Zamislite da kupujete apartman na Phuketu i prodavač vam kaže: 'Imamo već potpisanih ugovora u vrijednosti od 38,18 milijardi bahta, čekamo samo prijenos vlasništva.' Zvuči kao marketinška fraza, ali u ovom slučaju radi se o stvarnom financijskom pokazatelju burzovne kompanije, a ne o dojmu iz prospekta.
Riječ je o AssetWiseu, jednom od rijetkih developera na tajlandskoj burzi (SET) čiji poslovni ciklus trenutačno pokazuje rast, a ne stagnaciju. Backlog od 38,18 milijardi bahta (otprilike 1,17 milijardi dolara po tečaju od 32,5 bahta za dolar) predstavlja ugovorenu, ali još neprenesenu prodaju. To je novac koji je već 'zaključan' u potpisanim kupoprodajnim ugovorima, ali koji se prema tajlandskim računovodstvenim pravilima ne knjiži kao prihod dok se vlasništvo stvarno ne prenese u Zemljišnom uredu.
Koliko je zapravo velik backlog od 38 milijardi bahta?
Prihod AssetWisea u prvoj polovici godine iznosio je 5,69 milijardi bahta, što je rast od 57% u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Taj rast nije došao od nove prodaje, nego od primopredaja stanova, jer se prihod po tajlandskim pravilima priznaje tek u trenutku prijenosa vlasništva, a ne u trenutku potpisa ugovora.
Backlog od 38,18 milijardi bahta (stanje na ožujak 2026.) otprilike je tri puta veći od godišnjeg prihoda tvrtke. Drugim riječima, kompanija već sada ima osiguranu prodaju za nekoliko godina unaprijed, samo je pitanje tempa kojim će se ti stanovi izgraditi i predati kupcima. Glavni pokretači za drugu polovicu godine su primopredaje stanova u Bangkoku i na Phuketu, a upravo omjer između te dvije lokacije otkriva gdje se stvarno kreće potražnja.
Zašto backlog govori više od kvartalnog prihoda
Prihod je uvijek pogled unatrag. On odražava stanove izgrađene prije dvije ili tri godine. Backlog je pogled unaprijed: pokazuje koliko je kupaca već potpisalo ugovor i platilo predujam.
Kada je backlog sedam puta veći od polugodišnjeg prihoda, to znači da tvrtka prodaje brže nego što gradi i predaje stanove. U ciklusu u kojem Banka Tajlanda održava strogu kreditnu politiku za domaće kupce, a potražnja za masovnim stanovanjem je omlitavila, taj jaz se tipično popunjava stranim kapitalom. I to je upravo ono što se vidi na Phuketu.
Unutar zajedničkog portfelja ASW i Rhom Bho Property pod brendom The Title, vrijednog 47,4 milijarde bahta, Phuket čini 57% narudžbi, što developeru daje vidljivost prihoda sve do 2028. godine. To je konkretan broj koji govori da otočni segment nosi veći dio budućeg poslovanja nego glavni grad.
Što hrvatski kupac zapravo kupuje na Phuketu
Otok je davno prestao biti tržište jeftinih studija za kratkoročni najam. Kupac koji danas dolazi s budžetom od 8 do 15 milijuna bahta ne bira kvadrate, nego operativnu strukturu: tko upravlja najmom, kakva je popunjenost u niskoj sezoni, tko plaća zamjenu opreme i kako se prihod dijeli između vlasnika i operatora.
Brend je, u ovoj postavci, način prebacivanja rizika upravljanja na profesionalnog operatora. To objašnjava premiju u cijeni. Objašnjava i zašto backlog rastu upravo developeri koji su na otok došli s već posloženim operativnim modelom, a ne samo s tornjem uz plažu.
Postoji i drugi, manje ugodan razlog. Kupac iz Rusije, Kazahstana ili Kine često ne može osobno nadzirati gradnju i operativu na terenu. Brendirani projekt burzovno kotirane kompanije zapravo je kupovina javno objavljenog financijskog izvještaja, a ne samo interijerskog paketa.
Prodaja vila na Phuketu porasla je 12,9% u 2025. godini, s potražnjom koncentriranom u projektima koji nude upravljanje, uslugu i snažnu lokaciju, prije svega na zapadnoj obali (Bang Tao, Layan, Kamala).
Gdje ta logika ne funkcionira
Sada dolazi neugodan dio.
