Kad hrvatski investitor razmišlja o stanu u Tajlandu, prva asocijacija gotovo uvijek je Phuket. No dok se otok i dalje probija u naslovima, u sjevernom Chiang Maiju odvija se tiha, ali značajna promjena strukture kupaca koja bi mogla zanimati svakoga tko traži nižu ulaznu cijenu i manje zasićeno tržište.
Kratak odgovor: Kineski kupci gube tržišni udio u Chiang Maiju, a zamjenjuju ih građani Mijanmara (rast aktivnosti 42,9%), Amerikanci (23,8%) i Talijani, čija je potražnja skočila čak 200%. Riječ je o dijelu šireg nacionalnog trenda diversifikacije kupaca stanova u Tajlandu, a ne o izoliranoj lokalnoj pojavi.
Što se točno događa s kupcima u Chiang Maiju
Još prije nekoliko godina kineski kapital diktirao je tempo u segmentu od 2 do 5 milijuna bahta. Danas je slika mnogo šarolikija. Prema podacima Thailand Business News, kupci iz Mijanmara povećali su aktivnost za 42,9%, Amerikanci za 23,8%, a Talijani bilježe rast od čak 200%. Poruka je jasna: Chiang Mai više nije tržište ovisno o Kini.
Ovo nije izolirani lokalni fenomen, nego odraz šireg nacionalnog trenda. Na razini cijele zemlje, transferi stanova stranim kupcima iz Kine u prvom kvartalu 2026. drastično su pali (broj jedinica -38,8%, vrijednost -42,9%), dok su prazninu popunile druge nacionalnosti: Rusija (+33%), Indija (+40%), Australija (+36,1%), Njemačka (+17,4%) i Velika Britanija (+13%), prema izvještaju bangkoške agencije REIC koji prenosi Nation Thailand. Miks kupaca u Chiang Maiju samo je regionalni odraz tog nacionalnog rebalansa.
Brzi pregled ključnih brojki
- Kupnja stanova od strane građana Mijanmara u Chiang Maiju porasla je 42,9%, čime su postali najveća skupina stranih kupaca u gradu
- Interes američkih kupaca porastao je 23,8%
- Talijanski kupci bilježe rast od 200%, a nizozemski 50%
- Aktivnost kineskih kupaca nastavlja padati
- Prosječna cijena kvadrata u novim projektima u Chiang Maiju iznosi 45.000-70.000 bahta, što je 2-3 puta niže od usporedive ponude na Phuketu
- Diversificiranija baza kupaca smanjuje rizik naglog odljeva kapitala vezanog uz jednu zemlju
Zašto baš ovi kupci i zašto baš sada
Promjena demografije kupaca nije slučajna, nego rezultat nekoliko globalnih trendova koji se poklapaju u istom trenutku.
Prvo, unutarnja ekonomska previranja u Kini i stroža kontrola odljeva kapitala tjeraju kineske investitore da kapital zadrže kod kuće ili ga usmjere bliže, primjerice prema Hainanu.
Drugo, politička kriza u Mijanmaru gura tamošnju srednju klasu prema najbližoj sigurnoj luci za imovinu. Mijanmar graniči s Tajlandom, a Chiang Mai se nalazi samo 150 km od granice, što ga čini logičnim izborom za obitelji koje žele zaštititi imovinu izvan zemlje.
Treće, post-pandemijski val rada na daljinu pretvorio je Chiang Mai u magnet za slobodnjake iz SAD-a i Europe. Grad se već godinama nalazi u svjetskom vrhu pet destinacija za digitalne nomade prema Nomad Listu, što izravno hrani potražnju zapadnih kupaca.
Chiang Mai naspram Phuketa: gdje se isplati ući s manje kapitala
Za hrvatske investitore ova promjena posebno je zanimljiva u usporedbi s Phuketom. Otok i dalje dominira naslovima, ali ulazni prag tamo je narastao na 4-8 milijuna bahta za dobro pozicioniran studio. U Chiang Maiju usporediva jedinica košta 1,5-3 milijuna bahta. Prinosi od najma pritom su usporedivi, dok je konkurencija među najmodavcima znatno manja.
Phuket i dalje privlači drugačiji profil kupaca. Ostaje top destinacija po vrijednosti transfera za ruske kupce, koji su u prvom kvartalu 2026. na otoku ostvarili 1,06 milijardi bahta kroz 156 jedinica, odnosno 64% ukupne vrijednosti njihovih transfera na razini cijele zemlje, prema izvještaju Bangkok Posta koji se poziva na podatke REIC-a.
Zašto je diversificirana baza kupaca dobra vijest za likvidnost
Kada tržište ovisi o jednoj nacionalnosti, svako pooštravanje kontrole kapitala ili politički obrat može preko noći srušiti potražnju. Chiang Mai se udaljava od te ranjivosti. Pet ili šest aktivnih skupina kupaca iz različitih dijelova svijeta djeluju kao svojevrsni jastuk sigurnosti za tržište preprodaje, što je važno svakome tko razmišlja o izlaznoj strategiji, a ne samo o kupnji.
