Dok većina hrvatskih ulagača kad čuje 'nekretnine u Tajlandu' automatski pomisli na Phuket ili možda Pattayu, u sjevernom Tajlandu odvija se tiha revolucija na tržištu stanova koju malo tko prati. Chiang Mai, treće najveće tržište nekretnina u zemlji, godinama je funkcionirao gotovo kao kinesko tržište. Sada se ta slika mijenja iz temelja, a kupci koji dolaze na mjesto Kineza imaju sasvim drugačije proračune, prioritete pri odabiru lokacije i razloge za kupnju.
Kratak odgovor: kupci iz Mjanmara povećali su svoju aktivnost na tržištu stanova u Chiang Maiju za 42,9%, Amerikanci za 23,8%, dok kineska potražnja opada nakon godina gotovo potpune dominacije. U prvom kvartalu 2026. strani kupci u Chiang Maiju kupili su 199 stanova u vrijednosti 566 milijuna bahta, što je rast od 17,8% u broju transakcija i 41,9% u vrijednosti u odnosu na isto razdoblje 2025.
Zašto se kupci iz Mjanmara okreću Chiang Maiju
Mjanmar se od 2021. suočava s trajnim unutarnjim sukobima, zbog čega imućniji stanovnici aktivno prebacuju kapital u susjedne zemlje. Chiang Mai se nalazi svega oko 150 km od granice s Mjanmarom, što ga čini logičnim i praktičnim odredištem za taj kapital. Ti kupci uglavnom traže stanove u srednjem do nižem cjenovnom rangu, između 1,5 i 4 milijuna bahta, što znači stabilnu potražnju za garsonijerama i jednosobnim stanovima, bez pritiska na vrh tržišta.
Kineski kupci gube tlo pod nogama, ali još uvijek vode
Kina i dalje ostaje vodeća nacionalnost među stranim kupcima u Chiang Maiju, s 92 kupljena stana u vrijednosti 264 milijuna bahta u prvom kvartalu 2026. godine, što u prosjeku iznosi 2,9 milijuna bahta po jedinici. No ta dominacija se vidno sužava. Iza Kine slijede Sjedinjene Američke Države, Mjanmar, Tajvan, Nizozemska, Izrael, Južna Koreja, Ujedinjeno Kraljevstvo, Singapur i Kanada, popis koji je prije samo pet godina izgledao potpuno drugačije.
Zašto Kinezi odlaze? Nekoliko faktora djeluje istovremeno. Usporavanje kineskog gospodarstva ograničava odljev kapitala iz zemlje, a Peking je pooštrio kontrolu deviznih transakcija, što otežava prekogranično plaćanje nekretnina. Paralelno s tim, kineski kupci sve češće biraju Bangkok i Pattayu, gdje je infrastruktura razvijenija i zračne veze praktičnije.
Amerikanci i Europljani ulaze na scenu
Američke kupnje porasle su za 23,8%, što se poklapa s pozicijom Chiang Maija kao jednog od top 5 svjetskih središta za rad na daljinu, prema Nomad Listu. Europska prisutnost također raste, iako s niže baze: talijanske kupnje skočile su čak 200%, a nizozemske 50%. Za ulagača koji dolazi iz Hrvatske, ovo je znak da tržište postaje stvarno međunarodno, a ne da ovisi o hirovima jedne zemlje.
Koliko je jeftiniji Chiang Mai od Phuketa
Za razliku od Phuketa, gdje su cijene stanova odavno premašile granice pristupačnosti za prosječnog europskog kupca, Chiang Mai nudi znatno nižu ulaznu točku. Prosječne cijene stanova u Chiang Maiju kreću se između 50.000 i 80.000 bahta po četvornom metru, u usporedbi sa 120.000 do 200.000 bahta po četvornom metru za usporedive jedinice na Phuketu. Drugim riječima, riječ je o razlici od dva do tri puta u korist Chiang Maija.
