Kratki odgovor za one koji žure
Stranac u Tajlandu ne može kupiti zemljište ni vilu u freehold vlasništvu. Jedina nekretnina dostupna strancima u punom vlasništvu jest stan u kondominiju, i to isključivo unutar kvote od 49% ukupne prodajne površine zgrade. Zakup zemljišta (leasehold) moguć je na 30 godina, ali obnova nije zakonski zajamčena. Svaki kupac koji to razumije od samog početka donosi informiraniju i sigurniju odluku.
Mnogio Hrvata sanja o životu ili ulaganju na Phuketu: more, topla klima, prinos od najma koji se teško pronalazi u Europi. No Tajland krije jedan veliki paradoks: zemlja koja agresivno privlači strane investitore u industriju i tehnologiju istodobno zabranjuje strancima da kupe kuću uz plažu. Ovaj tekst razlaže taj paradoks korak po korak i odgovara na pitanja koja si postavljaju kupci iz cijelog regiona, uključujući sve više onih koji dolaze upravo iz Hrvatske i okolnih zemalja.
Zašto je Tajland istovremeno privlačan i restriktivan?
Prema podacima Banke Tajlanda, strane izravne investicije u 2025. godini premašile su 15 milijardi dolara, s težištem na elektronici, automobilskoj industriji i digitalnoj ekonomiji. Phuket i Pattaya zajedno čine više od 60% svih transakcija kondominija u kojima sudjeluju strani kupci. Turisti i investitori dolaze masovno, a zakoni o nekretninama nisu se bitno mijenjali desetljećima.
Razlog leži u politici: svaki prijedlog koji bi strancima dao pravo na kupnju zemljišta redovito nailazi na snažan otpor nacionalističkih skupina i parlamentarnih odbora. Prijedlog o 99-godišnjem zakupu razmatran je 2024. godine, ali je povučen pod pritiskom unutar parlamenta, što govori koliko je reforma u ovom području teška.
Što stranac zapravo može kupiti?
Kondominij u freehold vlasništvu
Ovo je jedina opcija punog vlasništva za strance. Zakon o kondominijima iz 1979. (s kasnijim izmjenama) dopušta strancima freehold titulu na pojedinačnim stanovima uz uvjet da strani kupci kolektivno ne drže više od 49% ukupne registrirane prodajne površine zgrade. Kada se ta kvota popuni, preostale jedinice stranac može steći jedino putem 30-godišnjeg zakupa.
U popularnim projektima na Phuketu i Pattayi strana kvota često je već u cijelosti iskorištena. Prije potpisivanja ugovora obavezno pisanim putem provjerite stanje kvote u upravi zgrade ili izravno u Zemljišnom uredu (Land Department).
Zakup zemljišta (leasehold)
Zakup registriran u Zemljišnom uredu pravno je zaštićen za ugovoreni rok, a maksimalni rok zakupa koji se može registrirati jest 30 godina. Ugovorne klauzule o obnovi u omjeru 30+30 ili 30+30+30 česte su u praksi, ali ne stvaraju stvarno imovinsko pravo. Sud nije dužan smatrati te klauzule obveznima za nasljednike ili novog vlasnika zemljišta. Ukratko: kupujete sigurnost na 30 godina, a sve dalje od toga ovisi o dobroj volji - ne o zakonu.
Što je s vilama?
Vila se može strukturirati kao zakup (leasehold) na 30 godina, ili se zgrada može uknjižiti odvojeno od zemljišta. Potonja opcija ima ograničenu praktičnu vrijednost jer bez prava na zemlju vrijednost same građevine s godinama opada zajedno s preostalim rokom zakupa.
Troškovi pri kupnji i prodaji
| Vrsta nameta | Stopa |
|---|---|
| Porez na prijenos vlasništva | 2% procijenjene vrijednosti |
| Taksena marka (stamp duty) | 0,5% |
| Poseban poslovni porez (prodaja unutar 5 godina) | 3,3% |
Ove stavke vrijedi unaprijed uklopiti u financijsku kalkulaciju, posebice za investitore koji planiraju brzu preprodaju.
Nominalni dioničari i tajlandska tvrtka: zamka za neupućene
Neki kupci pokušavaju zaobići zabrane osnivanjem tajlandskog društva s ograničenom odgovornošću u kojemu formalno većinu dionica drže tajlandski državljani, dok stranac ima operativnu kontrolu. Ova praksa nosi ozbiljne pravne rizike.
