Dok većina hrvatskih ulagača u tajlandske nekretnine razmišlja o apartmanima u Phuketu ili kućama u Pattayi, u pozadini se odvija mnogo veća priča: Tajland se pretvara u regionalno srediste podatkovnih centara, a to već mijenja cijene industrijskog zemljišta i nekretnina duž istočne obale.
Kratak odgovor
Potražnja za podatkovnim centrima u Tajlandu raste dvoznamenkastim stopama, a industrijsko zemljište uz trafostanice i optičke koridore u Istočnom gospodarskom koridoru (EEC) poskupljuje 10-15% godišnje. Direktor tvrtke WHAUP, Akarin, javno poziva vladu da ubrza pravila za izravne ugovore o kupnji energije (PPA), jer bez njih sektor rizika stagnaciju. WHAUP je u prvom kvartalu 2026. objavio rast dobiti od 35%, što je samo najava mnogo šireg vala ulaganja koji dolazi.
Za ulagača iz Hrvatske ili regije poruka je jasna: industrijski parkovi i tehnološke zone ulaze u fazu ubrzanog rasta vrijednosti, a tko razumije mehanizme na vrijeme, ima realnu prednost pred konkurencijom.
Zašto je energija ključna: priča o PPA ugovorima
Da bismo razumjeli razmjere ovog fenomena, treba krenuti od energetske matematike. Tajlandski zakon trenutačno ne dopušta operaterima podatkovnih centara da izravno potpisuju ugovore s neovisnim proizvođačima solarne i vjetroenergije, pa su prisiljeni oslanjati se na državnu mrežu po manje povoljnim cijenama. Upravo to WHAUP pokušava promijeniti.
PPA (Power Purchase Agreement) je izravan ugovor između proizvođača energije i potrošača. Za podatkovne centre pristup pristupačnoj čistoj energiji pitanje je opstanka. Bez PPA ugovora, gradnja novih objekata postaje ekonomski neisplativa, što izravno ograničava potražnju za industrijskim zemljištem i prostorom.
Ako Bangkok tijekom 2026. konačno usvoji propise o PPA ugovorima, priljev kapitala u industrijske zone trebao bi se dodatno ubrzati. Podatkovni centri, naime, ne trebaju samo megavate: potrebne su im server hale, sustavi hlađenja, uredski prostori za osoblje i logistički prostor za opremu. Svaki veći projekt generira potražnju za 15.000 do 50.000 kvadratnih metara građevina i prateće infrastrukture.
Koliko je velik ovaj sektor: ključne brojke
- Tajland je treći po veličini tržišta podatkovnih centara u ASEAN-u, iza Singapura i Indonezije. Prema Structure Research, nacionalni kapacitet podatkovnih centara udvostručit će se do 2027.
- Nacionalni kapacitet trebao bi porasti s otprilike 1.400 MW u 2026. na oko 3.700 MW do 2030., što je gotovo 27% godišnjeg kumulativnog rasta, prema podacima Thailand Data Centre Association.
- Istočni gospodarski koridor (EEC), koji obuhvaća pokrajine Chonburi, Rayong i Chachoengsao, privlači najveći dio novih ulaganja. Odbor za investicije (BOI) nudi porezne olakšice do 13 godina za kvalificirane projekte u ovoj zoni.
- Google, Amazon Web Services i Microsoft najavili su ili već provode projekte u oblaku i infrastrukturi u Tajlandu, a Microsoft je sam preuzeo obveze vrijedne gotovo milijardu dolara.
- Najamnine za industrijske prostore klase A u pokrajinama Chonburi i Rayong porasle su 12% u posljednjih 12 mjeseci, prema CBRE Thailand.
- Zemljište u blizini EGAT trafostanica, unutar radijusa od 20 km u pokrajini Chonburi, poskupilo je 18-22% u dvije godine, dok je šire industrijsko zemljište u Chonburiju i Rayongu poskupilo čak 25-40% u istom razdoblju.
- Jedan hiperskalirani podatkovni centar troši između 30 i 100 MW energije, što je usporedivo s potrošnjom malog grada, a samo troškovi struje iznose 200-500 milijuna bahta godišnje.
- Ukupno najavljena ulaganja u podatkovne centre u Tajlandu premašila su 5 milijardi dolara početkom 2026., čime zemlja postaje najbrže rastuće tržište digitalne infrastrukture u ASEAN-u.
Zašto industrijske nekretnine mogu donijeti veći prinos od apartmana u Phuketu
Za ulagače navikle na odmarališne nekretnine u Phuketu ili Pattayi, ovo predstavlja pravu alternativu. Prinosi od najma u industrijskim tehnološkim parkovima kreću se 7-9% godišnje u bahtima, znatno više od uobičajenih 4-6% kod odmarališnih apartmana. Rizik praznog prostora je manji, ugovori o najmu traju dulje (od 3 do 10 godina), a glavni zakupci su međunarodne tehnološke korporacije, a ne turisti koji unajmljuju smještaj na kratki rok.
Mijenja se i geografija ulaganja. Dok se interes nekad koncentrirao uz obalu, koridor Bangkok-Chonburi-Rayong danas zaslužuje posebnu pažnju. Brza željeznička pruga koja povezuje tri zračne luke (Don Mueang, Suvarnabhumi i U-Tapao) povezuje ovaj koridor u jedinstvenu gospodarsku zonu.
Što strani kupci trebaju znati o vlasništvu
Strukturna ograničenja i dalje vrijede. Stranci ne mogu izravno posjedovati zemljište u Tajlandu, ali mogu u potpunosti posjedovati zgrade i građevine, te sklopiti dugoročne zakupne ugovore (leasehold) do 30 godina uz mogućnost produljenja. Posebni uvjeti unutar EEC zone dopuštaju stranim ulagačima zakupne ugovore do čak 49 godina.
Tajlandsko tržište industrijskih i tehnoloških nekretnina nije prolazna moda, riječ je o strukturnoj promjeni. Bum podatkovnih centara podupire stvarni kapital najvećih svjetskih korporacija, a vlada aktivno potiče sektor kroz porezne olakšice i prioritetne zone. Za ulagače spremne pogledati izvan uobičajenog odmarališnog formata, ovo je jedna od najperspektivnijih niša u regiji. U agenciji Nekretnine u Tajlandu pratimo ova kretanja iz dana u dan i rado ćemo vam pomoći da procijenite ima li ova prilika smisla za vaš portfelj.
Izvor: Bangkok Post