Zamislite da planirate ulaganje u stan na Phuketu, a onda pročitate vijest da susjedna Malezija gradi cijeli grad vrijedan 20 milijardi dolara, gotovo koliko iznosi cjelokupni godišnji proračun neke manje europske države. Prva reakcija mnogih hrvatskih investitora bila je pomalo panična: hoće li Tajland izgubiti bitku za strani kapital u Jugoistočnoj Aziji? Odgovor je slojevitiji nego što se čini, a upravo zato vrijedi ga rastaviti na činjenice.
Kratak odgovor za one kojima se žuri
Malezijski konglomerat Genting najavio je izgradnju tehnološkog grada vrijednog 20 milijardi dolara u posebnoj ekonomskoj zoni Johor-Singapur (JS-SEZ), s fokusom na umjetnu inteligenciju i agritech industriju. Za tajlandsko tržište nekretnina ovo ne predstavlja izravnu prijetnju turističkim destinacijama poput Phuketa ili Pattaye, jer se radi o potpuno drugom segmentu ulagača, prvenstveno tehnološkim tvrtkama i korporativnim investitorima. Ono što se realno mijenja jest borba za dio kapitala koji je do sada automatski smatrao Bangkok "vratima u ASEAN".
Tko je Genting i zašto gradi grad usred ničega
Genting Group je malezijski konglomerat tržišne kapitalizacije od otprilike 8 milijardi dolara, poznat prije svega po kasinima i hotelskoj industriji (mnogi će ga prepoznati po brendu Resorts World). Ulazak u izgradnju tehnološkog grada predstavlja strateški zaokret tvrtke prema digitalnoj infrastrukturi, ne prema turizmu.
Prema vlastitoj dokumentaciji tvrtke, projekt Johor Tech Smart City prostire se na 2.300 hektara (acres), od čega je 500 hektara rezerviran za AgTech kampus, a 1.700 hektara za takozvani Knowledge AI Campus. Prema izvještaju portala The Edge Malaysia, projekt bi trebao otvoriti više od 10.000 radnih mjesta.
Grad se gradi unutar Posebne ekonomske zone Johor-Singapur (JS-SEZ), pokrenute u siječnju 2025. godine s ciljem privlačenja međunarodnog biznisa i talenata. Zona nudi pojednostavljene carinske procedure, porezne olakšice i bezvizni ulazak za visokokvalificirane stručnjake. Prema procjenama malezijske vlade, zona bi u prvom desetljeću trebala stvoriti 100.000 radnih mjesta.
Geografski, Johor Bahru se nalazi manje od 30 km od centra Singapura, što ga praktički čini predgrađem grada-države, samo s cijenama nekretnina koje su 3 do 5 puta niže nego u samom Singapuru.
Koliko zapravo staje kvadrat: Johor, Bangkok i Phuket u brojkama
Za hrvatskog kupca koji uspoređuje opcije, brojke su često najbolji vodič kroz maglu marketinških najava. Prema podacima CBRE-a, prosječna cijena kvadratnog metra u Johor Bahruu 2025. godine kretala se između 1.500 i 2.200 dolara, dok usporedivi projekti u Bangkoku koštaju između 3.000 i 5.500 dolara po kvadratu. Premium segment na Phuketu ide i korak dalje, s cijenama od 3.500 do 7.000 dolara po kvadratnom metru.
| Tržište | Cijena po m² (USD) | Prinos od najma (godišnje) |
|---|---|---|
| Johor Bahru | 1.500 - 2.200 $ | 3-4% |
| Bangkok | 3.000 - 5.500 $ | 4-6% |
| Phuket (premium segment) | 3.500 - 7.000 $ | 5-8% |
Ovi brojevi govore jasnu priču: Johor nudi jeftiniji ulaz, ali znatno niži prinos od najma. Tajland, a posebno Phuket, i dalje nudi najbolji omjer cijene i prihoda od turističkog najma u regiji.