Tajlandski Zemljišni ured pojačao je revizije vlasničkih struktura od 2023. godine. Prema pisanju South China Morning Post, vlasti su procesuirale više od 850 tvrtki povezanih s ilegalnim nominalnim strukturama, s procijenjenom štetom od preko 15 milijardi bahtova. Ako se utvrdi da su tajlandski dioničari samo nominalni zastupnici stranca, transakcija se može poništiti. Kazne prema Zakonu o stranim poslovanjem dosežu 1 milijun bahta (oko 28.000 dolara), a moguća je i zatvorska kazna. Bangkok Post je izvijestio da su tisuće tvrtki sa stranim angažmanom na tajlandskim otocima pod aktivnom istragom.
Usporedba s regionalnim tržištima
| Zemlja | Freehold za strance | Maksimalni zakup | Napomena |
|---|---|---|---|
| Tajland | Samo kondominiji (kvota 49%) | 30 godina | Reforma zamrznuta |
| Vijetnam | Stanovi do 30% kvote zgrade | 50 godina za kuće | Otvoreno od 2015. |
| Malezija (MM2H) | Da, uz uvjete programa | - | Od 1 milijun ringita (oko 220.000 USD) |
Tajland ostaje znatno restriktivniji od oba susjedna tržišta, što je važan kontekst pri usporedbi investicijskih opcija u regiji.
Freehold kondominij ili leasehold vila: što se više isplati?
S pravnog stajališta freehold kondominij nudi veću sigurnost: naslov je vaš trajno i ne erodira s vremenom. S aspekta prinosa od najma, vila na Phuketu može generirati 6-8% godišnje, dok kondominiji u prosjeku postižu 4-6% godišnje. Ključna razlika jest u preprodajnoj vrijednosti: leasehold vila gubi na vrijednosti kako se kraći preostali rok zakupa, dok freehold kondominij taj problem nema.
Što bi moglo promijeniti zakon u 2026.?
Aktualna vlada Paetongtar Šinavatra razmatra širi paket poticaja za strane investitore. Najkonkretnija točka rasprave jest podizanje strane kvote u kondominijima s 49% na 75% unutar posebnih ekonomskih zona. Međutim, od sredine 2026. godine nikakav nacrt zakona nije formalno podnesen parlamentu. Timovi poput Nekretnine u Tajlandu prate ove promjene i redovito obavještavaju klijente o statusu reformi.
Najsigurnija strategija za hrvatskog kupca danas
Za većinu stranih investitora u 2026. godini najmanji rizik nosi kupnja freehold kondominija u projektu gdje strana kvota još nije iskorištena - i to potvrđena pisanim putem prije potpisivanja ijednog dokumenta. Pravna analiza putem neovisnog odvjetnika (ne odvjetnika kojeg preporuča developer) nije opcija, nego nužnost. Leasehold vile ostaju realna alternativa, ali samo uz pažljivo strukturiran ugovor i jasno razumijevanje rizika obnove.
Često postavljana pitanja
Može li Hrvat kupiti vilu na Phuketu u punom vlasništvu?
Ne. Strani državljani nemaju pravo na vlasništvo nad zemljištem u Tajlandu. Vila se može ugovoriti kao 30-godišnji zakup registriran u Zemljišnom uredu, ali obnova nakon tog roka nije zakonski zajamčena. Kupnja putem tajlandske tvrtke s nominalnim dioničarima nosi ozbiljan pravni rizik i sve češće završava sudskim postupkom.
Kako se prenosi novac iz Hrvatske za kupnju nekretnine?
Sredstva moraju biti doznačena iz inozemstva i konvertirana u tajlandske bahte putem tajlandske banke. Banka tada izdaje Obrazac o deviznoj transakciji (FETF), koji je obvezni dokument za upis freehold vlasništva na ime stranca. Bez tog obrasca uknjižba nije moguća.
Može li stranac dobiti hipotekarni kredit od tajlandske banke?
Teorijski da, ali u praksi rijetko. Tajlandske poslovne banke nevoljko kreditiraju nerezidente. Mali broj banaka nudi financiranje putem podružnica u Singapuru ili Hong Kongu. Kamatne stope za strance kreću se između 6% i 8% godišnje, u usporedbi s 4-5% za tajlandske državljane.
Što je kvota od 49% i kako provjeriti je li dostupna?
Prema Zakonu o kondominijima, strani kupci zajedno ne smiju posjedovati više od 49% ukupne registrirane prodajne površine zgrade. Preostalu raspoloživu kvotu možete provjeriti u upravi zgrade ili izravno u Zemljišnom uredu. U traženim projektima na Phuketu i Pattayi ta kvota često je u potpunosti iskorištena, pa kupnja freehold titule više nije moguća.
Izvor: Bangkok Post