Zamislite parcelu u srcu Bangkoka vrijednu stotine milijuna bahta na kojoj raste desetak stabala banane. Zvuči apsurdno, no upravo je to godinama bio legalan način da vlasnici skupog gradskog zemljišta plaćaju porez po poljoprivrednoj, a ne komercijalnoj stopi. Gradska uprava Bangkoka (BMA) sada zatvara tu rupu u zakonu, a promjena će se osjetiti kod svakoga tko posjeduje ili planira kupiti zemljište u tajlandskoj prijestolnici.
Kratak odgovor: što se točno mijenja
Bangkok podiže poreznu stopu na zemljište koje je formalno registrirano kao poljoprivredno, ali se nalazi u samom centru grada. Trenutno takve parcele plaćaju samo 0,01-0,1% procijenjene vrijednosti, dok komercijalno zemljište nosi stopu od 0,3-0,7% (podaci Poreznog odjela Tajlanda). Prijedlog BMA-a diže početnu poljoprivrednu stopu s otprilike 0,01% (do 0,10%) na 0,03-0,12%, čime se početno porezno opterećenje otprilike utrostručuje, s oko 100 bahta na 300 bahta po milijunu bahta vrijednosti zemljišta (Nation Thailand). Puna primjena očekuje se od fiskalne 2027. godine.
Kako je uopće nastao trik s bananama
Vlasnici skupih centralnih parcela zasadili bi šačicu banana, limunske trave ili kokosovih palmi i zemljište prijavili kao poljoprivredno zemljište. Time su umjesto komercijalne stope od 0,3-0,7% plaćali samo 0,01-0,1%. Na parceli vrijednoj 200 milijuna bahta razlika je premašivala milijun bahta godišnje, dovoljno da se isplati angažirati odvjetnika i vrtlara na pola radnog vremena.
Prema tržišnim procjenama, u najboljim lokacijama Bangkoka postoje stotine parcela veličine od 1 do 20 raija koje su formalno vođene kao poljoprivredne, iako se nalaze usred poslovnih četvrti gdje je vrijednost zemljišta na Sukhumvitu (soi 1-63) procijenjena na 800.000 do 1.500.000 bahta po četvornom wahu (Ministarstvo financija, revalorizacija za razdoblje 2024-2027).
Zakonski okvir iza promjene
Zakon o porezu na zemljište i zgrade (B.E. 2562) stupio je na snagu 2020. godine i uveo četiri porezne kategorije: stambenu, poljoprivrednu, komercijalnu i neizgrađeno zemljište. Poljoprivredna kategorija oduvijek je nosila najnižu stopu, počevši od 0,01% za parcele vrijednosti do 75 milijuna bahta, dok komercijalne stope kreću od 0,3% i rastu progresivno.
BMA istovremeno pooštrava nadzor i traži da zemljište prijavljeno kao poljoprivredno doista služi stvarnoj komercijalnoj poljoprivredi, a ne simboličnom, "sjenovitom" uzgoju koji postoji samo na papiru (Bangkok Post). Gradska uprava ima i jasan financijski motiv: cilj naplate poreza na zemljište za 2025. godinu iznosi 37 milijardi bahta, a porez na zemljište BMA naplaćuje izravno.
Tko je najviše pogođen
Najveći utjecaj osjetit će vlasnici neizgrađenih i lažno poljoprivrednih parcela u četvrtima Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit i Ratchadamri, upravo tamo gdje je razlika između poljoprivredne i komercijalne stope stvarala najveću uštedu. Na parceli vrijednoj 100 milijuna bahta ušteda zahvaljujući rupi u zakonu dosezala je 500.000 do 700.000 bahta godišnje, iznos usporediv s godišnjom najamninom pristojnog stana u Zagrebu ili Splitu, samo što je ovdje riječ o "gubitku" za gradsku blagajnu, a ne o trošku stanara.
Strani državljani prema tajlandskom Zakonu o zemljištu (Land Code, članak 86) ne smiju izravno posjedovati zemljište u Tajlandu. Promjena stoga prvenstveno pogađa one koji zemljište drže preko tajlandskih kompanija ili dugoročnog zakupa, model koji dobar dio hrvatskih i regionalnih investitora već koristi za ulaganja u Phuket ili Bangkok.
Učinak na tržište: već vidljive posljedice
Rastući porezni pritisak na neizgrađeno zemljište već je u razdoblju 2024-2025. potaknuo rast ponude zemljišta spremnog za gradnju za 12-15%, prema podacima agencije AREA (Agency for Real Estate Affairs). Očekuje se da će ukidanje "bananine rupe" taj trend dodatno pojačati jer će držanje neproduktivnog zemljišta postati skuplje.
Kratkoročno, dio vlasnika vjerojatno će odlučiti prodati parcele, što bi moglo privremeno ublažiti rast cijena ili usporiti tržište. Srednjoročno, veća ponuda zemljišta trebala bi potaknuti nove projekte, više stambenog i poslovnog prostora, a time i stabilnije, predvidljivije tržište za kupce.
Tablica: stare i nove stope u kratkim crtama
| Kategorija | Trenutna stopa | Nova/predložena stopa | Napomena |
|---|---|---|---|
| Poljoprivredno zemljište (centar grada) | 0,01-0,10% | 0,03-0,12% | Otprilike trostruko veće porezno opterećenje |
| Komercijalno zemljište | 0,3-0,7% | bez najavljene promjene | Referentna stopa s kojom se poljoprivredna uspoređuje |
| Ušteda na parceli od 100 mil. bahta (stari sustav) | 500.000-700.000 bahta/god. | očekuje se znatno smanjenje | Razlog uvođenja reforme |
Zašto je ovo dobra vijest za ozbiljne investitore
Ova promjena poreznih pravila nije šok za sustav, nego njegovo normaliziranje. Bangkok jednostavno usklađuje pravila sa stvarnom namjenom zemljišta. Za investitore koji biraju imovinu na temelju realnog prinosa, a ne špekulativnih poreznih trikova, ovo je pozitivan signal: tržište postaje transparentnije i predvidljivije, što dugoročno smanjuje rizik iznenađenja pri kupnji.
Ako razmišljate o ulaganju u zemljište ili nekretninu u Bangkoku ili na Phuketu, provjera poreznog statusa parcele danas je važnija nego ikad. Naš tim u Nekretnine u Tajlandu redovito prati ovakve regulatorne promjene upravo zato da klijenti ne kupe "iznenađenje" umjesto investicije.
Izvor: Nation Thailand