Kratki odgovor za kupce koji žure
Tajlandsko Ministarstvo financija provodi temeljitu reformu katastarskog vrednovanja zemljišta kako bi službene procjene konačno odrazile stvarne tržišne cijene. Za kupce to konkretno znači: naknade pri prijenosu vlasništva rastu, godišnji porez na nekretnine se povećava, a tržište u cjelini postaje transparentnije. Reforma se primjenjuje na sve kupce jednako, bez obzira na državljanstvo.
Zašto ovo zadire i hrvatske ulagače?
Hrvatski kupci koji razmišljaju o nekretnini na Phuketu, Koh Samuiju ili u Bangkoku uglavnom dolaze s jednim pitanjem: koliko će me stvarno koštati? Dosadašnji sustav bio je blag prema kupcima jer su službene katastarske vrijednosti godinama zaostajale daleko iza tržišnih cijena. Taj jaz iznosio je 40 do 60% u popularnim turističkim odredištima, a u pojedinim dijelovima Bangkoka čak do 300%. Posljedica? Niže naknade pri kupnji, niži godišnji porezi, ali i manje transparentan sustav koji je pogodovao špekulativnim praksama.
Reforma koja se priprema za ciklus 2027. godine mijenja tu računicu. Konkretne brojke treba razumjeti unaprijed, ne tek kada dođe do potpisa ugovora.
Kako funkcionira katastarski sustav u Tajlandu
Katastarske vrijednosti u Tajlandu ažuriraju se svakih četiri godine. Posljednji ciklus zaključen je 2023. godine, a sljedeći je planiran za 2027. godinu. Trenutna metodološka reforma zamišljena je upravo kao priprema za taj nadolazeći ciklus.
Ministarsvo financija standardizira načine procjene kako bi eliminiralo situacije gdje susjedne čestice s gotovo identičnim karakteristikama nose bitno različite službene vrijednosti. Prema pisanju Bangkok Posta, cilj je jedinstven i jasan: ukloniti nesrazmjer između papirnatih i stvarnih cijena.
Primjeri aktualnog raskoraka:
| Lokacija | Katastarska vrijednost | Tržišna transakcijska vrijednost |
|---|---|---|
| Sukhumvit, Bangkok | 600 000-800 000 THB / sq wah | 1 200 000-2 000 000 THB / sq wah |
| Bang Tao i Laguna, Phuket | cca. 2 do 2,5 puta niže od tržišta | tržišna cijena |
(1 sq wah = 4 m²)
Na što reforma izravno utječe
Porez na zemljište i zgrade (Land and Building Tax)
Ovaj porez uveden je 2020. godine i računa se na osnovu katastarske vrijednosti. Stope su:
- 0,01% za stambene nekretnine
- do 0,7% za neposebnuto (neizgrađeno) zemljište
Kako katastarska vrijednost raste, raste i godišnji porez. Procjene govore o povećanju porezne obveze od 15 do 30% za ulagače u kondominijume i vile u idućem ciklusu revalorizacije.
Naknada pri prijenosu vlasništva
Pri kupnji nekretnine plaća se naknada od 2% od vrijednosti transakcije, pri čemu se kao osnovica uzima viša od dvije vrijednosti: katastarska ili ugovorena cijena. Kako katastarske vrijednosti budu sustizale tržišne, ta će osnovica rasti, pa i troškovi transakcije.
Za freehold kondominijume (etažno vlasništvo dostupno stranim državljanima), procjene pokazuju da bi ukupni transakcijski troškovi mogli porasti za 5 do 15% u odnosu na sadašnje razine.
Dugoročni najam (leasehold)
Registracija dugoročnog najma, tipično na 30 godina, nosi naknadu od 1,1% ukupne najamnine za cijelo razdoblje najma. Ako Zemaljski ured uskladi minimalne referentne vrijednosti najma s novim katastarskim procjenama, i troškovi registracije rastu proporcionalno.
Važno: reforma se odnosi isključivo na zemljište. Vrednovanje zgrada i građevina obavlja se zasebnom metodologijom temeljenom na amortizaciji i nije dio ovog postupka.
Regije s najvećim očekivanim promjenama
Reforma obuhvaća svih 77 provincija, no ne jednako intenzivno. Najveće promjene očekuju se tamo gdje je raskorak između katastarskih i tržišnih cijena najizraženiji:
- Phuket (zapadna obala, Bang Tao, Laguna zona)
- Pattaya (Jomtien, Pratumnak)
- Koh Samui (Chaweng, Bophut)
- Središnji Bangkok (Sukhumvit, Silom, Sathorn)
Nerazvijene provincije, posebice one u regiji Isan, neće osjetiti gotovo nikakve promjene.
Veza s borbom protiv lažnih vlasničkih struktura
Paralelno s katastarskom reformom, tajlandske vlasti pojačano istražuju tzv. nominee vlasničke strukture, pri čemu su pod povećalom tisuće tvrtki na Phuketu, u Krabiju, Phang Ngi, Bangkoku i Chiang Maiju. Ove dvije mjere nisu izravno povezane, ali se međusobno pojačavaju.
Za kupce koji koriste zakonite oblike vlasništva (freehold kondominijum, leasehold ili površinski zakup - superficies), transparentniji katastarski sustav zapravo jača njihov položaj. Jasna, tržišno usklađena vrijednost čestice uklanja dvosmislenosti pri regulatornim pregledima i čini zakonitu imovinu lakše branjivom.
Na ovaj aspekt posebno upozoravamo kroz savjete brenda Nekretnine u Tajlandu svim klijentima koji kupuju putem tvrtke ili leaseholda.
Kako reform utječe na prinos od najma
Viši godišnji porez na nekretnine neizravno smanjuje neto prinos. Procjene sugeriraju pad od 0,1 do 0,3 postotnih bodova za nekretnine u premium lokacijama. Na tipičnom bruto prinosu od 5 do 7% godišnje, to je primjetan, ali podnošljiv minus - pod uvjetom da ga se unaprijed ugradi u financijske projekcije.
Vremenski okvir i što učiniti sada
Konkretni datumi primjene novih katastarskih vrijednosti još nisu objavljeni. Ministarstvo financija finalizira metodologiju tijekom 2026. godine, a primjena se očekuje u okviru planiranog ciklusa revizije 2027. godine. Međutim, moguće su i parcijalne prilagodbe za određene provincije i prije toga roka.
Ako razmatraju kupnju, kupci bi trebali imati na umu:
- Dovršetak kupnje prije 2027. zaključava naknade pri prijenosu po sadašnjim katastarskim stopama
- Za freehold kondominijume financijski učinak kratkoročno je manji, ali ga vrijedi uzeti u obzir pri dugoročnim projekcijama troškova
- Provjera aktualne katastarske vrijednosti konkretne čestice moguća je na portalu treasury.go.th (pretraga prema broju zemljišnog naslova - chanote)
Jednom kada budu objavljene nove vrijednosti, vlasnici imaju 60 dana za podnošenje žalbe Ministarstvu financija. Uspješni prigovori rijetki su u praksi, ali moguci uz neovisnu procjenu licenciranog tajlandskog procjenitelja.
Izvor: Bangkok Post