Ako pratite tržište nekretnina u jugoistočnoj Aziji, sigurno vam je do ušiju stigla vijest: malezijski konglomerat Genting gradi pametni grad vrijedan 20 milijardi dolara u Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ). Riječ je o najvećem razvojnom projektu u regiji u posljednjih deset godina, pa se prirodno postavlja pitanje - hoće li kapital koji je dosad tekao prema Phuketu i Bangkoku sada skrenuti prema Maleziji?
Odgovor je kratak: ne. A dulji odgovor se krije u brojkama koje slijede.
Brzi odgovor za one koji žure
- Genting ulaže 20 milijardi dolara u pametni grad na granici Johora i Singapura, s fokusom na istraživanje umjetne inteligencije i agrotehnologiju, a ne na turistička naselja ili stambene nekretnine
- Projekt cilja na međunarodne stručnjake i tehnološke korporacije, dakle sasvim drugačiji profil kupca od onoga koji traži vilu ili apartman na Phuketu
- Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ) pokrenuta je u siječnju 2025. kako bi olakšala prekogranično kretanje ljudi i kapitala
- Prosječan prinos od najma stanova u Johor Bahruu iznosi 3-4% godišnje, dok vile i apartmani na Phuketu prema podacima iz 2025. donose 6-8%
- Luksuzno tržište nekretnina na Phuketu ostat će snažno i tijekom 2026., ponajviše zahvaljujući brendiranim rezidencijama i potražnji za vilama na zapadnoj obali otoka, prema analizi Knight Frank Thailanda koju prenosi Bangkok Post
- Tajland zadržava prednost u segmentu lifestyle i turističkih investicija, području u kojem Johorov tehnološko-industrijski hub jednostavno ne konkurira
O kakvom se projektu zapravo radi?
Kad netko spomene brojku od 20 milijardi dolara, lako je pomisliti na još jedan mega-resort. No Gentingov projekt u Johoru nije ništa slično onome što poznajemo s Phuketa. Riječ je o čitavom gradu izgrađenom oko AI laboratorija, podatkovnih centara i vertikalnih farmi, dakle o industrijsko-tehnološkoj infrastrukturi, ne o stambenim kompleksima uz plažu.
Za usporedbu, ta je svota otprilike jednaka ukupnom stranom ulaganju u nekretnine na Phuketu u posljednjih 5 do 7 godina zajedno. To govori o ambicioznosti projekta, ali i o tome da se radi o sasvim drugoj kategoriji ulaganja od one koja zanima kupca vile u Bang Tau ili apartmana u Patongu.
Johor Bahru nalazi se svega tridesetak minuta vožnje od poslovnog centra Singapura preko Causewaya, što projektu omogućuje pristup singapurskom financijskom kapitalu bez singapurskih cijena zemljišta. Zona JS-SEZ donosi porezne olakšice, pojednostavljene vize i slobodnije kretanje robe. Prema izvještaju Nikkei Asije, zona je osmišljena da izravno konkurira Shenzhenu i Bangaloreu u privlačenju korporativnih ulaganja.
Genting Group iza sebe ima tržišnu kapitalizaciju veću od 15 milijardi dolara i upravlja Resorts World kasinima u Singapuru i Maleziji, što mu daje solidnu povijest uspješne realizacije megaprojekata. Ipak, ni to ne mijenja činjenicu da je vremenski okvir za ovakve projekte dugačak.
Kako Tajland stoji u brojkama?
Dok Johor tek gradi temelje svog tehnološkog grada, Phuket bilježi konkretan i mjerljiv rast. Transakcije nekretnina uz sudjelovanje stranih kupaca na Phuketu porasle su za procijenjenih 22% u 2025. Cijene premium apartmana dosegnule su 120.000 do 180.000 baha po četvornom metru (otprilike 3.400 do 5.100 dolara).
Udio međunarodne potražnje na Phuketu popeo se na oko 60% u trećem tromjesečju 2025., a očekuje se da će do 2026. narasti na otprilike 65%, prema podacima Nation Thailanda. Ta izoliranost od problema bangkoškog tržišta, poput otežanog dobivanja hipoteka i visoke zaduženosti domaćih kućanstava, dodatni je razlog zašto Phuket privlači sve više stranog kapitala.
Tko uopće kupuje u Johoru, a tko na Phuketu?
Ovdje leži ključna razlika koju mnogi previde. Johor cilja na međunarodne profesionalce i tehnološke tvrtke koje traže poslovnu bazu blizu Singapura. Phuket i dalje privlači sasvim drugi profil - ljude koji žele vilu za odmor, apartman za iznajmljivanje turistima ili dom uz more s realnim prinosom od najma.
To se odražava i u vlasničkim strukturama. Stranci u Maleziji mogu kupiti nekretninu u punom vlasništvu (freehold) već od 1 milijun ringgita, što je otprilike 215.000 dolara. U Tajlandu stranci kupuju apartmane unutar stranog vlasničkog kvota (do 49% ukupne površine projekta) ili koriste dugoročni najam kroz strukturu 30+30+30 godina za vile. Za mnoge hrvatske kupce koje savjetujemo u Nekretninama u Tajlandu, upravo je ova jasnoća pravnog okvira jedan od glavnih razloga zašto biraju Phuket, a ne eksperimentalne projekte u nastajanju.
Hoće li Johor ugroziti cijene na Phuketu?
Malo je vjerojatno. Riječ je o dva potpuno različita tržišta, različitim cjenovnim razredima i različitim kupcima. Premium nekretnine na Phuketu bilježe procijenjeni godišnji rast cijena od 8-12%, a taj trend pokreće ograničena ponuda zemljišta na otoku, a ne konkurencija kopnenog tehnološkog parka udaljenog stotinama kilometara.
Ono što je važno naglasiti - Tajland je nedavno pooštrio kontrolu nad tzv. nominee strukturama i vlasništvom stranaca u tvrtkama, posebno na Koh Phanganu i Koh Samuiu, o čemu izvještava Bangkok Post. Unatoč tome, prema procjenama Juwai IQI-ja, strani kupci i dalje čine oko 60% transakcija luksuznih vila na Phuketu, a na Samuiu i Phanganu taj udio prelazi 90%. Zasad izgleda da stroža regulativa nije značajnije utjecala na stvarnu potražnju.
Kada bi Gentingov grad mogao stvarno zaživjeti?
Službeni rok dovršetka projekta još nije objavljen. Projekti ovakvog opsega obično se realiziraju u fazama tijekom 15 do 20 godina. Prva infrastruktura mogla bi se pojaviti unutar 3 do 5 godina, no potpuno funkcionalan grad realnije je očekivati tek u 2040-ima.
Zaključak: gdje uložiti danas?
Gentingov projekt u Johoru impresivan je po ambiciji i veličini, no za investitore koji traže nekretninu koja generira prihod, ima jasnu vlasničku strukturu i aktivan novčani tok već danas, Tajland ostaje jača regionalna opcija. Phuket i Bangkok nude ono što tehnološki park u izgradnji jednostavno ne može ponuditi: funkcionalno tržište najma, provjerene upravljačke tvrtke i stabilnu potražnju koja postoji već sada, a ne tek za dvadesetak godina.
Izvor: Bangkok Post