Infrastruktura i rizici koje treba znati prije kupnje
Proširenje zračne luke i planirana pruga velike brzine iz Bangkoka poboljšavaju prometnu povezanost grada, čime obilazak nekretnina postaje sve praktičniji za kupce koji dolaze izdaleka, uključujući i one iz Hrvatske. Novi terminal međunarodne zračne luke, u izgradnji od 2024. godine, podignut će kapacitet na 20 milijuna putnika godišnje.
No rizike treba jednako ozbiljno uzeti u obzir. Chiang Mai je sezonsko tržište: od veljače do travnja grad pogađa sezona smoga (haze season), što slabi atraktivnost kratkoročnog najma u tom razdoblju. Infrastruktura upravljanja nekretninama također je manje razvijena nego na Phuketu, pa pronalazak pouzdane agencije za upravljanje zahtijeva pažljivu provjeru prije potpisivanja ugovora.
Ključne činjenice koje svaki investitor treba znati
- Prema Zakonu o kondominijima B.E. 2522, strani državljani mogu vlasnički posjedovati do 49% jedinica u bilo kojem projektu kondominija. U većini projekata u Chiang Maiju ta kvota daleko je od popunjenosti
- Procjene tržišta govore o prosječnom dugoročnom prinosu od najma za stanove u Chiang Maiju od 5-7% godišnje, usporedivo s perifernim četvrtima Bangkoka
- Chiang Mai godišnje dočeka više od 10 milijuna turista (Tourism Authority of Thailand, podaci za 2024.), što osigurava stabilnu potražnju za kratkoročnim najmom
- Vrijednosti stanova u središnjim četvrtima (Nimmanhaemin, Old City) porasle su procijenjenih 12-18% u posljednje tri godine
Najčešća pitanja
Zašto kineski kupci gube tržišni udio u Chiang Maiju?
Glavni razlozi su stroža kontrola odljeva kapitala iz kontinentalne Kine i usporavanje domaćeg gospodarstva. Dio investitora preusmjerio je kapital na domaće tržište ili bliže destinacije poput Hainana.
Može li stranac vlasnički posjedovati stan u Chiang Maiju?
Da. Prema Zakonu o kondominijima B.E. 2522, stranac može držati jedinicu u punom vlasništvu (freehold), pod uvjetom da ukupno strano vlasništvo u projektu ne prelazi 49%. Sredstva plaćanja moraju biti transferirana iz inozemstva i dokumentirana obrascem Foreign Exchange Transaction (FET).
Kolika je prosječna cijena stana u Chiang Maiju u 2026. godini?
Studio od 25-35 kvadrata u novom projektu u Nimmanhaeminu košta od 1,8 do 3,5 milijuna bahta. U manje središnjim lokacijama cijene kreću od 1,2 milijuna bahta.
Koji prinos od najma mogu očekivati investitori u Chiang Maiju?
Dugoročni najam tipično donosi 5-7% godišnje. Kratkoročni najam (putem Airbnba) u visokoj sezoni može doseći 8-10%, no uzimajući u obzir prazninu tijekom sezone smoga, realnija godišnja brojka bliža je 6-8%.
Chiang Mai ili Phuket: gdje je bolje ulagati?
Phuket je dokazano, vrlo likvidno tržište, ali s visokim ulaznim pragom. Chiang Mai je rastuće tržište s nižim ulaznim pragom i jačim potencijalom rasta kapitala. Ispravan izbor ovisi o strategiji: stabilan prihod naspram rasta vrijednosti kapitala.
Koje su četvrti u Chiang Maiju najperspektivnije?
Nimmanhaemin je glavna poslovna i lifestyle četvrt. Santitham je područje u brzom razvoju, puno kafića i co-working prostora. Hang Dong je predgrađe s pristupačnijim cijenama i vilama.
Postoje li ograničenja za kratkoročni najam stanova?
Formalno, Zakon o hotelima B.E. 2547 zabranjuje iznajmljivanje stambenih jedinica na razdoblje kraće od 30 dana bez hotelske dozvole. U praksi je mnogo stanova u Chiang Maiju oglašeno na platformama za kratkoročni najam, no investitori bi trebali provjeriti interna pravila upravnog odbora konkretnog projekta.
Koje poreze plaća strani vlasnik stana u Chiang Maiju?
Pri kupnji: naknada za registraciju prijenosa (2% procijenjene vrijednosti), pristojba na markice (0,5%) ili poseban porez na poslovanje (3,3%). Godišnji porez na zemljište i zgrade za stambenu nekretninu vrijednosti do 50 milijuna bahta naplaćuje se po sniženoj stopi.
Zaključak: prilika, ne prijetnja
Promjena strukture kupaca u Chiang Maiju nije prijetnja, nego prilika. Multinacionalna potražnja čini tržište otpornijim na šokove. Nizak ulazni prag omogućuje investitorima da diversificiraju portfelj bez koncentracije cjelokupnog kapitala u skuplji Phuket. Za one koji traže srednjoročni rast kapitala, drugi grad Tajlanda zaslužuje ozbiljniji pogled, a naš tim u Nekretninama u Tajlandu rado će vam pomoći usporediti obje destinacije prema vašim ciljevima.
Izvor: Nation Thailand