanu u Phuketu ili investiciji u Bangkoku.
Izvor: Nikkei Asia