Ako pratite tržište nekretnina u jugoistočnoj Aziji, vjerojatno vam nije promaknula vijest da Indonezija ulazi u utrku za regionalni kapital s ambicioznim planom od 28 milijardi dolara. Cilj je jasan: preusmjeriti novac koji danas najčešće završava u Singapuru, Hong Kongu ili Bangkoku prema novim financijskim centrima u Jakarti i na Baliju. Za sve koji razmišljaju o kupnji nekretnine u Tajlandu, ovo je vijest koju vrijedi pratiti, ali ne i razlog za paniku.
Pitanje koje si postavljaju ozbiljni investitori nije hoće li Indonezija jednog dana postati respektabilan igrač, jer hoće. Pitanje je koliko će to trajati i zaslužuje li Tajland, s obzirom na sve okolnosti, ponovnu pažnju baš sada.
Kratak odgovor za nestrpljive
Indonezija je najavila državnu investiciju od 28 milijardi dolara za razvoj financijskih centara u Jakarti i na Baliju, prema pisanju Nikkei Asia. Dio paketa uključuje poreznu olakšicu koja predviđa moguće potpuno (100%) izuzeće od poreza na dobit tijekom određenog razdoblja, u skladu s novim PFII zakonom o financijskim centrima (Business Times). Najveća slabost cijelog projekta je nedostatak pravne sigurnosti, upravo ono što veliki institucionalni investitori najviše traže prije nego što uopće razmisle o ulasku.
Tajland u međuvremenu i dalje stoji na čvrstim temeljima: razvijena infrastruktura, transparentno vlasništvo nad stanovima u režimu vlasništva (freehold) za strance, i preko 35 milijuna turističkih dolazaka u 2025. godini (TAT). Prosječni prinosi od najma kreću se između 5 i 7% godišnje za stanove u Bangkoku, dok na Phuketu tijekom vrhunca sezone mogu doseći 8 do 10%. Za investitore u tajlandske nekretnine, indonezijski projekt predstavlja srednjoročni konkurentski rizik, ali pozicija Tajlanda izgleda stabilna gledano kroz sljedeće 3 do 5 godina.
Koliko je zapravo velika ova indonezijska oklada
28 milijardi dolara zvuči impresivno, i jest, jer predstavlja otprilike 2,5% indonezijskog BDP-a. Za usporedbu, cijeli tajlandski Istočni ekonomski koridor (Eastern Economic Corridor) vrijedan je 45 milijardi dolara, ali ta se investicija razvija tijekom cijelog desetljeća i pokriva industriju u širem smislu, ne samo financijski sektor.
Bali kao lokacija financijskog centra ima logiku iza sebe: otok s otprilike 4,4 milijuna stanovnika već ima izgrađenu turističku infrastrukturu, pa Indonezija pokušava spojiti lifestyle privlačnost s financijskom infrastrukturom, po modelu koji je Dubai uspješno izveo kroz DIFC. Zvuči dobro na papiru, ali izvedba je druga priča.
Zašto pravna nesigurnost ostaje najveća kočnica
Ovo je ključna razlika koju svaki investitor mora razumjeti. Stranci u Indoneziji ne mogu imati puno vlasništvo nad zemljištem (hak milik). Dostupna su im samo prava korištenja (hak pakai, do 80 godina) i prava građenja (hak guna bangunan). To je oštro u suprotnosti s Tajlandom, gdje stranci mogu imati puno vlasništvo (freehold) nad stanovima u kondominijima, jasno upisano u zemljišne knjige.
Indonezijsko zemljišno pravo i dalje je kompliciran teren, procedure registracije nisu transparentne, a sudski sustav sporo rješava predmete. Veliki fondovi jednostavno neće uložiti kapital bez garancija oko zaštite vlasničkih prava, mehanizama arbitraže i stabilnog poreznog režima. Dok se ti problemi ne riješe, sve porezne olakšice ostaju uglavnom obećanja na papiru.
Tajland ne sjedi skrštenih ruku
Dok Indonezija planira, Tajland gradi. Bangkok razvija svoj vlastiti financijski klaster, One Bangkok, s investicijom kompanija Frasers Property i TCC Group procijenjenom na 3,5 milijarde dolara. Phuket paralelno nastavlja širiti svoj premium segment nekretnina, s fokusom na luksuzne vile i brendirane projekte.
Infrastrukturni jaz između dviju zemalja ostaje ogroman u korist Tajlanda. Bangkok ima dvije međunarodne zračne luke, razvijenu BTS/MRT mrežu i duboko ukorijenjenu bankarsku infrastrukturu. Jakarta je svoju prvu liniju metroa otvorila tek 2019. godine, a Bali još uopće nema sustav željezničkog prijevoza.
Tu je i pitanje valute, presudno za svakog investitora koji računa povrat u tvrdoj valuti. Indonezijska rupija izgubila je oko 5% vrijednosti u odnosu na američki dolar tijekom protekle godine, dok je tajlandski baht pokazao znatno veću stabilnost.
