Ako ste ikad razmišljali o kupnji nekretnine u Tajlandu kao izvoru pasivnog prihoda, 2026. godina donosi konkretne razloge za akciju. Potražnja za najmom raste strukturalno, a ne samo sezonski. Prinosi od dugoročnog najma u Bangkoku kreću se između 5 i 7% godišnje, dok odmarališna tržišta poput Phuketa bilježe 7 do 10% na kratkoročnim najmovima. Popunjenost kvalitetnih stanova u središnjim četvrtima Bangkoka premašuje 90%, a najamnine rastu 8 do 15% na godišnjoj razini ovisno o lokaciji.
Zašto baš sada? Strukturna promjena na tajlandskom tržištu najma
U Bangkoku jednosobni stan sada se iznajmljuje za 15.000 do 25.000 THB mjesečno, što je otprilike 8 do 12% više nego prije godinu dana. Iza tog rasta nije samo turistički oporavak, nego dublja promjena u načinu na koji stanovnici i stranci biraju gdje živjeti. Sve veći udio ljudi, osobito mlađih od 35 godina, svjesno bira najam umjesto kupnje, jer su cijene stanova u Bangkoku u posljednjem desetljeću porasle 40 do 60%, dok su plaće rasle znatno sporije. Banka Tajlanda postrožila je uvjete hipotekarnih kredita kroz mjere omjera kredita i vrijednosti nekretnine (LTV), što je dodatno smanjilo dostupnost kupovine prvog doma.
Istovremeno, Velika gradska regija Bangkoka broji više od 10 milijuna stanovnika, a unutarnje migracije kontinuirano dovode nove stanare koji preferiraju fleksibilnost najma. To je kombinacija koja investitorima s nekretninom za iznajmljivanje ide izravno u korist.
Tko su novi stanari i zašto ih je sve više?
Postoje tri jasna pokretača rasta potražnje koja vrijedi razumjeti prije nego što odaberete lokaciju ili tip nekretnine.
Digitalni nomadi i daljinski radnici čine sve značajniji segment. Tajland je od uvođenja programa DTV (Destination Thailand Visa) izdao više od 300.000 viza, što znači konstantan dotok stanara koji borave od jednog do šest mjeseci. Ovaj profil stanara traži opremljene stanove na dobrim lokacijama i spreman je platiti više za kvalitetu.
Program dugoročnih rezidentskih viza (Long-Term Resident Visa) privlači imućnije strance koji žele živjeti u Tajlandu duže od godinu dana, uglavnom umirovljenike iz Europe i Sjedinjenih Država, ali i profesionalce iz digitalnih industrija.
Domaće migracije nastavljaju se bez prekida. Mladi profesionalci koji dolaze u Bangkok iz unutrašnjosti ne mogu ili ne žele kupiti stan, pa najam postaje njihov dugoročni izbor, a ne privremeno rješenje.
Gdje kupiti nekretninu za iznajmljivanje u Tajlandu?
Izbor lokacije presudan je za visinu i stabilnost prihoda.
Bangkok: stabilan prihod i visoka popunjenost
Za prihod koji ne ovisi o sezoni, fokus treba biti na četvrtima duž BTS i MRT linija: Sukhumvit, Phrom Phong, Asok, Thonglor, Silom i Sathorn. Popunjenost u ovim područjima premašuje 90%, a vrijednost stanova raste 5 do 8% godišnje u zonama s visokom potražnjom. Prema podacima CBRE Tajland, prosječne najamnine luksuznih stanova u centru Bangkoka iznose 60.000 do 120.000 THB mjesečno za stanove površine 50 do 80 četvornih metara.
Ulazna razina za kupnju isplativog studija ili jednosobnog stana u dobro pozicioniranoj zgradi počinje od 3 do 5 milijuna THB (otprilike 85.000 do 140.000 dolara), a premium segment kreće od 8 do 10 milijuna THB.