Premija na brend ne prenosi se dobro na preprodaju. Prvi kupac plaća 20-35% više za upravljačku kompaniju i lobby s mramorom; drugi kupac, pet godina kasnije, gleda cijenu po kvadratu u okolici i stvarni neto prinos iz prethodne godine. Ako se stvarni neto povrat pokaže na razini 4-5% umjesto obećanih 7-8% iz brošure, premija jednostavno ispari. Razlika se skoro uvijek javlja na istom mjestu: oglašavani postoci računaju se na bruto prihodu uz visoku popunjenost, dok se vlasniku isplaćuje iznos nakon provizije operatora, režija, doprinosa u fond održavanja, poreza i praznih dana tijekom kišne sezone od svibnja do listopada.
Drugo, backlog nije garancija isporuke. Tajland nema mehanizam poznat nekim međunarodnim kupcima, poput blokiranog računa u kojem se sredstva zadržavaju do dovršetka gradnje; uplate iz ugovora idu direktno developeru i financiraju tekuću gradnju. Jedina realna zaštita je financijska stabilnost developera, njegov track record dovršenih projekata i struktura samog ugovora o kupoprodaji. Baš zato javno financijsko izvještavanje ima praktičnu, ne samo reputacijsku vrijednost.
Treće, zapadna obala se gradi gusto. Bang Tao, Layan i Kamala svaki apsorbiraju po nekoliko velikih projekata novih jedinica, a konkurencija za istu bazu gostiju će se pojačati do trenutka kad se današnji backlog pretvori u dovršene zgrade.
Koliko iznosi realan prinos na brendirane apartmane
Tržišne procjene stavljaju premiju brendiranih apartmana na 20-35% u odnosu na usporedivu nebrendiranu ponudu na istoj lokaciji. Ono što se rijetko naglašava jest da se neto prinos, nakon naknada upravljačke kompanije, režija i poreza, tipično kreće u rasponu od 4-6% godišnje. Brojke od 8-10% u marketinškim materijalima obično su bruto i temelje se na optimističnim pretpostavkama o popunjenosti.
Ako je vaš budžet ispod 5-6 milijuna bahta, brendirani Phuket vjerojatno nije za vas. Na tom cjenovnom rangu premija na brend jede prinos, a konkurirali biste stotinama sličnih studija. U tom segmentu ima više smisla pogledati stanove u Bangkoku blizu BTS i MRT stanica, gdje stanari žive cijelu godinu, a ne samo četiri mjeseca.
U rangu iznad 8 milijuna bahta logika se okreće. Tu bismo birali projekt prema tri provjerljiva kriterija: developer je burzovno kotiran i objavljuje svoj backlog, operator već upravlja nekretninama na otoku sa stvarnim podacima o popunjenosti, a ugovor o najmu ne obećava garantirane prinose iznad 6% (takva obećanja su gotovo redovito nadoknađena naduvanom ulaznom cijenom).
Jedan korak koji mnogi kupci preskaču: posjetite lokaciju u niskoj sezoni, ne u veljači. Srpanj ili rujan puno iskrenije pokazuju stvarnu popunjenost plaže i prometa na cestama nego vrhunac turističke sezone.
Pravna i devizna pravila za strane kupce na Phuketu
Stranac može steći vlasništvo (freehold) samo unutar 49% prodajne površine bilo koje zgrade s apartmanima na Tajlandu, uključujući brendirane projekte; ostatak od 51% dostupan je strancima jedino putem leaseholda, tipično na 30 godina s mogućnošću produljenja.
Uplata od stranog kupca mora stići iz inozemstva u stranoj valuti i biti konvertirana u bahte unutar tajlandske banke; banka izdaje obrazac Foreign Exchange Transaction (FET), bez kojeg Zemljišni ured neće registrirati vlasništvo (freehold). Ovo je korak koji tim iz Nekretnine u Tajlandu redovito provjerava s klijentima prije uplate predujma, jer greška u redoslijedu transfera može odgoditi cijeli proces registracije.
Zaključak za kupca
Rast backloga na Phuketu, sa 57% narudžbi unutar portfelja ASW i Rhom Bho Property, potvrđuje da strani kapital i dalje ulazi na tajlandsko tržište nekretnina, unatoč slabijoj domaćoj potražnji. Ali to nije razlog za žurbu. Provjerite koliko je kvote od 49% već iskorišteno u konkretnom projektu prije uplate depozita, jer se u popularnim projektima brzo potroši. I ne čekajte da cijene na zapadnoj obali padnu u cjelini; realniji scenarij je da će jaki projekti s funkcionalnim operatorom držati cijenu, dok će slabiji početi nuditi popuste i planove otplate.
Izvor: Dzen (hatamatata)