Konkretne razmjere: koliko je 20 milijardi dolara zapravo veliko
Tajland je 2025. godine privukao procijenjenih 4,8 milijardi dolara izravnih stranih ulaganja u nekretnine. Drugim riječima, jedan jedini Gentingov projekt po veličini odgovara otprilike četirima godinama ukupnog stranog ulagačkog priljeva u tajlandske nekretnine. To zvuči zastrašujuće na papiru, ali treba imati na umu da će se izgradnja razvlačiti kroz 15 do 20 godina, a prva faza vjerojatno će vrijediti između 2 i 4 milijarde dolara, ne cijelih 20 milijardi odjednom.
Vlasništvo stranaca: Malezija naspram Tajlanda
Ovo je pitanje koje svaki ozbiljan investitor mora razumjeti prije donošenja odluke. Stranci u Maleziji mogu kupiti nekretninu u punom, tzv. freehold vlasništvu, uz minimalni prag ulaganja od otprilike 1 milijun ringita (oko 220.000 dolara). U Tajlandu je puno, freehold vlasništvo dostupno strancima isključivo unutar kondominijskih projekata, i to u okviru kvote stranog vlasništva koja trenutno iznosi 49% ukupne površine zgrade.
Zanimljivo je da se u Tajlandu vodi ozbiljna rasprava o podizanju te kvote sa 49% na 75%, promjena koja bi mogla značajno povećati priljev stranog kapitala ako se usvoji tijekom 2026. godine.
Odgovara li Tajland na konkurenciju iz Johora
Da, i to prilično konkretno. Tijekom 2025. i 2026. godine Tajland ubrzano razvija Istočni gospodarski koridor (Eastern Economic Corridor, EEC), koji obuhvaća provincije Chonburi, Rayong i Chachoengsao. Vlada nudi porezne olakšice u trajanju do 13 godina za tehnološke tvrtke koje se odluče preseliti proizvodnju ili razvoj u regiju.
Paralelno s tim, tržište resorta ostaje snažno unatoč regionalnoj utakmici za kapital. Developer Sansiri najavio je ulaganje od 40 milijardi bahta u nove projekte na Phuketu u razdoblju od 2027. do 2030. godine, uključujući sedam projekata vrijednih 10 milijardi bahta koji se pokreću u drugoj polovici 2026. Ovo je jasan signal da developeri i dalje vjeruju u potražnju za phuketskim nekretninama, unatoč najavama iz Malezije.
Gdje bi konkurencija stvarno mogla ostaviti trag
Ako se pritisak konkurencije iz Johora zaista materijalizira, prvi na udaru bit će segment poslovnih i uredskih prostora u Bangkoku, jer se glavni grad natječe s Kuala Lumpurom i Singapurom za regionalna korporativna sjedišta. Turistička tržišta poput Phuketa, Kohsamuija i Pattaye štiti njihova jedinstvena turistička privlačnost, koju ni Johor ni Kuala Lumpur jednostavno ne mogu ponuditi.
Prakticni zaključak za hrvatskog investitora
Gentingov projekt u Johoru nije prijetnja tajlandskim investitorima u nekretnine, već pokazatelj da regionalna utakmica za kapital ulazi u novu fazu. Tajland pobjeđuje na polju prihoda od turističkog najma, kvalitete života i zrelosti tržišta, s dokazanom infrastrukturom i pravnim okvirom koji, iako ograničava puno vlasništvo za strance, dobro je poznat i predvidljiv. Malezija se, s druge strane, kladi na tehnološku infrastrukturu i blizinu Singapura, uz dugoročniji horizont povrata.
Za hrvatskog kupca koji traži stabilan prinos od najma i mogućnost osobnog korištenja nekretnine u turističkom okruženju, Phuket ostaje predvidljiviji i dokazaniji izbor. Johor ima smisla jedino kao dugoročna opklada na rast vrijednosti kapitala u blizini Singapura, s horizontom od deset i više godina.
Izvor: Nikkei Asia
Razmišljate o ulaganju u nekretninu u Tajlandu? Naš tim u agenciji Nekretnine u Tajlandu pomoći će vam pronaći pravu priliku, uz jasan uvid u brojke i pravni okvir prije nego donesete odluku.