Tajlandska vlada osniva posebnu komisiju sa zadatkom da pregleda svaku parcelu zemljišta u i oko Nacionalnog parka Thap Lan. Cilj je jasan: odvojiti lokalne stanovnike s legitimnim povijesnim pravima od vanjskih ulagača koji su kupili zemljište nakon revizija granica parka. Za svakoga tko drži tajlandsku nekretninu u tom području, ovo je signal koji ne smije proći nezapaženo.
Thap Lan jedan je od najvećih nacionalnih parkova u Tajlandu, prostire se kroz provincije Nakhon Ratchasima i Prachin Buri i pokriva više od 2.200 četvornih kilometara. Tijekom desetljeća granice parka mijenjane su više puta, a svaka takva izmjena stvarala je sivu zonu - parcele koje su formalno izlazile iz zaštićenog statusa i odmah privlačile špekulativne kupce. Vlada sada tu rupu u zakonu namjerava trajno zatvoriti.
Prema izvještaju The Nation Thailand, oko 109.421 raja spornog zemljišta i dalje ostaje unutar granica parka dok traje provjera prema članku 64. Zakona o nacionalnim parkovima. Postupak utvrđivanja prava već je pokrenut za otprilike 5.200 stanovnika i očekuje se da će biti završen u roku od šest mjeseci. Komisija ima puna ovlaštenja za praćenje lanaca vlasništva i procjenu je li nositelj naslova stvarni stanovnik ili vanjski ulagač.
Kratki pregled situacije
- Što se događa: Tajland osniva komisiju za provjeru prava na zemljište u zoni Nacionalnog parka Thap Lan
- Koga se tiče: Svakoga tko je kupio parcele na tom području, posebno nakon revizija granica
- Glavni rizik: Poništenje prava na zemljište za sve koji budu klasificirani kao špekulanti, a ne kao legitimni lokalni stanovnici
- Razmjer: Stotine parcela pod povećalom; izvorno je predloženo uklanjanje oko 155.865 raja iz zaštićenog pojasa parka
- Vremenski okvir: Komisija počinje s radom 2026. godine; krajnji rok nije određen
- Odšteta: Nije najavljen nikakav mehanizam naknade za ulagače kojima budu poništena prava
Scenariji i opcije
Scenarij 1 - Zemljište kupljeno putem tajlandskog nominee-ja
Ovo je najrizičnija kategorija. Ako je strani ulagač kupovinu proveo posredstvom tajlandskog državljanina koji je formalno vlasnik umjesto njega (tzv. nominee aranžman), komisija će takvu transakciju gotovo sigurno klasificirati kao špekulativnu. Stranci po tajlandskom zakonu ionako ne mogu izravno posjedovati zemljište, a nominee aranžmani odavno nose ozbiljan pravni rizik. Kada se tome doda blizina granice nacionalnog parka, vjerojatnost zadržavanja imovine pada gotovo na nulu. Tajlandske vlasti već koriste umjetnu inteligenciju za pregled između 40.000 i 50.000 zemljišnih knjiga radi otkrivanja nepravilnih obrazaca vlasništva, a nominee strukture su primarna meta.
Scenarij 2 - Zemljište u vlasništvu tajlandskog društva sa stranim korisnicima
Ako je parcela registrirana na pravnu osobu u kojoj tajlandski dioničari imaju formalni nadzor, ali pravi korisnici su stranci, komisija može predmet uputiti Uredu za posebne istrage (DSI). DSI ima dokumentiranu povijest progona upravo ovakvih aranžmana, posebno u blizini zaštićenih područja. U svibnju 2026. oduzeta imovina povezana s jednom nominee mrežom premašila je vrijednost od 200 milijuna THB, što jasno govori koliko ozbiljno vlasti pristupaju ovom problemu.
Scenarij 3 - Zemljište u vlasništvu tajlandskog državljanina s dubokim lokalnim korijenima
Lokalni stanovnici koji mogu dokumentirati višegeneracijsko stanovanje i aktivno korištenje zemljišta u najboljoj su poziciji. Komisija je upravo radi zaštite ove skupine i osmišljena, kako bi se jasno razgraničili oni koji žive na zemljištu od onih koji njime špekuliraju.