Zanimljivo je da demografija ide u korist Indonezije na dugi rok: 275 milijuna stanovnika naspram tajlandskih 72 milijuna daje Indoneziji ogromno domaće tržište za budućnost. Ali to je priča za sljedeću deceniju, ne za investitora koji razmišlja o kupnji stana u Bangkoku ili vile na Phuketu danas.
Phuket ulazi u 2026. s pozitivnim momentumom
Prema pisanju Bangkok Posta, tržište luksuznih nekretnina na Phuketu očekuje se da ostane snažno kroz 2026. godinu, potaknuto rastom cijena zemljišta na lokacijama zapadne obale poput Bang Taoa, Lagune, Layana, Kamale i Cherng Talaya. Brendirane vile trenutno nadmašuju stanove po popularnosti među bogatim međunarodnim kupcima, što je trend koji vrijedi imati na umu prilikom planiranja ulaganja.
Najčešća pitanja hrvatskih investitora
Treba li investitor u tajlandske nekretnine brinuti zbog konkurencije iz Indonezije?
Ne, ne na horizontu od 3 do 5 godina. Indonezijski financijski centri još su u fazi planiranja. Čak i u najoptimističnijem scenariju, potpuna implementacija bi mogla potrajati 7 do 10 godina. Tajlandsko tržište nekretnina je zrelo, likvidno i dobro poznato investitorima. Za one koji ulažu danas, temelji tajlandskog tržišta nisu ni malo poljuljani.
Zašto investitori traže veću pravnu sigurnost od Indonezije?
Indonezijsko zemljišno pravo ostaje kompleksno, procedure registracije nisu dovoljno transparentne, a sudski postupci sporo teku. Veliki fondovi ne žele uložiti kapital bez jasnih garancija na zaštitu vlasničkih prava, mehanizme arbitraže i stabilan porezni sustav. Dok se zakonodavstvo ne finalizira, sve ostaje na razini prijedloga.
Isplati li se uspoređivati Bali i Phuket kao investicijske destinacije?
Oba otoka privlače kupce koji traže lifestyle i investitore u najam. Ali Phuket ima prednost u tri ključna aspekta: puno vlasništvo (freehold) nad stanovima za strance, veću prosječnu popunjenost hotela od 75 do 80% (prema STR podacima), i razvijeniju infrastrukturu za upravljanje najmom nekretnina.
Kakve porezne olakšice nudi Indonezija?
Finalni paket olakšica još nije formaliziran. U raspravi je moguće potpuno izuzeće od poreza na dobit tijekom određenog razdoblja za tvrtke registrirane u financijskom centru, izuzeća od poreza na strani dohodak i dividende, te pojednostavljeni vizni režimi, uključujući mogućnost da vlasnici Golden Visa ne budu tretirani kao porezni rezidenti Indonezije tijekom trajanja vize. Bez usvojenog zakona, sve ovo ostaju samo prijedlozi.
Hoće li indonezijski projekt utjecati na cijene u Bangkoku ili na Phuketu?
Ne očekuje se direktan utjecaj. Tajlandsko tržište nekretnina pokreće domaća potražnja, turizam i migracija digitalnih nomada. Čak i ako se dio institucionalnog kapitala preusmjeri prema Indoneziji, segment stanova za privatne investitore u Tajlandu trebao bi ostati otporan.
Gdje se trenutno isplati više ulagati: u Tajland ili Indoneziju?
U Tajland. Tržište funkcionira, pravila su jasna, a prinosi su predvidljivi. Indonezija je oklada na budućnost koja nosi značajnu neizvjesnost. Pametna strategija je izgraditi osnovni portfolio u Tajlandu sada, a indonezijsko tržište ponovno razmotriti kada njegov pravni okvir bude usvojen i provjeren u praksi.
Koje lokacije u Tajlandu su najotpornije na regionalnu konkurenciju?
Izdvajaju se premium lokacije s ograničenom ponudom: Sukhumvit i Silom u Bangkoku, Bang Tao i Laguna na Phuketu, te Bophut na Koh Samuiju. Ove lokacije privlače kupce za koje Indonezija jednostavno nije realna alternativa, s obzirom na razliku u pravnim režimima vlasništva i kvaliteti života.
Izvor: Nikkei Asia
Indonezijska oklada od 28 milijardi dolara je ambiciozna i zasigurno vrijedi pažljivog praćenja. Ali između najave mega-projekta i stvarnog priljeva kapitala postoji jaz ispunjen zakonima, institucijama i povjerenjem investitora, jaz koji je Tajland zatvorio prije nekoliko desetljeća. Za sve koji ulažu danas, tajlandsko tržište ostaje najbalansiraniji izbor u jugoistočnoj Aziji kada se u obzir uzmu prinosi, pravna zaštita i kvaliteta života.
Spremni za ulaganje u Tajland? Naš tim u Nekretnine u Tajlandu pomoći će vam pronaći nekretninu koja odgovara vašim ciljevima i budžetu.