Zamislite scenu na šalteru zemljišnog ureda u Chonburiju: kupac je došao potpisati zadnji papir za vilu, a službenik pita odakle je tajlandski dioničar dobio novac za svoj udio, čime se bavi i zašto je udio plaćen u gotovini. Prije 2026. takva pitanja su bila rijetkost. Danas su standard, i to ne samo u Chonburiju nego i na Phuketu, gdje veliki dio stranih kupaca kuće drži kroz tajlandsku tvrtku.
Što se točno promijenilo u svibnju 2026.?
Odgovor je jednostavan i vrijedi ga zapamtiti riječ po riječ: Odjel za zemljišta (Department of Lands) poslao je u svibnju 2026. tri okružnice oznake 'najhitnije' svim pokrajinskim zemljišnim uredima u zemlji. Zakon se nije promijenio ni zarezom - stranci i dalje ne mogu izravno vlasnički upisati zemljište, a tajlandska tvrtka s većinskim tajlandskim vlasništvom to i dalje formalno može. Promijenio se sustav provjere: uredi su sada obavezni unakrsno provjeriti podatke tvrtke s bazom Odjela za razvoj poslovanja (DBD), zatražiti financijsku dokumentaciju i po potrebi obaviti terenski obilazak nekretnine.
To je suštinska razlika u odnosu na sve dosadašnje pokušaje. Ministarstvo unutarnjih poslova je još 2006. tražilo od službenika da posebno pregledaju tajlandske dioničare s minimalnim prihodima i tvrtke osnovane neposredno prije kupnje zemljišta. Uputa je postojala, ali alat nije: pokrajinski ured je vidio hrpu papira, a nije imao povezanu bazu podataka s kojom bi ih usporedio. Okružnice iz 2026. to mijenjaju - infrastruktura, ne retorika, jest novost.
Kod kojeg iznosa počinje provjera porijekla novca?
Prag je konkretan: provjera porijekla sredstava aktivira se kod gotovinske uplate od 2 milijuna THB ili više, ili kod nekretnine procijenjene na više od 5 milijuna THB. Iznad te granice ured istražuje porijeklo novca, prihode i zaposlenje svih uključenih u transakciju - ne samo formalnog vlasnika, nego i svakog dioničara u lancu.
Za manje kupnje, poput stana ispod tog praga, ovaj mehanizam se jednostavno ne aktivira. To je važna razlika za hrvatske kupce koji planiraju budžet od 5 do 6 milijuna THB za dovršeni stan - kod takve transakcije nema tvrtke, nema nominee strukture, nema ni okidača za provjeru porijekla sredstava. Nema se, u tom slučaju, što ni strukturirati.
Vrijedi li provjera i za stare kupnje, ne samo nove?
Da, i to je dio koji mnoge vlasnike vila zatiče nespremne. Okružnice se izričito odnose i na postojeće vlasničke strukture, uključujući tvrtke koje su zemljište kupile prije pet ili deset godina. Tvrtke sa stranim udjelom u kapitalu, dioničarstvu ili kontroli iznad zadanih pragova bivaju označene kao 'visokorizične' i prolaze dubinsku provjeru: registar dioničara, DBD prijave, financijsku dokumentaciju, ugovore i fizički obilazak terena.
Odjel za zemljišta pri tome jasno navodi da oznaka 'visokorizično' predstavlja alat za filtriranje, a ne nalaz o kršenju zakona. Tvrtka na toj listi nije automatski osumnjičena. No dokumentacija se svejedno mora dostaviti, a to samo po sebi zna potrajati.
Kolika je stvarna kazna za nominee vlasništvo?
Ovo nije upravni prekršaj koji se rješava novčanom kaznom uz slijeganje ramenima. Nominee vlasništvo ostaje kazneno djelo prema Zakonu o stranim poslovanju (Foreign Business Act), s kaznama od 100.000 do 1.000.000 THB i do tri godine zatvora - i to za stranog kupca i za tajlandskog državljanina koji pristane biti formalni (fasadni) dioničar. Upravo zbog te druge polovice kazne pronalazak nekog spremnog da 'posluži' kao dioničar postaje sve skuplji i sve rjeđi.
Usporedno s pojedinačnim slučajevima poput ovih, prema industrijskim izvještajima o kampanji iz 2026., preko 46.000 tvrtki sa stranim udjelom već je pod revizijom širom zemlje zbog sumnje na nominee strukture. To nije marginalna pojava koja pogađa nekoliko nesretnika - to je sustavna provjera koja se odvija paralelno s pojačanom kontrolom na šalterima.