Phuket: viši prinosi, ali s upravljanjem
Zapadna obala Phuketa, posebno Bang Tao, Laguna i Surin, ostaje prvi izbor međunarodnih investitora koji ciljaju kratkoročni najam. Kratkoročno tržište Phuketa oporavilo se na 95% obujma rezervacija iz razdoblja prije pandemije, a prosječne noćne cijene porasle su za 20 do 30%. Nedostatak zemljišta i globalna potražnja drže cijene stabilnima: u Bang Taou prosječna cijena zemljišta iznosi oko 284.000 THB po četvornom metru.
Kratkoročni najam donosi veće bruto prinose, ali zahtijeva aktivno upravljanje. Kada se oduzmu naknade za upravljanje (do 30% prihoda), provizije platformi i prazni dani između rezervacija, neto prinos često konvergira prema razini dugoročnog najma. Investitorima koji žele pasivni prihod bez operativnog angažmana, dugoročni najam nudi predvidljivi novčani tijek uz manji stres.
Pravni okvir: što stranac smije i mora znati
Skladno Zakonu o kondominijima (Condominium Act), strani državljani mogu u vlasništvu na ime freehold prava imati do 49% jedinica u svakoj stambenoj zgradi. To znači puno zakonsko pravo vlasništva i iznajmljivanja bez posrednika.
Ako planirate kratkoročni najam (boravak kraći od 30 dana), potrebna je Hotelska licencija prema Zakonu o hotelima iz 2004. godine. Rad bez licence izlaže vlasnika novčanim kaznama, pa je ovo nešto što treba riješiti prije prve rezervacije, a ne nakon.
Porez na prihod od najma
Porezni tretman ovisi o strukturi vlasništva:
| Struktura vlasništva | Porezna stopa |
|---|---|
| Fizička osoba (progresivni porez) | 5% do 35% |
| Tajlandsko poduzeće (porez na dobit) | 20% |
Od 2024. godine Tajland oporezuje inozemne prihode prenesene u zemlju unutar iste porezne godine. Prihod od najma tajlandske nekretnine podliježe oporezivanju u Tajlandu bez obzira na to na koji račun dolazi. Savjet kvalificiranog tajlandskog poreznog savjetnika ovdje nije luksuz, nego nužnost.
Tekući troškovi posjedovanja nekretnine za najam
Kako biste realno izračunali neto prinos, u budžet treba uključiti:
- Naknade za zajedničke prostorije: 40 do 80 THB po četvornom metru mjesečno za srednju klasu zgrada
- Osiguranje nekretnine
- Porez na prihod od najma
- Habanje i zamjena namještaja
- Naknade upravljačke tvrtke: 10 do 30% prihoda (kratkoročni najam bliže gornjem kraju)
Ukupni operativni troškovi tipično iznose 20 do 35% bruto prihoda od najma.
Kako rast najma utječe na cijene nekretnina?
Direktno i mjerljivo. Snažna potražnja za najmom povećava atraktivnost investicijskih kupnji, što podiže cijene samih nekretnina. U četvrtima gdje popunjenost premašuje 90%, vrijednost stanova raste 5 do 8% godišnje. Investitor koji kupi danas ne zarađuje samo na prinosu od najma, nego akumulira i kapitalnu dobit.
Za hrvatske investitore koji uspoređuju opcije, ovo je kontekst vrijedan pažnje: prinosi od 5 do 10% na tajlandskim nekretninama znatno nadmašuju prosječne prinose na nekretninama u Hrvatskoj ili zapadnoj Europi, uz pritom respektabilan rast vrijednosti imovine.
Je li tajlandsko tržište najma dugoročna priča ili prolazni trend?
Demografska i ekonomska logika govore u prilog dugoročnosti. Rastuća urbana populacija, visoke barijere za kupnju prvog doma, sve veći broj digitalnih nomada i expata koji biraju Tajland kao bazu, te kontinuirani nedostatak kvalitetnog stambenog fonda u ključnim lokacijama, sve to čini potražnju za najmom strukturalnom, a ne cikličkom pojavom.
Ekipa Nekretnina u Tajlandu prati ove trendove i može vam pomoći pronaći nekretninu koja odgovara vašem cilju, bilo da je to stabilan dugoročni prihod u Bangkoku ili viši prinos na phukeškoj obali. Svaki investicijski korak zahtijeva preciznu analizu lokacije, pravne strukture i upravljačkog modela.
Izvor: Nation Thailand