Scenarij 4 - Prodaja prije početka provjere
Neki ulagači pokušat će izaći iz svojih pozicija prije nego komisija formalno počne s radom. Međutim, tržište nekretnina oko Thap Lana već se značajno ohladilo samom viješću o nadolazećoj provjeri. Pronaći kupca po razumnoj cijeni bit će iznimno teško.
| Parametar | Lokalni stanovnik | Ulagač putem nominee-ja | Društvo sa stranim korisnicima | Tajlandski ulagač (izravna kupnja) |
|---|---|---|---|---|
| Vjerojatnost zadržavanja prava | Visoka | Kritično niska | Niska | Umjerena |
| Ključni dokumenti | Prijavnica boravišta, generacijska povijest | Ugovor postoji, ali struktura je pod istragom | Osnivački akti, registar dioničara | Kupoprodajni ugovor |
| Rizik kaznenog progona | Minimalan | Visok | Umjeren | Nizak |
| Odšteta u slučaju poništenja prava | Nije primjenjivo | Nije najavljena | Nije najavljena | Nejasno |
| Preporučena akcija | Pripremiti potpunu dokumentaciju | Hitno potražiti pravni savjet | Provesti reviziju vlasničke strukture | Pomno pratiti razvoj situacije |
Glavni rizici i pogreške
1. Kupnja zemljišta u blizini nacionalnih parkova bez provjere povijesti granica. Granice tajlandskih nacionalnih parkova mijenjane su više puta. Parcela koja danas izgleda kao legitimna privatna imovina sutra može postati predmet državnog zahtjeva. Historijska analiza granica apsolutni je preduvjet svake kupnje.
2. Korištenje nominee struktura za držanje zemljišta. Ovo nije siva zona, nego izravno kršenje tajlandskog zakona. Zakon o zemljištu izričito zabranjuje stranom vlasništvo, a nominee aranžmani klasificiraju se kao zaobilaženje te zabrane. Posljedice uključuju novčane kazne, oduzimanje imovine i kazneni progon.
3. Potcjenjivanje političke volje vlade. Tajland povremeno pojačava nadzor nad transakcijama nekretninama u blizini zaštićenih prirodnih područja. Presedan iz Thap Lana mogao bi postati predložak za slične provjere i drugdje, uključujući Khao Yai, Khao Sok i otoke duž Andamanskog mora.
4. Nepostojanje plana izlaska iz investicije. Mnogi ulagači kupuju zemljište bez ikakve strategije za slučaj prisilnog izvlaštenja. Tajland ne nudi zajamčeni mehanizam naknade stranim ulagačima koji izgube prava na zemljište.
5. Ignoriranje lokalnog konteksta. Komisija će se uvelike oslanjati na iskaze lokalnih službenika i seoskih poglavara. Njihova procjena o tome ispunjava li nositelj naslova uvjete stvarnog stanovnika može biti presudni faktor u konačnoj odluci.
Pravne alternative za strane ulagače
Stranci ne mogu izravno posjedovati zemljište u Tajlandu, ali postoje tri uobičajene legalne opcije:
- Dugoročni najam (leasehold) - ugovor do 30 godina, s mogućnošću obnove
- Freehold kupnja stana - kupnja kondominijskog stana unutar zakonske kvote stranog vlasništva (do 49% ukupne površine zgrade)
- Ulaganje putem tajlandskih REITova - nekretninski investicijski fondovi regulirani zakonom
Kondominiji su regulirani posebnim pravnim okvirom prema Zakonu o kondominijima i na njih se provjera poput one u Thap Lanu ne primjenjuje. Tim putem strani kupci legalno i transparentno mogu steći vlasništvo nad nekretninom u Tajlandu.
Tim Nekretnine u Tajlandu redovito prati ovakve promjene propisa i može vas uputiti prema sigurnim i pravno urednim opcijama ulaganja, pretežno u područjima poput Phuketa gdje je tržište kondominija dobro regulirano.
Slučaj Thap Lan jasan je i javan signal da je Tajland ozbiljan u namjeri da razmontira špekulativne vlasničke strukture nad zemljištem. Zaključak za svakog stranog ulagača je nedvosmislen: izravno vlasništvo nad zemljištem u Tajlandu nije održiva strategija za strane državljane. Kondominiji, strukturirani najemni aranžmani i regulirani investicijski instrumenti jedini su legalni, transparentni i sigurni oblici ulaganja dostupni međunarodnim kupcima.
Izvor: The Nation Thailand - https://www.nationthailand.com/news/general/40067556