Kako je nastala shema koja se sada raspada?
Mehanizam je stariji nego što izgleda. Oblikovao se u drugoj polovici devedesetih, nakon azijske financijske krize, kada je Tajland otvorio tržište nekretnina strancima bez doticanja samog Zemljišnog zakonika. Stranci su dobili vlasništvo nad stanovima (condominium) i pravo na leasing, ali zemljište je ostalo izvan te ponude.
Tržište je odgovorilo klasičnim zaobilaznim rješenjem: tajlandska tvrtka u kojoj 51% dionica formalno drže tajlandski državljani, dok stvarnu kontrolu ima strani investitor putem preferencijalnih dionica s pojačanim glasačkim pravima, ugovora o zalogu udjela i punomoći. Cijele ulice vila na Koh Samuiju, u Hua Hinu i na zapadnoj obali Phuketa strukturirane su na ovaj način.
Ono što prvo prestaje funkcionirati je 'paket' tvrtka sklopljena tjedan dana prije zaključenja kupoprodaje, s tri tajlandska dioničara čiji financijski podaci ne pokazuju nikakav prihod ni promet na računu. Druga zabluda koja se raspada: uvjerenje da pismo tajlandskog supružnika, kojim potvrđuje osobnu prirodu sredstava, trajno zatvara dosje. Takvo pismo rješava jednu konkretnu registraciju, ali ne štiti temeljnu strukturu od daljnje provjere ako je zemljište upisano na tvrtku, a ne na nju osobno.
Prijete li stvarne konfiskacije zemljišta?
Zemljišni zakonik dopušta vlastima da narede otuđenje nezakonito stečenog zemljišta u zadanom roku, i da prisilno prodaju ako se nalog ignorira. U praksi, tržište nije vidjelo masovne konfiskacije, i ne bih ih očekivao ni sada - politički je preskupo za zemlju u kojoj strani kupci čine značajan dio potražnje u turističkim pokrajinama.
Realniji ishod je tiši i neugodniji: prodaja koja se zaglavi mjesecima dok visokorizična struktura prolazi revizijski proces, uz sve veći popust na cijenu dok kupac odustaje. To je scenarij koji zapravo boli vlasnika, a ne dramatičan naslov u novinama.
Tajlandska tvrtka ili dugoročni leasing: što odabrati?
Moj stav, koji vrijedi navesti izravno: ako trenutno birate između tajlandske tvrtke i registriranog dugoročnog leasea za kuću sa zemljištem, uzmite leasing. Leasing registriran na 30 godina na poleđini chanote naslova nosi slabija prava, ali ne kolabira pod revizijom i ne pretvara vas u subjekt kaznenog postupka. Stan u okviru 49% kvote za strano vlasništvo ostaje jedini oblik potpunog vlasništva (freehold) dostupan strancima, i još je uvijek najdosadnija, a time i najsigurnija opcija na stolu.
Jedna napomena koja ide protiv ovog pravila: otpisati korporativnu strukturu u potpunosti bilo bi prerano. Tvrtka sa stvarnim poslovanjem, pravim tajlandskim partnerima, uredno uplaćenim kapitalom i s nekoliko godina čistih prijava prolazi reviziju bez problema. Kvaka je da takva tvrtka košta pravi novac i iziskuje stvarno poslovanje iza sebe, ne fasadu.
Što napraviti ako već imate vilu preko tajlandske tvrtke?
Počnite s revizijom: tko su dioničari, kako je kapital uplaćen, postoji li stvarno izvještavanje i aktivnost iza tvrtke. Odatle birate između dovođenja tvrtke u punu usklađenost ili prelaska na registrirani leasing - druga opcija je obično jeftinija od problema kod preprodaje.
Konkretan korak koji se isplati poduzeti ovaj tjedan: zatražite DBD izvod tvrtke i pogledajte točno što vidi zemljišni ured. Košta gotovo ništa, traje jedan dan, a odluka o restrukturiranju najbolje se donosi puno prije nego što poželite prodati.
Za prijenos vlasništva na šalteru u 2026. vrijedi i praktična napomena: potreban je osobni dolazak ili punomoć strogo napisana u tajlandskoj pravnoj formi, a uredi su postali primjetno strožiji oko insistiranja na osobnoj prisutnosti. Računajte na dva do tri radna dana za red, procjenu i bankovni ček kada planirate putovanje.
Izvor: Restate.ru