| Pokazatelj | Chiang Mai | Phuket |
|---|---|---|
| Prosječna cijena po m² | 50.000 - 80.000 bahta | 120.000 - 200.000 bahta |
| Prinos od dugoročnog najma | 5-7% godišnje | varira po lokaciji |
| Udio stranih kupaca u odabranim zonama | raste kroz diversifikaciju | 67% u Bang Tao i Cherng Talay (H1 2026.) |
Koje su najperspektivnije lokacije za ulaganje
Tri zone koncentriraju najveći dio potražnje u Chiang Maiju:
- Nimmanhemin funkcionira kao svojevrsni lokalni ekvivalent bangkoškog Sukhumvita, s kafićima, coworking prostorima i mladom populacijom stanara
- Stari grad (Old City) privlači potražnju za kratkoročnim najmom, posebno turiste
- Područje oko Sveučilišta Chiang Mai donosi stalan priljev studenata i akademskog osoblja kao najmoprimaca
Kakav prinos mogu očekivati ulagači
Dugoročni najam u središnjim četvrtima Chiang Maija, poput Nimmana i Starog grada, prema lokalnim procjenama tržišta donosi prinos od 5 do 7% godišnje. Kratkoročni najam preko rezervacijskih platformi može doseći 8 do 10% u vrhuncu sezone, od studenog do veljače, no zahtijeva aktivno upravljanje nekretninom i licencu za hotelsko poslovanje.
Je li kupnja stana u Chiang Maiju sigurna 2026. godine
S pravne strane, kupnja stana u vlasništvu (freehold) kao stranac u Chiang Maiju ne razlikuje se od kupnje na Phuketu ili u Bangkoku. Isti Zakon o kondominijima vrijedi na cijelom teritoriju Tajlanda, a strancima je dopušteno vlasništvo nad najviše 49% prodajne površine u jednoj zgradi s kondominijskim statusom, pravilo koje se jednako primjenjuje na sve nacionalnosti.
Glavni rizik nije pravne, već tržišne prirode: likvidnost. Tržište u Chiang Maiju je plića nego u Phuketu ili Bangkoku, a preprodaja stana može potrajati dulje. Zato je ključno birati projekte na lokacijama s dokazanom i trajnom potražnjom, a ne slijepo pratiti trenutne trendove cijena.
Chiang Mai ili Phuket, ili oboje
Riječ je o suštinski različitim tržištima. Phuket je odmorišno tržište s izraženim sezonskim oscilacijama i premium cijenama, gdje strani kupci već čine 67% kupnji stanova u zonama Bang Tao i Cherng Talay u prvoj polovici 2026. godine, prema podacima Nation Thailanda. Chiang Mai je urbano tržište sa stabilnijom, cjelogodišnjom potražnjom i znatno nižim ulaznim pragom. Za portfelj koji želi smanjiti koncentracijski rizik, diversifikacija između ta dva tržišta ima smisla, a naš tim u Nekretnine u Tajlandu redovito savjetuje klijente upravo o toj kombinaciji.
Koje poreze plaća strani vlasnik stana
Porezni sustav jedinstven je na cijelom Tajlandu. Kupnja povlači naknadu za prijenos vlasništva (2% od procijenjene vrijednosti nekretnine, obično podijeljeno između kupca i prodavatelja), pristojbu na ugovor (0,5%) te porez na kapitalnu dobit prilikom preprodaje. Godišnji porez na stambenu nekretninu je minimalan.
Zašto je raznolikost kupaca dobar znak za ulagače
Tržište koje ovisi o kupcima iz samo jedne zemlje je krhko: bilo kakva promjena politike ili gospodarstva te zemlje može preko noći uništiti potražnju. Pojava kupaca iz Mjanmara, SAD-a i Europe stvara otporniju strukturu potražnje, što na srednji rok podupire i cijene i likvidnost tržišta.
Promjena profila kupaca u Chiang Maiju nije samo statistika, već signal za ulagače koji su spremni gledati dalje od Phuketa i Pattaye. Sjeverna prijestolnica Tajlanda nudi niži ulazni prag, sve veću raznolikost potražnje i prinose od najma konkurentne južnim odmorišnim tržištima. Ključ uspjeha ostaje isti kao i svugdje na Tajlandu: odabir lokacija s dokazanom potražnjom i projekata provjerenih, etabliranih developera.
Izvor: Money & Banking Magazine