Zamislite da vikendom stanujete uz plažu u Pattayi, a na posao u poslovnu četvrt Bangkoka stižete za manje od sat vremena vlakom. Upravo to obećava projekt koji Tajland trenutno finalizira, a za hrvatske investitore koji razmišljaju o nekretnini u regiji Phuketa ili šire duž tajlandske obale, ovo je signal da pogledaju i prema istočnoj obali, u takozvanu Eastern Economic Corridor (EEC) zonu.
Ukratko: Red Line Missing Link je projekt koji nedostaje da bi se spojila tri bangkoška aerodroma, Don Mueang, Suvarnabhumi i U-Tapao, u jedinstvenu brzu prugu. Trenutno se nalazi u fazi revizije ugovora pred EEC odborom, a natječaj bi mogao biti raspisan do 2028. godine ako pregovori s postojećim partnerom Asia Era One propadnu. Nekretnine u dosegu 1-2 km od stanica na sličnim brzim linijama u Bangkoku povijesno su poskupjele 15-30% u roku od 3-5 godina od otvaranja.
O čemu se točno radi?
Red Line Missing Link je posljednji nedostajući segment BTS Crvene linije. Kada bude dovršen, spojit će Don Mueang aerodrom sjeverno od Bangkoka, Suvarnabhumi istočno od glavnog grada i U-Tapao u pokrajini Rayong u jedinstven brzi koridor. Danas putnici moraju presjedati između različitih sustava ili se osloniti na cestovni promet. Nakon spajanja, put između dviju krajnjih točaka trebao bi trajati oko 90 minuta, umjesto sadašnjih tri do četiri sata vožnje autom.
Cijela trasa triju aerodroma protezat će se na otprilike 220 km, a vlakovi su projektirani za brzine do 250 km/h na pojedinim dionicama.
Gdje je projekt sada i tko ga vodi?
Projekt je trenutno u fazi revizije ugovora u sklopu Eastern Economic Corridor (EEC) programa. Prema izvještajima o reviziji EEC politike, ako se uvjeti izmijene, izvođač Asia Era One morao bi položiti bankovne garancije od otprilike 160 milijardi bahta. Ako pregovori s trenutnim partnerom ne uspiju, natječaj bi mogao biti raspisan do 2028. godine.
Vrijedi biti realan: velike infrastrukturne projekte u Tajlandu često prate kašnjenja. Ova brza pruga je u razgovorima još od 2018. godine, a sam proces revizije EEC ugovora mogao bi potrajati dodatnih 12-18 mjeseci. Tržišne procjene sugeriraju da puno pokretanje linije prije 2029.-2031. nije vjerojatno. Ipak, kontinuirano stavljanje projekta u prioritet unutar EEC strategije pokazuje da tajlandska vlada ozbiljno računa na njegovo dovršenje.
Zašto je U-Tapao ključan dio priče?
U-Tapao aerodrom već je službeno proglašen trećim međunarodnim aerodromom Bangkoka i prolazi kroz nadogradnju s planiranim kapacitetom do 60 milijuna putnika godišnje. To ga svrstava u istu ligu s postojećim bangkoškim zračnim lukama, a direktna pruga do centra grada dodatno bi pojačala njegovu ulogu regionalnog čvorišta.
EEC zona obuhvaća pokrajine Chachoengsao, Chonburi i Rayong, s kombiniranim regionalnim BDP-om koji prelazi 1,5 bilijuna bahta, prema podacima tajlandskog Ureda za nacionalno gospodarsko i socijalno razvojno vijeće.
Koliko realno mogu porasti cijene nekretnina uz prugu?
Ovdje je korisno pogledati iskustva iz drugih dijelova regije. Singapurski model pokazuje da MRT stanica na pješačkoj udaljenosti tipično doda 10-25% vrijednosti stanu. U Bangkoku je taj efekt već potvrđen duž BTS linija Sukhumvit i Silom, gdje se stanovi blizu stanica prodaju uz premiju od 20-35% u odnosu na usporedive jedinice udaljene pet do sedam minuta vožnje.
Segment BTS Crvene linije između Bang Sue i Rangsita radi već od 2021. godine i opslužuje sjeverni koridor Bangkoka, pa taj dio priče nije teorija, već potvrđena praksa.
Kada se ista logika primijeni na buduću liniju triju aerodroma, efekt bi mogao biti još izraženiji, jer se ne radi samo o gradskom prijevozu, već o koridoru koji bi udaljene priobalne četvrti praktički pretvorio u bangkoške 'spavaonice'. Netko tko živi u Si Rachi ili Pattayi mogao bi do poslovnog centra glavnog grada stići za 45-60 minuta. To temeljno mijenja ekonomiju najma: zaposlenici tvrtki iz EEC industrijskih zona mogli bi stanovati uz more, dok bi bangkoški uredski radnici vikende mogli provoditi na plaži bez iscrpljujućih gužvi na cesti.
Koje lokacije uz trasu vrijedi pratiti?
| Lokacija | Zašto je zanimljiva |
|---|---|
| Bang Sue | Sjeverno čvorište, dio linije već u pogonu od 2021. |
| Lat Krabang | Industrijska zona između Bangkoka i Suvarnabhumija s niskim cijenama zemljišta i potencijalom pretvorbe u stambeno naselje |
| Si Racha | Prosječne cijene stanova 50.000-80.000 bahta po m2, dva do tri puta jeftinije od centra Bangkoka |
| Pattaya | Preko 10 milijuna turista godišnje (pretpandemijski podaci Tourism Authority of Thailand), direktna pruga do dva aerodroma znatno bi poboljšala dostupnost |
| Rayong | Blizina U-Tapao aerodroma i EEC industrijskih zona |
Lat Krabang posebno zaslužuje pažnju. Danas je to pretežno industrijska zona s relativno niskim cijenama zemljišta, no nakon pokretanja brze linije mogla bi se transformirati u puni stambeni centar. Programeri već kupuju zemljište ondje, iako sekundarno tržište preprodaje još nije u potpunosti reagiralo.
Zanimljivo je da neki tajlandski tržišni analitičari napominju kako cijene zemljišta oko Chonburija, Si Rache, Pattaye i Sattahipa nisu pokazale veliko špekulativno ubrzanje vezano isključivo uz projekt pruge, već se kreću u skladu sa širim dugoročnim tržišnim trendovima, ostajući blizu razina od prije sedam godina. To zapravo znači da 'željeznička premija' u tim područjima još nije u potpunosti ugrađena u cijenu, što ostavlja prostor za investitore koji dolaze ranije.
Kako to izgleda za hrvatskog kupca u praksi?
Za Hrvate koji su navikli razmišljati o nekretninama kroz prizmu jadranske obale, EEC koridor je pomalo poput zamišljanja brze pruge koja bi Split, Zadar i Zagreb spojila u 90-minutnu vožnju, uz istovremeni rast vrijednosti nekretnina duž cijele trase. Razlika je što se ovdje radi o tržištu u ranoj fazi rasta, gdje kupovina prije potpisivanja konačnog ugovora omogućuje da se zaključa današnja cijena prije nego što tržište u potpunosti reagira.
Za one koji planiraju doći i osobno pogledati nekretnine u Chonburiju i Rayongu, sadašnji trenutak djeluje razumno: cijene na mnogim lokacijama još nisu apsorbirale punu 'željezničku premiju', a ponuda kvalitetnih novih projekata u cijeloj EEC zoni i dalje raste. Naš tim u Nekretnine u Tajlandu prati ove lokacije i može pomoći u procjeni koja je zona realno najbliža isplativosti.
Izvor: Nation Thailand